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戸建か賃貸併用か

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ksk
神奈川県
現在、祖父の場所に家を建てるか迷っています。
場所は川崎市内、駅徒歩10分以内の場所で48坪、建蔽率60、容積率160の整形地です。
平屋が建てられるほどの広さかと思いますが、両隣が3階建、2階建のアパートのため、3階建のマンション建てて3階に4LDKの自宅もしくは総床40坪程度の2階以上の戸建か悩んでいます。
マンションの場合ワンフロアに住める、日当たりがよいというのが夫婦共賛成です。
ただ最大4戸であろう賃貸では収益性は見込めないので割高感は否めず、おとなしく戸建にすべきかという考えもあります。
そもそもそこに住むか含めて検討中ですが、プロのご意見頂ければ幸いです。

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星マーク
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2016年10月 4日
ksk様
初めまして、【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。川崎等々力にアトリエのある設計事務所です。

賃貸住宅、賃貸併用住宅のご相談を年間10件ほどいただいています。その都度収支計画書など作成してご説明していますが、賃貸部分に対し自宅部分の面積比率が高い場合はお察しの通り収益性は見込めません。ただしこれは自宅部分の
建設費を投資額に加えた場合ですよね。自宅部分の建設費は自分で住むのだからその支払いは自分で行う、と考えて、賃貸部分だけを投資額と考えれば十分以上に優良賃貸物件となります。自宅だけを建設する場合を比較しても、賃貸併用住宅にするほうが年返済額は低くなります。物は考えようですね。

最大の問題は低い金利で金融機関の融資を受けられるかどうかです。川崎市内、建蔽率60容積率160の敷地ということを考えると、十分に賃貸併用住宅を検討できるご計画だと思います。森建築設計では計画初期段階で収支計画書を無料でお作りして計画の方向性を決めるアドバイスをさせてもらっておりますのでお気軽にご相談ください。

さて、森建築設計の最大の特徴は快適性を計算(定量的な数値)で確認しながら平面断面プランや造形デザインを決定していることです。断熱性能、日射遮蔽性能、日射取得性能、換気性能、防露性能などを計算で確認し、プラン・デザイン・性能が融合した建築をご提案しています。これは一般の設計事務所では行っていないことです。コスト面では住宅コスト解説の執筆もさせていただいており、またデザイン面でも神奈川建築コンクール受賞などありご満足いただけることと思います。

お時間のあるときにホームページやブログも是非ご覧ください。そしてホームページのなかの「相性診断」をお試しください。建築計画に対する方向性がどのくらい近いのか通りのか、3~4つの質問に答えていただくだけで、あなたと私の相性を診断できます。

【快適健康環境+Design】森建築設計
□横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
□川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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ユーザーの返答

2016年10月04日

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森建築設計様
早速のご返信ありがとうございます。構造でいうと気密、断熱や修繕含め長期でコストがかからない、間取りでいうと生活動線や収納と、「性能」に重きを置きたいと思っているので、方向性近いと感じました。融資、金利については当てがあるのでおそらく大丈夫かと思っております。何にせよ、どうするか決めて行動しなければと認識出来ましたので感謝いたします。
取り急ぎお礼申しあげます。

星マーク
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2016年10月 4日
kskさん
先ず、居住性が良いと言うのは大事ですね。隣地に建物が建つのは、都会の悩みで仕方ないことですがやはり悩みです。
新築しても日が当たらないのは残念なこと。隣地に3階建てだと、2階建てリビング寝室を逆転プランにしてもいまいちかもしれませんので、建設費用に問題が無ければ、マンション計画はあり得ます。収益度外視としても、収益があった方が良いのだと思います。
過去に不動産屋を通じて、最上階にオーナーで、2階、3階を賃貸住宅にする計画はやったことはありますが、喜ばれているようです。
また、庭がわりに屋上を庭がわりにし、愉しむというのは最近ブームらしいです。
勿論、耐震性、断熱性、居住性、意匠性など様々な工夫は必要に思いいますが、まずは、「長い付き合いになる新しい住まい」周囲の環境から見て、これからの生活のイメージ共に歩むイメージをすれば、見えてくると思います。
先ずは、簡単ではありますが、入り口のお話しでした。
また、何か筆問があれば、SUMIKAのメッセージかメールk-tsurusaki@nifty.comにてご連絡下さい。
鶴崎より
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2016年10月04日

