建築家と家づくり 好きに暮らそう SuMiKa
家づくり相談

新築戸建て賃貸・民泊

回答 

6件

役にたった回答 

4件

新宿区賃貸併用住宅

土地面積66.4㎡
建ぺい率80%
容積率500%
用途 商業地域 防火地域
最寄り駅 徒歩5分

現在、木造平家に母が一人で暮らしていますが
古い建物なので
1階を母親の居住部にして賃貸併用住宅が建てられないか?検討中です。

概算で結構ですがどのくらいの建物を立てるのが
効率的なのか?(2階建てそれとも3階建てか?何部屋くらいか?)
建築費用はどのくらいか?
教えていただければと思います。

賃貸部分で建築/設計費用が賄えるようなら母親の為にも
本格的に検討したいと思いますのでアドバイスよろしくお願いいたします。

専門家の回答

6件

星マーク
相談者が役に立った
2018年 2月18日
土地の場所・形状(間口と奥行き等)を特定できれば、
法規制等をお調べしてご回答できます。
直接、設計事務所へお問い合わせされることをお奨めします
高橋一平建築事務所
www.takahashiippei.com
矢印
この専門家のプロフィールを見る
2018年 2月19日
賃貸併用住宅の相談を拝見しました。

ご計画地が防火地域ということなので耐火構造という建築物にしなければいけません。木造耐火、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、それぞれの坪単価をお伝えしますので延べ床面積を掛けて概算費用を算出して下さい。坪単価は本体工事、外構、付帯工事、給水引き込み、設計監理、建設諸経費、空調機、消費税など全て含んだ総予算です。

木造耐火・115万円
鉄骨造・130万円
鉄筋コンクリート造・145万円
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2018年03月08日

Masaharuのプロフィール写真

アドバイスありがとうございました。
また機会がありましたらよろしくお願いいたします。

星マーク
相談者が役に立った
2018年 2月19日
はじめまして、エスフラットデザイン一級建築士事務所@㈱大塚工務店と申します。

当社は、杉並区にある創業1929年の自社ビル(鉄筋コンクリート造4階建て)を保有する堅実経営の老舗工務店(京王線笹塚駅または代田橋から徒歩圏内)です。

施工部隊とは独立したエスフラットデザインという設計部隊を有しています。
設計責任者は、英国留学で建築設計を学び、国立大学で講師の経験もある一級建築士が担当しています。

防火地域というとこですので、鉄筋コンクリート造をお勧め致します。

設計はもとより、鉄筋コンクリート造の施工におきましては、再利用可能な樹脂パネル使用、断熱材一体型施工により、工期とコストセーブを徹底しております。
過去の事例で、鉄筋コンクリート造3階建て2世帯住宅建築面積64㎡、延床面積173㎡(52.4坪)で税別施工費用(地盤改良無し)3890万円(税込み4201万円)、施工期間4.5ケ月という実績があります。

表層的な装飾という意味でのデザインではなく、合理的で本質的に豊かな空間構成を目指す建築設計(=デザイン)と長年の間に積み上げてきた実績による老舗工務店ならではの施工技術との融合により、面白いご提案ができると思います。

計画地面積66.4㎡ですので、建築面積限度53.12㎡、仮に3階建てですと159㎡(48.2坪)、上記の工法のRC造坪単価およそ120万円、施工概算費用5800万円程度と想定されます。
(設計監理費用/杭や地盤改良工事は別途、(地盤状況により地盤改良や杭基礎が必要になる場合やインテリアに使用する仕上げによっては施工費用はアップします。))

2、3階のレンタブル比(2、3階床面積における実際に賃貸できるスペース面積の割合)を上げるかに配慮した設計がキーポイントのひとつかと思われます。
ex.一例にすぎませんが、ワンルームのスペース(25㎡程度/戸)ですと、2、3階に2戸づつ計4戸など想定ができます。

鉄筋コンクリート造は建物の中では、一番寿命の長いものです。
弊社は不動産物件も数多く抱え、そのメンテナンスや、リフォームも数多く手がけており、将来の空間構成の変更やカスタマイズ、経年変化による劣化への対処など、地域密着型ならではフットワークで、末永く務めさせて頂きます。

本SUMIKAサイトの弊社の過去の事例写真、弊社設計部隊、エスフラットデザインが現在手掛けている都市における狭小RC造住宅(25坪)や3階建てRC住宅(40坪)、RC併用住宅(60坪)のプロトタイプについてもご覧頂ければ幸いです。もしよろしければパンフレットもご用意しております。
ご検討のほど、よろしくお願い致します。

https://sumika.me/p/pro_profiles/me

エスフラットデザイン一級建築士事務所@株式会社大塚工務店 

kishi@o2ka.co.jp
090-8514-8593
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト
2018年 2月19日
Masaharu様

高田馬場で、高品質で高利回りの賃貸併用住宅を多く設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

防火地域での工事費は、大凡、以下の単価になります。

重量鉄骨・・・90万/施工床坪
RC・・・110万/施工床坪

道路状況等により左右しますので、下記まで測量図・住宅地図を
送付して頂けないでしょうか。
katase@maxnet-g.co.jp
ラフプラン・工事費概算を作成致しますので、ご検討ください。

