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うなぎの寝床

初めて質問させていただきます。
長文になりますが、よろしくお願いいたします。

現在、間口 4、63m 奥行き 21、3m の土地に家の建設を検討しております。
(敷地面積 : 99.01? : 29.95坪)

商業地域(准防火地域)で建ペイ率が、80% ・ 容積率が400%(制限 360%まで)です。

北側道路(5.9m)で、南には、3階建ての親の住居 ・ 西には、およそ高さ 2.5mの建物が
境界線ギリギリのところに建っています。東には工場兼住居があります。
工場部分は、およそ高さ 2.5mで境界線から 12cmあけた所に北側から奥行き 8.1mの場所に
建っています。住居部分は、境界線から 35cmあけた所に3階建てが建っています。

わが家の希望は
・ 健康住宅を建てたい
・ 木造2階建て
・ 間口いっぱいいっぱい建てたい
・ 4LDKほしい
・ トップライトにて明るさをとりたい
・ 耐震性
・ 予算 2300〜2500万 です。

これまでに、2件のところで間取りを作っていただきました。
1件は、希望どおり 間口 3.913m 奥行き 18.018 で 4LDK(延床面積 42.14坪) 予算内でした。
2×4で起こし壁、単管足場
業者さんの駐車場必要(コインパーキング可・料金は見積もり外)
*ほぼ希望通りなのでココでと決めれればいいのですが一番重視したかった
健康住宅というのが半分ほどしか叶わない

もう1件は(HM)、間口 2.95m 奥行き 14.520m で 3LDK(延床面積 27.42坪)
予算オーバー
理由は
間口は足場が 60cm必要だし法で 境界線から50cmは決まっている
60cmのパネル工法
奥行きは横からの風圧に耐えるためこれが精一杯
仮設トイレ・廃棄物分別ゴミ置き場がいる
母屋から 2m以上あいているのは法的な採光をとるため
電線があるのと奥行きがあるということで特別なクレーンが必要もしくは手作業になるのでその分費用が増す。
資材置場がないので毎回必要な材を持ってくる運搬費が必要になるため費用が増す とのことです。

このHMの方がおっしゃるには、他のところは契約後に資材置き場や特別なクレーンなどの話を言い出すのでそれから費用が膨らんでいくと。。。

そういうものなのでしょうか?
またよくこちらで境界線から 50cmというのは民法だから何が何でもということではないと拝見しますが、HMが出来ないということであれば諦めなくてはならないのでしょうか?
前方の建物から採光確保のための法があるというのは初耳だったのですが、それはどういったものなのでしょうか?

ただでさえ狭い間口。それが3mを切るなんて。。。
せっかく建ぺい率が80%なのに延床が30坪切るなんて。。。

8割がたHMに傾いていたので凹んでしまいました。

都心に家を建てる場合、隣の建物や前の建物とひっつくのは仕方がないと思っていたのは
大きな間違いなのでしょうか?

こういった土地に建てる場合は、どういった建て方が望ましいのでしょうか?
また心得ておくことがありましたら教えて下さい。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

10件

2008年 5月20日
はじめまして、志田と申します。

今、約3.7mx8mの土地の3階建ての家をやっております。ぱんださんの条件はよくわかります。

まず、境界線からの距離は、ご存知と思いますが、民法の「50cm」と建築基準法と別の話しです。「商業地域」であり、隣がご実家や工場であるので、必ずしもそれをとらなくてもいいと思います。(しかし、もし後でのもめごとをご心配されるのであれば、ご実家を通してでも隣家の方とお話ください。)
工事としては、足場が立たなくても内部から施工するという事は可能ですが、将来のメンテナンスを考えると「足場が立つ」スペースは確保したほうがよいかと思います。

工事における「駐車スペース」「材料置き場」「仮設トイレ」・・・それはあるにこした事はありません。しかし都内で現実に「それができない」場合は多々あります。私の現場もそうです。トイレはスーパーや公園のトイレを利用しているようです。(本当はよくないんですけどね。)駐車場は近くのコインパーキングです。資材も必要分しか置けません。でも、そうやってやりくりしていく施工会社もたくさんあるのです。ぱんださんの場合、隣がご実家ですので、利用させてもらう事はできませんか?

HMにはそれぞれのやりかたがあるでしょうし、「そうゆう経費」は社内で規定されてしまっているのでしょう。ツーバイ含めてパネル工法の場合現場で組み立て、立ち上げ作業がありますので、クレーン車が必要ですので、それが入るスペースが必要となり、そのため道路側にある程度スペースが必要となるのでしょう。

「採光確保のための法」とは、居室(玄関、廊下、階段、洗面脱衣、風呂などを除く)という普段人が生活するスペースには、法律で決められた窓の大きさ(←計算による)を作り、部屋の明るさを確保しなければいけない、という事なのです。道路境界(または隣地との境界)からある程度はなれなければそれができません。

****
都心では隣家の距離がほとんどないものは多くあります。基本的には「そうゆう地域」であったり「近隣との同意の上」であります。そのゆう状況なら問題ないでしょう。ただ、実際に「施工」の問題や「メンテナンス」の問題は事前に検討しなければいけません。

HMでなく一般の施工会社を、そして「パネル工法」だけでなく、「在来工法」「軸組工法」といわれる構造も検討してみてはいかがでしょうか?そちらのほうがもっと柔軟に対応できる部分があります。

無理してみても、どこかで問題が出てしまいます。間取りの「4LDK」も、最初から必要でしょうか?また、一部屋の面積をどの程度ご希望なのかはわかりませんが、個室は最低限にするという事は難しいでしょうか?