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鶴崎様
上記ご意見ありがとうございます。おっしゃる通り日当たりの事などで2階リビングにしても微妙かなという感覚があります。(専門家が見れば違うのかもしれませんが・・)ホームエレベーター付けて1階ビルドインガレージ等も考えましたが、マンション、平屋出身の夫婦なので階段のある生活がイメージ出来ず今回質問させて頂いております。
プロのご意見聞いた中で決めるべきかと思いますので、まずはそこに住むか含めて検討したいと思います。

星マーク
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2016年10月 4日
はじめまして、アーキネットデザイン主宰の市川均と申します。
現在川崎市川崎区で住宅を建設中です。
さて、ご相談の件に際しての検討ポイントを少しアドバイス差し上げます。
1、日当りについて:敷地の状況が詳しく解らない前提でのお答えですが、日当りは確かに大切ですが、広さが48坪あればある程度工夫出来るかもしれません。特に、直接的な日当り(つまり直射日光が入るという事)は日射熱を伴うため、冬は暖かさを与えてくれますが夏の暑さには良くありません。また、室内を明るくするための明かりの取り入れ方には、方角は関係ありません。道路側や隣地側から視線を遮りつつ明るさを取り入れる事はおそらく可能だと思います。現在、埼玉県川口市で、両側3階建ての61坪の土地に平屋を工事しています。まだ、工事中ですが室内はどこも明るくなっていることが実感出来ます。(見学可能です)
2、賃貸併用の注意点:マンション暮らしの経験があるのであれば、ある程度下の階への音の影響はご存知かと思います。木造の場合、鉄筋コンクリートに比べ床の重量が軽いためどうしても遮音性には難があります。ですので、下階へ気を使う生活は必要です。また、その場所の賃貸需要にもよりますが、大家さんとしての借家人への気遣い、賃貸募集への気遣い、は必要になります。
以上、ここでは、資金計画上問題が無いのであれば、先ずは一戸建て住宅を検討してみる事をお勧めする、内容の回答をさせていただきました。
しかしこれは一般論です。そもそもこの地が『自分たち家族の住まい』として適切かどうか、再確認してみることをお勧めします。その上で、もしよろしければもう少し詳細な状況をお教えいただければ、もっと具体的なご相談に応じさせていただきますので、ご連絡ください。
アーキネットデザイン主宰 市川均
TEL:049-237-7670
E-Mail:archi@js7.so-net.ne.jp
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2016年10月04日

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市川均様
ご連絡ありがとうございます。
あまり前の事ですが戸建、マンションのメリット、デメリットがあるのと同様、各社得意分野があるんだと再認識出来ました。自分達の中の優先順位を決めて色々な方から直接ご意見頂くべきだと思いました。
実際に動く際にはご意見頂いた皆様へは再度ご相談させて頂くつもりです。取り急ぎお礼まで。

星マーク
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2016年10月 4日
ksk様

初めまして、東京都大田区の設計事務所アトリエシーユーの竹石と申します。
住宅や店舗などの設計や、最近では賃貸住宅、収益物件の割合が増えまして7割程度は収益物件を設計しております。

私どもはそこそこのお敷地を所有されている首都圏の方々には、
賃貸併用住宅をお建てになることをお勧めしております。

その理由は土地購入からはじめる方より圧倒的にイニシャルが下がること。
つまり収益が上がる。
次に融資です。確かに今は事業ローンも驚くほどの金利ですが、審査資料等は多く、総合的に判断されるため時間もかかりますが、それに比べ住宅ローンの審査は簡単です。
そして一番の理由は、返済が楽なことです。
人生で一番お金がかかる住宅建築費ですが、返済が別のお財布で出来るととは夢のようなことです。

