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中古戸建てリノベーション

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地下室を残したままフルリノベーション

都内33坪地下1階地上2階の戸建てを、地下部分はそのままで1階部分と2階部分をフルリノベーションしたいと希望しています。

地下はコンクリート+木造。1、2階は木造のツーバイフォー工法です。

本当は地下を残し、上を建て替えたいのですが、現在、地下部分が基礎も兼ねており、切り離すことが不可能なら、せめて大幅にリノベーションをしたいと考えています。

まずは地下を残したままの建て替えが可能か?教えていただけたら助かります。
また、ツーバイフォー工法でリノベーションする場合、やはりかなり自由度は低くなってしまうのでしょうか?

専門家の回答

6件

星マーク
相談者が役に立った
2021年10月17日
たか様
こんにちは。
「地下室を残したままフルリノベーション」についての相談を拝見しました。

まずは第一の質問、地下を残したままの建替えが可能か?
についてお答えします。
地下1階地上2階の建築物なので、構造的には混構造の3階建て建築物になります。
地下を残しての建替えは基本的には困難です。ただし築年数や建築した時の構造計算図書の有無、建て替え後の建物規模形状によって判断は変わります。

次に第二の質問、ツーバイフォー工法のリノベーション自由度について。
ツーバイフォーのリノベーションは耐力壁を残したままの計画となるので自由度は低いです。ただし今回のように地下を残したまま上部を建替えする方法と比べると状況は変わります。つまり既存ツーバイフォーのリノベーションのほうが自由度が高くなる可能性がございます。

いずれにしても、簡単な質問文言からの早々でのご回答です。既存建物の設計図書を詳細に読み込めばより確かなアドバイスが可能かと思います。
具体的な相談が必要なときはどうぞお気軽にご連絡ください。

当事務所は、快適性や心地よさを第か一に考えたバウビオロギー住宅をご提案していて、平面断面プランや造形デザインの検討では敷地周囲の隣家や樹木の影響を考慮した室温シュミレーションや窓換気性能シュミレーションを使って快適な住空間を設計してる設計事務所です。構造材や仕上げ仕様も住人の健康に配慮した建材を選定しています。

それでは、ご連絡お待ちしています。

HP : https://kanlabono.com/
メール:kanlabo*****.com
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一級建築士事務所 感共ラボの森
代表 森健一郎
TEL:*****
横浜市中区海岸通4-22-302
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ユーザーの返答

2021年10月17日

たかのプロフィール写真

早急にお返事をいただきましてありがとうございました!
まずは、建替えは困難だが可能性はあるとのこと。光が見えました。
また、ツーバイフォーのリノベーションに関してのご回答をありがとうございます。
いずれかの方法で工事を行いたいと考えています。
まだ建築して10年なのですが、どうしても間取りを変更したくて、、またご相談させてください。
よろしくお願いいたします。

星マーク
相談者が役に立った
2021年10月17日
たかさん
日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かし個性的かつシンプルモダンな住宅や集合住宅を数多く手掛けております。
図面や現状を確認しないと正確なお答えは出来ませんが、基本的には地下と基礎を残し、それを利用した地上階の建て替えは可能かと思います。
ただし、地下の構造計算や完了検査済証は必須で安全性を確かめなければなりません。
ちなみにツーバイフォーは、ある意味木造壁式構造なので壁を移動させることが難しく、自由なプランを考えると相当制約が大きいと思います。
もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたらご連絡下さい。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
http://hha.bz/
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ユーザーの返答

2021年10月17日

たかのプロフィール写真

日比生さま
ご返信ありがとうございます。
地下を残しての建て替えが可能なら、ぜひ行いたいと思っています。
まだ建てて10年なので、必要書類は全て揃っています。
建築してくれたメーカーに問い合わせたら、地下を残しての建替えはしたことがないし、できないと言われ、、、でも諦めきれず質問させていただきました。
ぜひ、詳しくお話を伺いたいです。
よろしくお願いいたします。

星マーク
相談者が役に立った
2021年10月18日
既存資料はしっかりとしていますか?工事は増改築となります。在来工法が良いと思います。自由度が高いです。既存基礎と要望の計画の整合性が取りきれるかどうしてもやりたい希望が強くあるなら声をかけてみてください。予算の中で具体的に可能か?その答えが欲しい時は是非試してみてください。
矢印
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ユーザーの返答

2021年10月18日

たかのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます!
既存資料はしっかり揃っています。
ぜひ一度ご相談させてください。
よろしくお願いいたします!

