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崖地に接する土地の対策と有効活用

初心者です。アドバイスを宜しくお願いします。
一級河川の河川敷に接する土地を購入交渉中です。東側全面(20m程)が崖地になっております。敷地面積は平地だけで100坪以上で崖地に20~30坪程?
『崖』の字のごとく斜度は60度以上(素人目測)で高低差は水面から15m(実測)。河川法や建築法など諸々規制がありそうですが、建築はできそうです。景色第一主義の自分には願ってもない土地になります。
家自体は平地に建てます。相談したいことは・・・
①崖対策として擁壁などどのような施工をすれば安全な費用対効果が見込まれるか(予算500万以内として)
②崖地も利用したいので同時にテラスを設ける予定です。いい設置方法のアドバイスはないでしょうか

追記・崖地の下のほうは河川敷となり下側2~3m位だけは土木事務所が    擁壁を設置済です。
    (斜面は安定しているとのことでこれ以上の対策はしないそうです)
   ・川からは20m位離れています。

文章だけではイメージがつかないと思いますが、一般的な意見でも構いませんのでご回答を頂けると幸いです。
   

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

5件

2013年 5月20日
河川にかかわる最大のチェックポイントは対岸とどちらが高いかをチェックすることです。つまりどちらが先に防波堤が切れるか見極めることです。
それにより大災害にまきこまれるかがどうかが決まります。
一級河川ならばまずそこをしらべるといいですね。
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ユーザーの返答

2013年05月20日

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休日夜間にもかかわらず早速のご返答をありがとうございます。
高低差としては圧倒的に対岸のほうが低く、おそらく対岸は水面からの高さは5M前後だと思われます(目測ですが)。
地盤は固いとのことですが、一般的でない形状の土地なのでそれなりの崖対策が必要そうです。

2013年 5月20日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
私も一昨年前に群馬県太田市で完成した家は河川に面した敷地で、砂防規制のある土地でした。ただ、既に購入済であり、また、小さな山裾の細流でしたので、大きな災害の可能性は低い事もあり、そのまま完成に至りました。
ここで、土地購入前にお勧めしたいのは、土地の履歴を調べる事です。方法としては古地図と地盤地図ですが、市販の古地図には群馬を余り含まれていないと思いますので役所で調べてみるといいでしょう。私は都市計画を専攻していた事もあり土地の履歴は調べるようにしています。知っておいていただきたいのは、今ある都市部の河川はほとんど治水工事をして元の川の位置とは違っているという事です。簡単に言うと、治水により「より早く安全に雨水を海に流す」為曲がった川を真っすぐに改修しているという事です。
また、ご質問の崖対策は、地盤調査によって地滑りする範囲(すべり面)調査、予見してその範囲をさけて建築する事が肝要ですが、基本的に傾斜角30度以上の範囲はさける方が賢明でしょう。
添付した写真は、前述の太田市の家です。参考までに裏が河川です。
より、具体的ご質問があれば下記までメールいただければお答えします。
アーキネットデザイン 市川均
E-Mail:archi@js7.so-net.ne.jp 
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ユーザーの返答

2013年05月21日

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ご返答ありがとうございます。
実は、川は利根川になります。時期にもよりますが、川幅は数十mから150m位。河川敷の幅はおそらく500m以上になるかと思われます。この辺りを造成した業者さんに問い合わせをしたところ、東側河川敷内の治水工事はしていますが当該敷地は造成等の行為はしていないとのことでした。
ただ、古地図は調べていないので参考にさせて頂きます。

星マーク
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2013年 5月20日
各当敷地が15m、対岸が5mといえば各当敷地は造成された防波堤ではなく自然界の地山と思われます。土木事務所が行った2~3mまでの用壁があり60度で自然傾斜のままなら地盤はまちがいなく地山で礫等の岩盤にちかいということです。
 文章から推測すると傾斜地の頂部に位置しているのではないのでしょうか、背後に傾斜地を背負っていいないならば計画に切土盛土高さ」1m委譲しなければまったくもんだいはありません。ただし、役所のハザードマップにおける崩落事故等の履歴を調べるとよいと思います。

 傾斜の途中で平地化されたのであれば切土の場合背後に擁壁を背負うか、切土盛土による時には前後に擁壁を抱えているはずです。

 20%の傾斜地利用にて造成を行うならば造成工事が生じると思います。しかし、60度近い傾斜ならばいじらないほうがよいと思います。すぐに3mを超える擁壁がすぐに生じると思います。3mを超える擁壁は1ランクあがった安全性確保の許可申請が必要となります。