日当たりの件や音の問題はありますが、それは重層長屋(積み重ねないで建築する)にするとか、分棟型の配置にするなどいくらでも考えられます。
特に賃貸併用住宅は、賃貸の収益力と、住宅設計のきめ細やかさが必要な難しい用途ですので、これらをクリアできる設計事務所のデザイン力が必要です。

ただしこれは事業ですので、きちっとした事業計画はお立てになって、キャッシュフローを把握される必要はあります。
立地状況は分かりませんが、駅徒歩10分は計画コンセプトを練るに当たり悩ましい距離です。
プレファブメーカーのような紋切り型のデザインではなく、
空室が出ない人気の賃貸物件にして下さい。そこが何よりも重要なところです。
決してサブリースなどに頼った計画はされないようにして下さい。

株式会社アトリエシーユー一級建築士事務所
竹石明弘

http://ateliercu.jp
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2016年10月04日

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竹石様
ご連絡ありがとうございます。
現在不動産投資のための物件も並行して探しているので、賃貸併用の際はもちろん収益考えてやるつもりです。(それもあり住宅ローン組むのは敬遠しております)立地についても最寄駅が2つあり賃貸需要が安定しているのは確認済みなので投資対象になる土地だと思っております。
構造含めた収支も考えて検討してみます。取り急ぎお礼まで。

2016年10月 4日
アドバイスになっていませんが、ちょっと違った視点で感じた疑問点を箇条書きにします。
①祖父が住んでおられたところということですが、どなたが相続されているのでしょうか?ご両親でしょうか?それとも質問されているご本人がすでに相続されているのでしょうか?何れにせよ、税金のこともありますのでそういったことも考慮が必要です。
②本当にその土地に住みたいと思われているのでしょうか?「土地があるから、何となく考えてみよう」というのなら、もうちょっと良くお考えになったほうが良いと思います。
③住むこと前提になっていますが、自己所有地であるなら全て事業用として考え、収益をあげてもうちょっと条件の良いところに住まいを検討することもあるのではと思います。事業用であれば、コストも抑えられます。住まいと一緒ですとそうはいきません。
④3階に住むということであれば、エレベータは必須です。文面からまだお若いご夫婦かと察しますが、将来のことを考えると、また日常の上り下りを考えると絶対必要です。そうなると、3階の住宅専用のホームエレベータを設置することになります。共同住宅用のエレベーターは維持費が高く、4戸の賃貸住宅では設置できません。
⑤人生をマネジメントするうえで、今この土地に住むべきかどうかを最優先でお考えください。
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2016年10月04日

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テクトスタジオ様
ご連絡ありがとうございます。全ておっしゃる通りで特に反論もないのですが、建築のプロのご意見が聞きたかったので回答は控えさせて頂きます。

2016年10月 4日
ksk様

はじめまして。
祐建築設計室の吉田と申します。

まず、日当たりについてですが、敷地の周辺状況を見てみないと正確なことは言えませんが、敷地の広さから考えると平屋でも室内に光を届ける方法はたくさんあると思います。

賃貸併用と考える場合は、3階の自宅部分と賃貸部分の入り口を分けて計画することをお勧めします。プライバシーも確保できますし、賃貸部分とは別の建物のような使い方にもなります。
また、収益性を重視すると20㎡程度のワンルームを8戸くらいは取れる広さがあります。もちろん敷地形状等にもよりますが、戸数が増えれば収益性は上がりますので、検討してみることも良いかもしれません。

ご相談は無料で対応しておりますので、ご質問等ございましたら、お気軽にご連絡下さい。
よろしくお願いいたします。


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祐建築設計室 一級建築士事務所
代表 吉田 祐介
TEL.FAX:050-3497-8125
E-mail:yu.architects@gmail.com
HP:http://yu-architects.jimdo.com/
FacebookPage:https://www.facebook.com/yu.architects
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2016年10月04日

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吉田様
ご連絡ありがとうございます。採光については特に問題ないとのこと承知しました。セキリティ面等、戸建住まいの経験がないのでイメージ湧きにくいてますが、プロと一緒に家作りは憧れはあります。
収益性についても賃貸需要がある地域なので、あとは構造等収支が合うかは具体的に検討しないとですね。