中途半端にそれぞれが実現しても、結局は不満が残ってしまいます。南から陽を取り込めないことも、思いっきり割り切る事が必要かもしれません。「北向きの家」だからと言って決して暗くはならず「明るい家」にする事は可能です。そして「陽を入れること」もできます。

工法、施工会社、家の大きさ含めて、ぱんださんご家族の一番実現したい事を、今一度整理してみてください。
矢印
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2008年05月21日

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志田様 ありがとうございます。
大変分かりやすい内容で理解できました。

狭小地でもいいから家を建てようと決意したものの出来上がってきた間取図を見て愕然としてしまいました。間口が2.95っていうことが納得できなくて。。。それでも気に入ってしまったHMだったので何度も交渉したんです。でも法で定められているから最低でも50センチはあける必要があるとのことで全く聞き入れていただけませんでした。しかも50センチの足場はないし職人さんを危険な目にあわせることはわが社ではできないと。。。
そこまで言われたら何も言えなくなってしまいまいた。

志田様の、やりくりしてくれる施工会社はたくさんある・陽が入る明るい家は可能という言葉で希望が出てきました。
採光確保のための法を踏まえた上で、他の工法も視野に入れ、もう一度夢をもって楽しい家作りに挑戦してみたいと思います。

ありがとうございました。

2008年 5月20日
ぱんださん、こんにちは

私が設計する場合、隣地境界線から有効で30cm程度確保します。
工事の施工しやすさと外壁のメンテナンスに必要です。
間口4.63だと建物は3.7ぐらいですね。

50cmは民法の規定ですので状況によってはそれ以下でも構いません。
法的な話をすると民法より建築基準法の方が上位の法なので、
建築基準法で80%建てることが出来る地域で土地が小さい場合
80%で建てた結果50cm以下になっても良いです。
但し、隣家の方には事前に話をしておくのが後々問題がないです。

居室は人が継続的に使用する部屋なので採光の決まりがあります。
住宅場合床面積の1/7以上確保する必要があり。その為の空きです。
トップライトとか高窓で効率的に採光を確保する方法もありますが。
具体的にPLANを見ないとアドバイスし難いです。

HMが他社は契約後に問題が起きるというのは、
根拠のない話と思いますが・・・。

健康住宅は費用がかかるので予算内に納めるのは難しいですね。
ざっと計算して42坪だと2800万円ぐらいです。

乱文にてちょっと解りにくいかもしれませんが参考になれば幸いです。
矢印
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矢印
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2008年05月22日

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寺澤様 ありがとうございます。

何件かまわるうちに、メンテナンスを考えて、いっぱいいっぱいには建てられないということは理解できたんです。なので寺澤さんのおっしゃる 3.7が確保できるのであればよかったんですが図案を見たら、75.5×2もあいていたんで納得できなくて。。。気に入ったHMでしたが『お願いします』とは言えませんでした。狭い間口ではたとえ何センチでも貴重です。

そして私の希望である健康住宅。
漆喰壁に無垢の床(杉や桧など)・断熱材。それがほぼ叶うのであれば、2800万なら頑張れるのではないかなとも思います。

間口の問題、健康住宅への希望。それが歩み寄り合って満たされないのであれば正直なところ
家を建てるということを考えるのはやめた方がいいんじゃないかと思いはじめていました。

今回、間口の件・採光の決まりもよく分かりましたので
もう一度、整理してマイホームへの夢が現実にできるといいなぁと思います。
ありがとうございました。


寺澤様は、シックハウスのない設計をされていらっしゃるのですね。
断熱材は何を使われるのでしょう? また高気密・高断熱についてどう思われますか?
もしよろしければお聞かせいただければ幸いです。

2008年 5月20日
はじめまして。

まず隣地境界からの空きについてですが、民法で50cm以上空けるようにと決められていますが、これは隣地所有者の了解が得られさえすれば0にすることもできます。ですので、あらかじめ隣地所有者の了解を取っておけば、間口いっぱいに建てることができます。

