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都心商業地域の地中障害物リスク

現在、千代田区と中央区で住宅用地を検討しているのですが、どの候補地も商業地域で、かつてペンシルビルが建っていたような敷地ばかりです。
このような土地で例えば旧建物の地下躯体や基礎などの地中障害が出た場合、売主に対してどこまで責任を訴求できるのでしょうか。また、そのリスクを判断する上で、旧建物の図面以外になにか材料はありますでしょうか。
例えば、杭が残っていた場合の基礎工事や地盤改良工事について、木造新築と鉄骨新築とでは本質的に影響の違いはありますか。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

5件

星マーク
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2011年 9月 8日
はじめまして、陣内と申します。

売主に対しての責任ですが、売買契約書にどのように書かれているかによると思います。地中埋設物は隠れた瑕疵として扱われたことがあります。通常土地を購入される場合、地中埋設や地盤については注意すべきです。

リスクを判断する材料として、法務局で登記簿謄本をとると、建物の規模、構造、用途、権利者関係など記載されています。杭の有無は記載されていませんが、構造で鉄筋コンクリート造陸屋根付地下2階付4階建のように記載されていまいます。建物の規模により、杭があったどうかが判断されます。

地盤(地耐力)によりますが、杭があれば、すべて撤去することなく、部分的に撤去し、3階くらいの木造、鉄骨造の建物はべた基礎で十分だと思います。杭の必要な建物になりますと、杭等の埋設物の撤去が必要となります。
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ユーザーの返答

2011年09月08日

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陣内様
早速ご解答いただきまして、誠にありがとうございました。
さしあたり検討している土地についてですが、解体済みの建物が地上6階RC造だったらしいのですが、入手できた図面が水道局の配置図だけなので判断つきかね、取得するかどうか迷っています。
地下に受水槽があったようで、それも残置されている可能性が高いのですが、このような場合は瑕疵にあたるのでしょうか。地盤改良にどれくらい費用がかかるか見えない中で、私のような素人が手をだすべき土地ではないものでしょうか。

星マーク
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2011年 9月 8日
andy040105さん

はじめまして、高田馬場で設計事務所を主催している片瀬と申します。

RC6Fの建物があったのですね。この場合、必ず杭がありますよ。

売買契約の特約条項に、地中埋設物の瑕疵担保を負うことを、
必ず追記してください。

上記が難しく、瑕疵担保免責の場合、必ず、現状杭の位置図を
入手しましょう。杭の正確な位置が解れば、構造設計時に、基礎
の変心等して、計画することは可能ですよ。

ところで、どの程度の建物を計画しているのでしょうか。

3階程度であれば、木造・鉄骨ともに、ベタ基礎で設計できる
ケースもありますので、地盤調査を必ず行いましょう。

また、地歴調査は行ってのでしょうか。
以前の建物用途次第ですが、土壌調査も必要な場合があります。

都内下町エリアでは、戦時中の焼夷弾の影響で、鉛だ出るケース
が多くみられます。この場合も、必ず、瑕疵担保責任を付けて
置かないと、自己負担になりますので注意してください。

写真は、敷地30坪の13F賃貸マンションです。
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ユーザーの返答

2011年09月12日

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片瀬様
アドバイスいただき、誠にありがとうございます。
ハウスメーカーにも相談しているのですが、周辺エリアは盛土地で、決して地盤はよくないため、改良は必至とのことです。旧建物の竣工が昭和30年前半らしく、杭の位置図が入手できないのが問題です。本来、地盤調査をしてから売買契約をすべきと思いますので、売主に提案してみたいと思います。

星マーク
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2011年 9月 8日
andy040105さん

初めまして都内で活動している建築家の照井です。

幾つか、中央区を含め地中障害のある物件をやらさせていただいている経験のなかでご回答いたします。

地中障害のすべてを売り主に訴求できるとは限りません。以前建っていた建物が6階ぐらいですと、片瀬さん

がおっしゃるように杭は残っている可能性があります。このとき杭の撤去は相当の費用がかかりますので、

瑕疵担保責任については免責の契約を求めてくるか、撤去費用を売買代金にのせてくるとおもいます。   戦時中の爆弾などはだれもわかりませんので瑕疵担保免責じゃないと売買が成立しないでしょう。