星マーク
相談者が役に立った
2021年10月18日
たか さま

はじめまして
東京都内で設計事務所を主宰しております前田敦計画工房の前田と申します。

確認申請書、検査済証、構造計算書があると、地下室を残したまま上部に新しく勝てることが可能です。

既存の地下駐車場の上に木造2階建を建築した事例です。
https://mac-atelier.com/works/works_13/

関係書類が揃っていたので、既存の駐車場に穴を開けて、エレベータもつけることができました。

ご希望のライフスタイルに対応するのでしたら、在来工法がよろしいかと思います。
どうぞご遠慮なくご相談ください。


■前田 敦 / atsushi-maeda   
一級建築士事務所 前田敦計画工房合同会社
〒108-0072 東京都港区白金2-1-1 パセオ三光坂408
URL: www.mac-atelier.com
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ユーザーの返答

2021年10月18日

たかのプロフィール写真

前田さま

ご回答ありがとうございます。
貴重な施工例までご紹介いただき、感謝いたします。
諦めかけていたことが、もしかしたら叶うかもしれない、、と、ワクワクしてきました。
ぜひ、一度お話を伺いたいです。
よろしくお願いいたします。

星マーク
相談者が役に立った
2021年10月18日
たか様、はじめまして。一級建築士事務所ネストデザインの杉本考次と申します。当事務所で3年前に同じような地下室付きのリノベーションの相談(鉄筋コンクリート造の地下1階地上2階)がありました。建築時期が40年ほど前の建物だったので、躯体はさほど触らずのリノベーション案を考えましたが、結局思ったようなプランに出来なくて建て直しになりました。地下室を触ると膨大なお金が掛かるので現状の躯体を利用したかったのですが、構造計算などの書類が存在しないのと、地下室の湧水でカビが発生していたため現状利用を諦めました。全撤去は大工事になるので外側は残したままで(土留めにはなります)、内側に鉄筋コンクリート造の新しい地下躯体を造りその上に木造2階という構成としました。
今回は10年前の建物と言うことなので、構造的には問題なく上部の木造の新築(法規的には増改築)が出来ると思われます。解体工事は地下の躯体に影響を及ぼさないよう、必要な構造ボルトなどを残すなど丁寧に仕事を行う必要が有ります。
お持ちの構造計算書を見せて頂ければ、その仕様に合わせて、内部及び上階木造の新築案を設計することができます。
ツーバイフォーのフルリノベーションは自由が利かないため納得の行くものは建たない場合がほとんどです。
又、地下室面積は1/3までは容積率には含まれませんので、その辺りを考慮したプランを立てることが出来ます。
当事務所で設計した地下RC造+木造2階建ての事例を参考にされてください。
https://nest-design.net/works/nisetai/
詳しいこともご相談に乗りますので必要であればお声掛けください。
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ユーザーの返答

2021年10月18日

たかのプロフィール写真

杉本さま
丁寧なご回答に感謝いたします。
地下を残したまま在来工法で増改築という方向が可能なら、本格的に進めていきたいと考えています。
詳しくお話を伺えますと幸いです。

2021年10月18日
はじめまして、アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します、私は2×4工法に造詣が深く設計経験も豊富ですので回答します。2×4工法は建築家の中ではあまり使われませんので間取り変更が難しく思われていますが、そのような事はありません。工法を正しく理解していれば、間取り変更は充分に可能です。また、2×4工法は在来と違い法規的に細かく規定のある工法なので設計図がきちんとあると思われますので、それも安心材料になります。なお耐力壁も変えられます。
地下RCを残して地上全てを建て替えることが出来るかどうかは確認申請の書類を見ての判断になりますが、RC部分の構造計算書があれば可能性は高まります。このような案件は慣れていますので、よろしければ手元の資料を添えてお問い合わせください。
http://www.doctor-life.jp
矢印
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