2016年10月 4日
kskさん、はじめまして。

大田区で設計事務所をしております河野と申します。
私の意見ですが、マンションの収益物件は止めた方がよいと思います。
もともと親がアパート経営などをやってたりしたのであれば話しは別ですが、素人にはお薦めできません。

少子高齢化で空き家がどんどん増えている昨今、また景気もよくありませんから、少しでも初期投資(借り入れを極力少なくする)は抑えるのが賢明と思います。部屋が空くこともあるでしょうし、固定資産税など税金やメンテナンス費用もかなりかかりますよ。

日当たりのことなど気になるのであれば、2階の天井高をたっぷりとって明るい空間にするとか、屋上をもうけるとかいろいろとやりようがあると思います。
それに住宅で一番楽しい空間は階段だと、私は思っております。

詳細な内容はわかりませんが、私のアドバイスがお役に立てれば幸いです。

河野秀樹建築研究所一級建築士事務所
河野 秀樹
http://kohnok.la.coocan.jp/
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2016年10月04日

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河野様
ご連絡ありがとうございます。
両親、私、妻と階段のある家に住んだことがないので、ネガテイブな印象しかない中、通なご意見ためになります。収益性については事業なのでもちろん儲かる見込みがあるので検討の余地ありですが、メンテナンス含めたトータルコストは確かに考慮しなければなと思います。

2016年10月 4日
ksk様

高田馬場で高品質で高利回りの併用住宅・アパート・マンションを設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

それだけの土地をお持ちであれば、最大限有効利用しましょう。
今は、マイナス金利ですので、借得です。
何も、自分で返済をする必要はありません。
賃借人に返済して頂きましょう。

現在の土地であれば、3階に自宅を設け、1階・2階で20㎡程度の
賃貸が、7戸確保できます。
この賃料で返済し、節税を考えながら事業計画を立てましょう。

詳細条件を下記までメールして頂ければ、ラフプラン・工事費概算
事業計画書を作成致します。
katase@maxnet-g.co.jp
ご検討、宜しくお願い致します。

差別化できるアパート経営:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
作品集:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/sakuhin/
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2016年10月04日

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片瀬様
ご連絡ありがとうございます。収益物件のみそこに建てるという選択が出来ないので自宅ありきのその他の部屋になるがジレンマですが、ご意見ありがとうございます。そことは別に収益物件欲しいと思っておりますので、御社のホームページ確認させて頂きます。

2016年10月 7日
kskさん、はじめまして、森山と申します。

お問合せの件、
収益性の話に絞ってお話させていただきます。

結論から申しますと、戸建てより賃貸併用の方が断然有利です。
kskさまがご自分の財布からお出しするキャッシュを大幅に減らすことができます。

kskさまの計画と類似する賃貸併用住宅(敷地面積140㎡、延床面積310㎡)を
都心で設計し、今春竣工いたしましたが、
建主様はローンの返済をすべて賃料収入を原資に行っています。
ローン返済は建主自らは1円もしていない、ということです。
(頭金はお支払いされています)


賃料相場の違いや、ご自宅と賃貸の比率の違いなどもありますので、
大同小異な部分がございますが、kskさまのお支払い負担を大幅に減らすことができることは間違いありません。

賃貸併用をお奨めさせていただきます。

建物の企画とそれに伴う収支計算を行いますので、是非ご相談くださいませ。


hiroyuki moriyama architect and associates
株式会社 森山博之設計事務所 (一級建築士事務所)

〒140-0004
東京都品川区南品川4-19-13-1A1
mail:hm@hmaa.jp tel:03-3471-3232

ホームページ http://hmaa.jp/
Facebook https://www.facebook.com/hiroyuki.moriyama.98?ref=tn_tnmn
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2016年10月07日

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森山様
ご連絡ありがとうございます。収益性については土地代がない分、仮にRCで建てても月々の持ち出しは無い計算です。ただ賃借人の退去時の費用、修繕、家賃下落があるので売却を検討出来ない分、総合的に考えるべきだとも思っております。どちらにせよ、実際に検討する際にはどちらのパターンもプロのご意見聞いて決めたいと思います。取り急ぎお礼申しあげます。

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