土地探しからのアパート・マンション:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
新築アパートによる不動産投資:http://apart-toushi.jp/
作品集:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/sakuhin/?page=2
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2018年03月08日

Masaharuのプロフィール写真

アドバイスありがとうございました。
また機会がありましたらよろしくお願いいたします。

星マーク
相談者が役に立った
2018年 2月19日
Masaharuさん

はじめまして、渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。敷地条件の厳しい住宅やユニークな集合住宅を手掛けております。

「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成!ドリームハウス」などのメディアにも度々出演しており、余談ですが、2年前のフジテレビ月9ドラマで福士蒼汰君、本田翼さん主演、主人公が建築家を目指す「恋仲」の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

頂いた情報だけでは、一見6~7階建てが建てられそうですが、EVのコストがかかりますし、前面道路幅員によっては、仮に4mとした場合は、容積率が240%に抑えられたりします。(その場合は3階建て)このように敷地の形状、環境や条件で、いろいろな制約がありますので、頂いた情報だけではお答えしづらいと思います。
また、工事の坪単価は、通常は木造が一番安価ですが、耐火構造となることや耐震性、耐久性を考えると、鉄骨造かRC造がお薦めです。鉄骨造100万円~/坪、RC造120万円~/坪程度だと思います。
ただ、少しでも検討出来るように具体的な情報をお伝えすると、明記された内容からは、3階建てか、4階建てといったところでしょうか…その場合は、工事費だけで、単純に3階建て5000万円以上、4階建て7000万円程度は見込んでおく必要があります。

他に大切なことは、どこにでもあるような賃貸を建てても、完成当初は何でも良いですが、すぐに空室が発生し利回りが破綻をきたすので、デザイン的な差別化や魅力を出すことが重要です。
前述の通り、敷地の接道状況やその他条件など詳細の情報によっては大きく変わりますので、一度改めてご相談下さい。

事例をご覧になって頂き、もしご興味をもたれましたら、ご連絡下さい。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:03-3407-8034
mobile:090-4700-5515
hiro-hha@herb.ocn.ne.jp
http://hha.bz/
矢印
この専門家のプロフィールを見る
星マーク
相談者が役に立った
2018年 2月28日
はじめまして
世田谷区下北沢で設計事務所を営んでいる弓良一雄といいます。賃貸併用住宅を多く設計しています。

66.4m2の土地に賃貸併用住宅ということで耐火建築の3階建てコンクリート造で概略を考えてみました。
1階は建物のエントランスとお母様の住宅55m2つくるとして、2,3階に各27.5m2の賃貸住戸を各フロアー2戸,合計4戸の賃貸住戸で考えます。
階段などの面積もありますから全体の施工上の面積は63坪程度になります。工事費や設計料、既存建物の解体費など含め、建設総コストは7000万円(税込)くらいです。
家賃は10.5万円/戸として収入は約500万円/年です。利回りは7%くらいですから金融機関は十分に融資をすると思います。
安全をみて賃貸の半分近くが空き家となっていても大丈夫な感じです。

4階建てが可能であれば更に条件は良くなります。したがって3階建て以上の建物にすることをお勧めします。
敷地の場所などがわかれば具体的に最適な規模を2,3日で検討できます。下記メールへご連絡ください。
info@yumira.com
下記のようなコスト計算を同時に行います。
http://www.yumira.com/SpaceFiles/061process/02-1proc.html

私どもが設計した建物で参考になりそうな例を添付いたしました。
1)新宿区西落合の賃貸併用賃貸住宅
RC造3階建て 敷地面積:110m2 住戸数8戸(2,3階メゾネットが施主住宅予定)
http://www.blog.yumira.com/wp/wp-admin/post.php?post=538&action=edit

2)中野区沼袋の賃貸併用住宅
RC造3階建て 敷地面積:122m2 床面積:193m2 
1階がワンルームの賃貸4戸、2、3階が施主の住まい(2世帯住宅)とした建物です。
ワンルーム住戸は、各住戸とも道路から各々アプローチでき、リビングアクセスとしています。室内に廊下がなく部屋のおおきさを最大限活かした計画です。
http://www.yumira.com/SpaceFiles/03work/02shuugoujuutaku%20/26numabukuro/26numabukuro.html
オーナー宅は、最上階に設けました。。
http://www.yumira.com/SpaceFiles/03work/01juutaku/29numabukuro1/29numabukuro.html
3)賃貸併用住宅の考え方
私どもの事務所で設計したいくつかの賃貸併用住宅を説明しています。ご覧下さい。
http://www.yumira.com/SpaceFiles/02top/02kizi/07owner_apt.html
http://www.yumira.com/
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト
この家づくり相談「新宿区賃貸併用住宅」をfacebookでシェアする

関連する家づくりカテゴリー

おすすめ

同じカテゴリーの他の相談

悩みや疑問を専門家に聞きたい方はこちら

作りたいものが決まっている方はこちら