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古ビルのリフォーム

渋谷区に築40年RC土地30坪の七階だてのビルを購入しました。今後、建物診断、一階の共用部分玄関のリフォーム、簡単な耐震補強や外壁修繕、自宅七階部分のリノベーション、20平米の賃貸部分のリノベーション、屋上の庭園化を行いたいのですが、同じ建築家、施工業者でできるのでしょうか。ビル工事の業者さんに頼むと自宅部分のデザイン性が心配、分譲マンションのリフォーム業者に頼むとビルの外壁工事が心配なのですが。予算は自分の住居部分に一千万、それ以外の部分に一千万を考えてますが、どう思われますか。どなたかお答え頂けましたら幸いです

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

9件

2013年 7月 1日
出来る人もいれば出来ない人もいます。

問題は満足の行く「意匠設計」を提供できる建築家が
耐震診断が出来て「施工」まで請け負うか、どうか?です。

施工業者は予算が合えば選択肢がたくさんあります。
耐震診断士も大勢います。 意匠設計をするものも
きりが無いほどいます。 全部が出来る人は「一握り」です。

無理やり1箇所に集めるのは「コストダウン」を狙っているんですか?
相談というか、選定の順番は意匠設計者の選定からでしょうね。

概ね予算は、そこが出すでしょう。幾人かに当たれば見えてきます。
デザインのセンスを選りすぐるのであればコンペを開催すれば
良いでしょう。しかし施工の業者に聞いていたのでは、デザインについては
らちが明かないと思います。金額もバラバラで出てきます。
各々が考える、受け取る「要望」がまちまちだからです。

この質問に答えてくれる建築家にHOUSECOではおなじみの
佐山さんと片瀬さんあたりが良いんじゃないでしょうか。
お二方とも大変な実績をお持ちで、仕事に対して前向きですから。

東京都の建築家で検索してみたら良いですよ。
矢印
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ユーザーの返答

2013年07月01日

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丁寧なご返答有難うございます。特に一人にお願いしなくていけないとは思っていないのですが、内情を知らないものですから、どこに一番にお話を通すべきかわかっていないというのが正直なところかもしれません。ただ客の要望に応えて無理に専門外のところまで手を出さなくてはならないような状況を創り出したくないと思ってます。設計士さんにも戸建が得意な方とビル設計が得意なかたなどいらっしゃるのかと思いまして、自分が気に入った内装と自分が必要としている施工が一致するのかがよくわからず検討違いな問い合わせをしないようにとご質問させて頂きました。

2013年 7月 1日
テキネコムからお知らせ致します。

住宅コストの適正化を研究しています。

同じ建築家と施工業者とビル工事の業者という区分けが
今ひとつ理解していませんが、
現在のビル管理会社があり、ビルメンテ業者が存在している。
と言う状況であれば、オーナーが変わったことで全ての条件が
変わりますので、新規の施工会社が参入することは可能です。

また、設計行為はデザインなどの行為なので、問題無く新規
参入出来ます。

問題は既存ビルの情報を全て貰っているかという点です。
防災関係などの情報など含めて賃貸にする場合の条件なども
定義する必要がありますので。

詳しくはメールにてお問い合わせ下さい。

info@tekine.com

適値事業部
コンシェルジュ担当:
矢印
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ユーザーの返答

2013年07月01日

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お返事有難うございます。前オーナー様が自主管理でしたので特に管理会社等はなく、一からの状態です。情報は建築当時からの図面含めひととおりある状況です。

2013年 7月 1日
そうですね、少し補足します。
戸建とビル設計が得意かどうか?
ですが、厳密には、あると思いますが、
大した得手不得手では無いでしょうね。
得意かどうかというより「好き嫌い」は
ある思います。カナリ。

それから素人には全く理解し難いでしょう
けれどビル設計の方が住宅の設計よりも
数段落です。
ビル設計は構造由来の設計になる傾向が
強いからです。
通常であれば、つまりコスト重視というか
偏重のせいで大きな建物(超大型を除く)は
ラーメン構造になるます。
従って構造は素人でも考えられます。
基本的にはパソコンが設計します。

その後「間仕切り」は用途によって考えます。
ビル設計に必要な知識は法規と設備だと言っても
過言ではありません。
それ以上に建物に付加価値を付けることが
出来るものが意匠設計、つまりデザイナーと
いうことです。
繰り返しますが、万能な人間は少ないです。
矢印
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ユーザーの返答

2013年07月01日

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重ねてお返事有難うございます。なるほど好ききらいですか。ビルの方が簡単というのもびっくりです。 どうやらおっしゃるように意匠設計の方をまず検討してその後その方に施工業者含む必要な方を紹介して頂くというのが一番スムーズそうですね。ただ収益物件になりますので収益性を考えるとあまりデザイン性に重視もできず予算がきびしいのですが、そういうのはやはりデザイン重視のかただと敬遠されるものでしょうか?

