防火地域の狭小3階建ての予算

2500万ですと税抜きで、2250万、
設計料や諸経費が掛からなかったとして、
坪100万計算で22.5坪、74㎡です。
耐火建築にするとさらにコストUPになります。

土地めいっぱいまで使うことは工事のことを考えると
難しい場合が多いです。

いずれにしても、土地と建物の費用配分がアンバランスな印象です。
資金計画を見直されることをお勧めします。

クサノユカリ建築設計室と申します。
京都を中心に、全国で活動しています。

ご質問の件ですが、建て替える場合に鉄骨造だとコスト的に厳しいですが、木造の耐火建築物とすれば、80平米程度であれば設計費と消費税込で2600〜2700万円ほどで実現可能かと思います。

又、物件資料を拝見しますと、リノベーションもにされても面白い提案が可能だと思います。
築年数を見ましたら、耐震補強工事の必要がない可能性が高いので、耐震補強工事が必要なければ、1000〜1500万円程でがらっと雰囲気を変えられますよ。

ご参考になれば幸いです。

スリーママさま

こんにちは。文京区の佐竹事務所と申します。不動産情報のリンクも拝見いたしました。東側に広い駐車場があり、西側と北側にはぴったりと隣家が迫っていますね。民法上の協議は必要ですが、外壁面は施工可能な最小間隔でギリギリまで隣地境界に近づけることは可能です。また、防火地域で３階建になりますと、ご周知の通り耐火建築物の条件となり、木造ですと、外壁の厚みが２００ｍｍ以上は必要になります。ただ、簡単にＣＡＤで作図して検討してみましたところ、ボリュームは入りそうです。

建築面積：
４．４ｍ×７．３ｍ＝３２．１２㎡
→限りなく建蔽率８０％は消化できそうです。

延床面積：
３２．１２×３層＝９６．３６㎡
→ご要望の床面積は可能かと思います。１階には小さな軽自動車用のガレージも確保ですね。

木造での耐火建築物は、石膏ボードの厚みが大きいことや、さらに二重に張るなど、数量の多さと手間がかかります。その点が一般の仕様と大きく異なるところで、コストアップに繋がるところです。なので、ご予算内での実現には、その分、住宅設備や、その他の建材などで仕様を調整する必要があると思います。あるいは、２階建て（ロフト付）ならば、防火地域でも準耐火で計画できますので、建物をサイズダウンし２層で６５㎡程度、プラスでロフトを１６㎡程度でご計画されるのもひとつですね。

ご参考になれば嬉しいです。

近隣商業地域ですので、耐火建築物にしても建ぺい率は80+10＝90％です。
木造3階建ての耐火建築物にする場合、外壁を外側から仕上げる必要がありますので、隣地との間に足場を建て、職人が作業するスペースが必要になります。ですので、敷地いっぱいに計画することはできません。できるだけ敷地いっぱいに建てたい場合は、鉄骨造かRC造で内側から外壁を仕上げる工法を検討するしかありません。となると、2,500万円では難しいでしょう。木造3階建てにしたところで、2,500万円は難しいと思います。

今現在、解体費用が高騰しています。外構から全てを解体撤去すると300万円は掛かってしまいます。鉄骨なので基礎も大きいので全てを撤去するのは更に大変なことです。以上のことから建築費に掛けられるのは2200万円以下となります。お望みの広さでの新築は予算が足りません。確認申請書類と構造計算書があれば重量鉄骨ALC造の増築も可能かと思われます。現状の基礎と鉄骨を利用しながらの大規模リノベーションが良いと思います。ラーメン構造なので平面的には自由に改装できます。リノベーションするなら先ずは不動産業者に確認申請書類と構造計算書の所在を確かめてください。
以上、お役に立てれば幸いです。

耐火木造は床壁天井全てプラスターボードになります。床は釘が効かず薄物建材の接着張りが常になります。後々問題起こさないためには二重床組まないと20年経つ前に剥がれとう問題が起きやすいです。軽量鉄骨でする方が後々問題起こさないです。解体あると微妙な状況です。

こんにちは。
近隣商業地域、耐火構造の住宅計画を拝見しました。

土地情報も確認させてもらいましたがご予算から考えてリノベーション計画されることをお勧めします。

当事務所は、快適性や心地よさを第か一に考えたバウビオロギー住宅をご提案していて、平面断面プランや造形デザインの検討では敷地周囲の隣家や樹木の影響を考慮した室温シュミレーションや窓換気性能シュミレーションを使って快適な住空間を設計してる設計事務所です。構造材や仕上げ仕様も住人の健康に配慮した建材を選定しています。

それでは、ご連絡お待ちしています。

HP : https://kanlabono.com/
メール：kanlabo*****.com
ーーーーーーーーーーーーーーーー
一級建築士事務所　感共ラボの森
代表　森健一郎
TEL:*****
横浜市中区海岸通4-22-302
ーーーーーーーーーーーーーーーー