銀座などの地区は深い杭があるることがほとんどですので残っている杭をよけて建築することが

主流です。

できるだけ入手できる最大の資料で、地中の現況を調査をすることをおすすめします。図面などがのこって

いない時は、地上より超音波による障害の調査も可能です。これを売り主にやっていただくとよいでしょう。

このように、売り主買い主ともに現状を把握することが大事です。

そのうえで、瑕疵と免責の範囲を話し合うのがベターです。

木造の場合、地下をつくらなければ基礎が浅いので影響はほとんどありません。

鉄骨の場合、関東ロームの地層があれば3階程度までベタ基礎ですみます。

このとき地盤がよくないときは杭や改良が必要ですが、古い杭がある場合これをよけて

設計します。

見えないことなのでご不安な心中お察しいたします。それは売り主側も同じで、いたずらに瑕疵担保

を要求すればするほど売買そのものが成立しなくなります。

気に入った土地があれば、専門家に相談をおすすめします。

相談だけでしたら、無料でおこなっております。

eメール terui.arc@nifty.com


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ユーザーの返答

2011年09月12日

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照井様
御回答ありがとうございます。
どのようにしたら不安がとりのぞけるか、お蔭様でだいぶ整理がつきました。
おっしゃるように瑕疵と免責の範囲について協議した上で、判断したいと思います。

星マーク
相談者が役に立った
2011年 9月13日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
 他の方達のアドバイスを少し補完、整理させていただきます。
1、先ず、不動産屋さんとは充分話し合い、地中障害物に関しては一定の範囲内(例えば深さの上限とか)となると思いますが特記事項に記載して保証をしてもらいましょう。
2、計画建物が住宅(3階程度)であれば、地盤改良+直接基礎(ベタ基礎)で可能な場合も多いので、地盤強度を検証してから購入するといいでしょう。その場合の地盤調査はボーリング試験か截荷試験が良いと思います。不動産屋さんに依頼して試験をさせてもらいましょう。
 これらの交渉を出来れば建築家に依頼すると良いと思います。私の事務所でもこれらの相談には無料で対応させていただいておりますので、よろしければご一報ください。
 現在工事中の港区の併用住宅は地下1階、地上3階ですが、古い基礎を残し、その上を地盤改良し、直接基礎としています。狭小敷地の住宅の写真を添付します。
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ユーザーの返答

2011年09月20日

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市川様
アドバイスありがとうございました。
やはり購入前の調査は必須ですよね。
参考になります。

2011年 9月26日
tekine.com(適値コム)より

私どもはゼネコン原価を管理する業務を取り行っていることから
地中障害や旧跡地に対する障害、土地、地盤改良などの問題
からCommentすると。

契約時ではまずそのようなリスクが考えられていた場合はそのリスクを購入する側にとってリスクと考えた場合、特記にて
その問題を回避する事項と記載します。

因みにそのような問題が分かっていなかった善意なる過失の
場合においてはその問題が発覚した以降の協議となることが
多いです。

金額や工期などの問題、また、地盤改良などの非常に不安が
残るような場合は土地の金額と問題をどう対処するかを
理解して購入するべきでしょう。

つまり、不安要素や不確定要素があるものを買うというリスクを正確に理解しておくべきです。

住宅の場合、事業資産ではないと考えると将来に掛けてどのようなリスクがあるかを読むという難しい判断となりますから
その土地に対するよほどの充足感がないと。・・・

後から後悔すると思います。

参考になれば幸いです。


まずはMAILで御相談ください。
(全国対応しています。)
フリーダイヤルもありますので御利用下さい。
http://tekine.com/contact.html


その他、WEBで情報発信していますので。
チェックしてみて下さい。

適値コム(テキネコム)
http://ameblo.jp/tekinecom/ (アメブロ)
http://tekine.com/ (officialブログ
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