2013年 7月 1日
ごめんなさい。
文中の「数段落」は「数段楽」です。
矢印
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2013年 7月 1日
敬遠?(笑)
そんな余裕は設計事務所にはありません。
トレースのバイト(1枚5000円)だって、ありがたいご時勢です。
なんでもやります。だから「あの悪徳構造設計士」が出てきたり
するんです。今でも「どこまで信じて良いのか」、私でさえ
疑問に思います。とてもこのような公の場では他の建築家の
皆さんも発言できないと思いますよ。

従って「あなたの言うがままに」設計は行われます。
つまり「無い袖は振れない」のですから、あなたが、お金の
掛かりそうな意匠設計を望んでも、出来ないものは出来ないので
「誰に」設計を頼んでも同じって事になります。

建築家レベルにデザインを頼むということは「相当な」レベルで
意匠設計の比重を考えている方でなければ、大したメリットも
出ませんし、逆に設計料がもったいない事になります。
リフォーム専門業者は、施工例が豊富です。実際の例を見せて
いただいて、気に入った所があれば、そこで十分なものが出来るでしょう。

心配しているよりも相談した方が早いと申し上げたかったのです。
この場合「直接」ですね。 共通している事は「どこも商売」だと
いうことです。
矢印
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ユーザーの返答

2013年07月02日

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大変勉強になります。やはり自分次第なのですね、ありがとうございました。

2013年 7月 2日
ゆきさん

工事業者はビルになれた工事業者に依頼すれば問題は無いと思います。デザイン性は過去のリフォーム事例をみれば不安は減ると思います。工事業者は分ける必要ないです。問題は工事費用ですね。その予算だとオーバーすると思います。

一級建築士事務所 匠拓 寺澤秀忠拝 WEB: http://www.syotaku.jp/
矢印
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2013年 7月 2日
ゆき様
 古い建物を買う時は買う前に相談かけなければ駄目ですよ!
40年前というと昭和47年から48年オイルショックの粗悪品と手抜き横行の代表的最悪の不動産です。
鉄骨鉄筋コンクリート構造ならまだしもRC造なんて物は買うものではありません。
耐震診断にかかる費用はご存知ですか?しかも、完了検査で合法的書類整理がされてない建物で、かつ緊急輸送道路の強制的耐震診断の義務づけがなされているエリアであればさらに大変です。
構造計算書や構造図はありますか?耐震診断で現地調査25万、耐震診断約150万、コンクリート中性化や強度確認の為のコンクリートサンプル試験で1フロアー3本×7階で約80万弱。
耐震改修構造設計で200万程かかりますので簡単に500万は飛んでしまいます。マンション1戸で250万が耐震補強にかかると言われますから7階建てで1750万ぐらいはかかると思います。しかも、違反建築部分や検査済み書が無ければ多分耐震診断の補助は出ません。設計図が無ければ精度の高い鉄筋探査機で全ての構造をチェックするか、すべてハツッて鉄筋量をしらべなければなりません。図面が無ければ膨大なお金がかかります。しかも、東京都は緊急輸送道路にたつ建築には強制義務化にしましたから逃げられません。そこの所をちゃんと確かめられて購入されましたか?
そこが重要ポイントです。図面(確認申請&構造計算書&検査済み書)はあるのですか?緊急輸送道路からはずれていますか?
もし、この内容に当てはまる場合はとても致命傷になりますが、解体もしくは不動産購入の重要事項説明にもれていたら返却した方が良いと思います。まず、基本的な事をチェックしてください。
1)設計図書はそろっていますか?
2)完了検査をうけた検査済み書はありますか?
3)緊急輸送道路にかかっていませんか?
以上です。
耐震診断建築家に買う前に相談すべきです。あなどるととてつもない散在をする事に繋がる可能性がありますよ。
      佐山慎英より
矢印
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ユーザーの返答

2013年07月02日

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忌憚のないご意見有難うございます。とても勉強になります。訂正が一点あり建物は鉄筋鉄骨コンクリートです。Sがぬけてました、すみません。購入前に建物診断の要望をしましたが断られてしまい、一応知り合いの一級建築士さん立会いで内見し購入をきめました。ただその方もう現役ではないのですが。 構造計算書、設計図や配管図、検査済み証など、当初の資料はほとんどあります。そんなに大事なことなのですね。接道路は14メーター以上ですが緊急輸送には確か指定されていないと思います。違反建築では今のところないのですが、解釈の仕方で違反建築にもなりうる物件かとは思います。ただ私なりに調べた限りでは分譲マンションでなければ渋谷区では耐震補強など助成などはないのかとあきらめていたのですがあるのでしょうか。やっぱりお金かかりますね。

2013年 7月 2日
ゆきさん

高田馬場で高品質でローコスト設計をしている
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

渋谷の築40年のビルのリノベーションですね。
まずは、耐震調査をしっかり行いましょう。
年代から必ず耐震補強が必要です。

コストでは、7階建てですと、以外に足場の費用がかかりますよ。
更に、屋上防水・外壁シーリング・配管・設備関係・外装洗浄等
色々かかりますので、予算をしっかり立てることが第一です。

購入時に、修繕履歴の交付はあったのでしょうか。
検査済証の交付はどうでしょうか。
確認申請図書は、・・・?

仮に、何もない場合、レーザーによる配筋検査からになりますよ!

まずは、現在交付されている資料を確認する必要がありますね。

弊社では、この種の相談も、無料で対応しておりますので
疑問点などありましたら、遠慮なく下記までメールしてください。
katase@maxnet-g.co.jp

写真は、築30年ビルのリノベーション(シェアハウス)
矢印
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矢印
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2013年 7月 3日
 ゆき様
 うちは渋谷区東4−4−6です。近いから一度見てあげましょうか。私は東京都緊急避難道路耐震化セミナー年2回開催の時の耐震相談窓口をしています。耐震関連の4つのライセンスを持っています。
 この頃の建物はH型鋼の梁ではなくL型鋼のトラス梁で鉄骨量を節約していた頃の建物です。杭も水平力を受けずに垂直荷重だけで乗っけただけの頃だと思います。
http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22362
構造の法的改正リスト
http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22026
http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22027
http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22028
http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22029
です。
ライセンス
http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22360
http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22361
技術力
http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22038
http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22039
などなどです。
気が向くようでしたら渋谷同士のご近所ですのでどうぞ!
from_link@mac.comにでも資料でもおおくりください!


矢印
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