 対処としては背後にセットバックさせた位置に建築計画をし傾斜地に土圧がかかりにくくし、また「シールドラフト工法」等をりとう土圧解除する工法をとることです。
 しっかりと近隣災害調査と支持地盤調査を行うことを基本としてくださいませ。
[FUTURE STUDIO:渋谷アトリエ]
〒150-0011東京都渋谷区東4-4-6 THE SCAPE R
APEC Architect 佐山慎英 + FUTURE STUDIO (特殊設計部門)
(佐山慎英:さやま のりひで:同じ読みで本名は佐山憲秀)
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ユーザーの返答

2013年05月21日

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ご察しの通り、既存の崖地であり少なくともこの近隣においては目立った崖崩れは起きていません(細かな風化による浸食があります)。盛土・切土もないとのこと。東側は崖ですが西側は平坦な住宅地が続いています。南北の家も東側が崖地に面している環境です。
実は、佐山様同様特別な崖対策はしなくてもいいのではないかというアドバイスを近隣の建築家からも受けたのです。しかし、前述したように風化がありまして、少しずつですが確実に削れてきています。ですので、自分としてはわずかな風化ですが止めたいという気持ちと、どうせやるならば確実に安全な方法をと思っていますがなにせ予算が限られていますので悩ましい限りです。
具体的な対策方法を教えていただきましてありがとうございます。【シールドラフト工法】は今まで色々な資料で調べてきましたがはじめて知りました。他にも方法がありましたら、ご教授いただけると幸いです。

2013年 5月21日
米村と申します,
崖地に縁がありましてほとんどのプロジェクトが崖地です,
現在も崖地の設計をしています.

崖地は現地を見ないと正直解らない事ばかりです,役所に
よっても対策,指導が全く違います,素晴らしい景色を
堪能出来る反面、安全性を確実に対策する必要がありコスト
にも大きく影響を与えます.

何よりも各論の話しももちろん大事ですが,全体を見ること
が大事だと思います.

パートナーとなる建築家と早くコンタクトを取り意見交換
を納得出来るまでしながら進めて行く事をお勧めします.


米村和夫 :米村和夫建築アトリエ/風のアトリエ
  kazuo@yonemura.co.jp
  251-0037 神奈川県藤沢市鵠沼海岸4-6-30-203
  tel&fax 0466-60-6050 iPhone 090-9847-3200
(Homepage)http://www.yonemura.jp
(別荘建築)http://www.second-house.co.jp
(ブ ロ グ)http://yonemurakazuo.blog19.fc2.com
(Facebook)http://www.facebook.com/yonemura.atelier
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ユーザーの返答

2013年05月21日

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確かにそうですね。
何の仕事もそうかもしれませんが経験は非常に大切だと思います。
崖地の建築を全くしていないより、数件でも扱っていれば、より安全、より効果的な対策を導き出していただけると思います。建築家の方々にアドバイスをいただき、自分が安全・安心・気持ちよく住める家つくりをしていきたいです。
ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2013年 6月16日
テキネコムよりお知らせ致します。

全国の住宅コストと品質を研究しています。

さて河川近くの土地についての検討ですが
購入する不動産会社が重要事項説明という書類を作ります。
建設を目的としてその土地の問題点や法的な対応について
全て記載する必要があります。

まずは土地を購入斡旋する不動産会社が持っている情報を
理解することが重要です。

更に土木、建築何れも専門分野です。
県や市など行政との調整業務が必須となります。

この辺りは設計事務所などの選定によって大きく変わりますので
注意が必要です。

更に、施工的な問題などの回避論などさまざまな検討が必要です。

満水時の水位や異常気象(台風、暴雨)などにおける災害予想など。
の検討、当然ですが、軟弱地盤となり、地盤調査や地質改良
杭などの検討など・・・

さまざまあることを理解することから始まります。

詳しくはメールにてお問い合わせ下さい。
info@tekine.com

適値事業部
コンシェルジュ担当:
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ユーザーの返答

2013年07月02日

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返信が遅くなり済みません。
不動産屋が、家の建築は問題ないだろうとのことだったので購入交渉をしてきました。
何人かの設計士さん土地を見て頂くと、それぞれ崖地に対する対策内容が全く異なり、『何もしなくてもいい(杭は打つ)』というところ、『擁壁が必要』があり対策費が全く異なってきてしまいました。
建築指導課に指示を仰ぐため現在中断しています。
アドバイス有難うございました。

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