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傾斜のある土地について

https://suumo.jp/sp/tochi/tokyo/sc_115/pj_93347609/?kbn=2&bkflg=1&bku=%2Fsp%2Ftochi%2Ftokyo%2Fsc_115%2F%3Fkm%3D1%26sort%3D1&iflg=1

場所としては条件にあう土地があります。リンクの土地では、最大どのくらいの大きさで建てられるのでしょうか?一度ハウスメーカーに聞いたところ道路斜線でかなり小さくなると言われましたが、調べたところ区有通路は建築基準法の道路ではないようです。
また坂の途中なので、自然災害が心配なのですが、例えば1階だけコンクリートにすることはできるのでしょうか。作れる最大の延床面積で建てると予算はいくらで考えれば良いでしょうか。(ピンキリなのは承知ですが一般的な仕様とした場合)
宜しくお願い致します。

専門家の回答

5件

2021年12月10日
宅地部分が59.41㎡とありますから恐らくセットバックした状態の
土地面積を言っているのでしょうね。単純に建ぺい率が60%なので
35.64㎡の建築面積が可能です。10坪ですね。3階建なら30坪可能と
言いたいところですが、建物の形状によっては道路斜線制限や
北側斜線規制に掛かってしまい、そのまま総3階建てには出来ない
可能性が大です。地下、半地下を作るしかないでしょうね。

区有道路で2.7m幅員がありますから建築基準法第43条2項第2号って
ものの許可した道路って言うことになります。道路です。

坂の勾配とか状態も気になるところですが、いずれにしても
セットバックした後の敷地の短辺が3mしか残りません。
ほぼそのままの幅で位置指定道路の方まで行きます。用途地域も
2種住居ですから、敷地にパンパンに建てることも出来ません。
RCの混構造は可能ですよ。坪単価はコロナが落ち着けば坪当たり
100万円くらいから話が出来る請負先も見つかると思います。

どっちにしても幅が2.5mくらいしかない鰻の寝床のような家...
物凄いアグレッシブですよね。むしろカッコいい...
普通のHMじゃ設計出来ないので、相当に名建築、コンペの入賞者が
やっている設計事務所に相談してください。もちろんご家族の皆さんは
そういう奇をてらった暮らしをOKしてくれているんでしょうね?

URBAN GEAR / アーバンギア 本多
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ユーザーの返答

2021年12月11日

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ありがとうございました。参考にいたします。

2021年12月10日
初めまして、コメントを拝見しました。お力になれればと思います。
建築基準法上の道路でないのでしたら、掛かるのは隣地斜線制限(建物高さ=20m〜)ですね。角地にはなりませんので、建蔽率の角地緩和は受けられませんが・・・。
用途地域が2種住居ですので建物高さ10m未満ですと、日影規制が掛からないので3階建てが可能ですね。また、高度地区規制が第3種でしたら良いのですが・・・。
土地の位置がわかる住所、または、案内図をいただけましたらネットで調べられますので、よろしければ教えて頂けましたらと思います。
弊社サービスの一環と致しまして、基本調査・ボリューム検討をお受けしていますので、宜しければご利用ください。その後、お気に召されましたらご依頼いただければと思います。
また、別敷地をご検討の際には、お声掛けいただけましたら同様のサービスを提供させていただきます。後悔の無いよう、土地選びから建築家に相談されるのをお薦めします。
(株)青海建築研究所 せいがい(弊社は世田谷区経堂で設計業務を営んでいます。)
URL http://arcseigai.com
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ユーザーの返答

2021年12月11日

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高度地区2種でした。。ありがとうございます。お声がけさせていただくときには別途ご連絡させて頂きます。

星マーク
相談者が役に立った
2021年12月11日
こんにちは。住宅の建築可能ボリューム相談を拝見しました。

当事務所は、快適性や心地よさを第か一に考えたバウビオロギー住宅をご提案していて、平面断面プランや造形デザインの検討では敷地周囲の隣家や樹木の影響を考慮した室温シュミレーションや窓換気性能シュミレーションを使って快適な住空間を設計してる設計事務所です。構造材や仕上げ仕様も住人の健康に配慮した建材を選定しています。

さて、検討されている敷地の建築可能ボリュームと建築予算をお答えしますね。
まずは建築可能面積、容積率160%から最大延床面積は95㎡(28.8坪)になります。敷地形状から各階の床面積は概略下の面積になります。

1階:2.73m×10.92m=29.81㎡(9.0坪)
2階・3階:2.73m×11.83m=32.3㎡(9.77坪)
延床綿製94.41㎡(28.56坪)

次に建築予算です。建物本体・外構・付帯工事・設計監理・消費税・建築諸経費・エアコンなど含んだ総予算でお答えしますね。
すべて木造の場合:2600万円
1階RC,2・3階木造の場合:3300万円
上記が標準費用であとは仕様によって上下します。
解体費は140万円ほどになります。

以上です。参考にして検討してみてください。

HP : https://kanlabono.com/
メール:kanlabo*****.com
ーーーーーーーーーーーーーーーー
一級建築士事務所 感共ラボの森
代表 森健一郎
TEL:*****
横浜市中区海岸通4-22-302
ーーーーーーーーーーーーーーーー
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ユーザーの返答

2021年12月11日

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ありがとうございます。具体的で大変参考になりました。お声がけさせていただくときには別途ご連絡させて頂きます。

星マーク
相談者が役に立った
2021年12月11日
区有道路の基準
区が管理する道路には、区道と区有通路があります。
私道を区道又は区有通路とする場合には、それぞれに基準が定められています。
一定の基準を満たしている私道については、区で管理する区道、または区有通路にすることができます。

主な基準は以下のとおりです。

1.道幅が4.0メートル以上であること
2.私道所有者全員が区への寄付を承諾すること
3.公道から公道に接続していること
4.私道と隣接地との境界が明確であること
5.道路の角地には一定の隅切りがあること
側溝・街渠等排水設備があること
道路の形態をなし道路構造など良好であること
また、建築基準法の規定による道路で、2.7メートル以上の私道については、上記の要件(上記1と5を除く)を満たしている時には、区有通路とすることができます。

上記に元ずき基準法のの道路です。
道路ギリギリに立てることです=ノン足場工法でメンソンリーRC壁式工法でたてませんか?近隣地盤データで見えないお金を出しましょう。概算杭工事必要か調べてあげます(無償)気が向きましたらどうぞ。


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ユーザーの返答

2021年12月11日

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ありがとうございます。プロフィール拝見しました。別途メールお送りさせて頂きます。

2021年12月14日
初めまして、アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。現在阿佐ヶ谷で建設中の小さな家があるので参考になると思います。さて、道路斜線が厳しくないので、建て方の方針は以下の2通りだと思います。コストは税抜き価格です。
1、建ぺい率60%のロフト付き2階建て木造、25坪くらい。1800から1900万円
2、建ぺい率70%のロフト付き2階建て準耐火木造、28坪くらい。2100から2200万円
阿佐ヶ谷の家は後者の準耐火木造です。普通の準耐火とは違うローコスト木造です。
1階だけコンクリートにするのはコスト的には大きな負担となります。
詳しくお知りになりたい場合はお問い合わせください。
アーキネットデザインLLC代表
早稲田大学建築学科非常勤講師 市川均
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