むしろ問題なのは、採光面積の方でしょう。居室はその面積の1/7以上の採光面積を確保しなければなりません。ただし、単に窓がありさえすればいいという訳ではありません。法的に採光上有効と認められる窓でなければなりません。それには敷地境界線や敷地内の他の建物との距離が大きく関係します。道路に面した窓は無条件に100%有効になるのですが、他の面にある窓は、敷地いっぱいに建てた建物の場合、普通に窓をとったのではほとんど有効にならない場合があります。特に1階は無理といえるでしょう。トップライトをうまく利用するなど何らかの工夫が必要になります。4LDKをご希望だということですので、居室としては6室ということになります。敷地条件から考えて、これらすべての部屋の採光条件を満たすことはかなり難しいかもしれません。

最近は広い敷地を確保することが難しくなってきたため、狭小な敷地や特殊な敷地に家を建てなければならないケースも多くなってきました。このような敷地に家を作るには、既成の概念にとらわれていては難しいでしょう。そこで良好な生活環境を創造し維持してゆくためには、生活スタイルをも含めて、規制の考え方にとらわれない自由な発想と工夫が必要になると思います。
矢印
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2008年05月22日

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kokuzo様 ありがとうございます。

西側の建物は空きが0で建ててあります。
もう20年ほど前に建てられたので、その頃は民法で言われてなかったのかしら?街中だから暗黙の了解なのかしら?と思っておりました。
今でも了解さえ得られれば0にて建てられるのですね。
その場合はどのような工法がよいのでしょう?
とあるHMの方から、2×4は健康住宅にはならないし起こし壁は内側から目隠しの状態で施工するので雨もれするし出先から帰宅したら壁が落ちてたという話もあるといわれました。
空きを極力抑えて建てる場合、どのようなものが相応しいのでしょうか?

採光面積については無知でした。
ここが一番問題となるのですね。そうなると4LDKは厳しいということになるんですね。
狭小間口で建てることの難しさを痛感しております。

kokuzo様のおっしゃるように既成概念にとらわれず改めて柔軟に考えてみようと思います。
ありがとうございました。

2008年 5月20日
はじめまして。
地域柄か、うなぎの寝床敷地を数件やっています。
1つは、間口4.2m、奥行21.8mの敷地に、間口3.84m、奥行16.5mの木造3階建て、
1つは、間口4.02m、奥行10.73mの敷地に、間口3.52m、奥行10mの鉄骨3階建て
等々です。
基本的に木造の場合、作業スペースから最低10cmあれば外壁施工が可能です。
が、やはり、メンテナンス等を考えると、人が入れてちょっと動ける約25cmから30cmくらいの空きスペースをとるのがのぞましいと思います。隣の建物がどうなるか将来わかりませんし。
基準法上の採光はなんとか工夫次第でクリアできると思いますが、やはり奥行きが長い場合、建物の真ん中あたりが下の階の場合、暗くなりがちです。ここは設計の腕次第だと思います。
工事条件についても、あまり支障はないかと思います。
HMさんは、規格からはずれぎみ?と思いますので、割高になってくると思います。
ご参考まで。
矢印
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2008年05月22日

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稲垣元宣様 ありがとうございます。

おっしゃるとおり、街中なので将来隣の建物がどうなるのか分からないということを考慮して
どこに何が建っても光が入る明り取りがしたいと思っていました。
25〜30センチの空きは許容範囲でございます。
今まで建築家さんは敷居が高いと思っておりました。
工務店さんよりHMの方が安心かなと思っておりました。
でも狭小間口だからこそ建築家さんのお力を借りることがいいのではないかと感じました。
思い切って路線変更してみたいと思います。
ありがとうございました。

2008年 5月22日
ぱんださん

断熱材は古紙をリサイクルしたセルロースファイバーを使っています。
土に帰る自然素材を隙間無く充填して厚くなく冷え込まないです。
快適な住環境にはキチンとした断熱材の施工が大事です。
すると、自然と気密性能も上がります。
ビニールでくるむことなく、自然素材で熱ロスの少ない高気密な家になります。
矢印
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2008年05月22日

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寺澤様 再度ありがとうございます。

私も是非セルロースファイバーもしくは炭化コルクを使いたいと思っておりました。
しかしながら使って下さるところが見つからなくて。。。
唯一セルロースファイバーを使っているという工務店があるのですが、出来てまだ10年と経験が浅く
年間5棟ほどしか建てていらっしゃらないとのこと。狭小地に建てる自信がないようなことを言われたので不安を感じた次第です。

建築家さんに依頼してもセルロースファイバー使用も健康住宅も叶うのですね。
こちらは名古屋なのですが、どのように建築士さんを見つけるのでしょうか?
寺澤さんのように健康志向で考えてくださる建築士さんと出会うことができたらいいなと思います。
ありがとうございました。

2008年 5月22日
ぱんださん

名古屋ですか、三重県桑名の工務店と提携しています。
場所によっては対応できると思います。ご検討下さい。

ここハウスコ登録建築家も大勢いますので、
地域で探してみては如何ですか。
矢印
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2008年05月23日

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寺澤様 ありがとうございます。

近ければ迷わず飛び込んでいたと思います!!
こちらの地域で探してみようとおもいます。
温かいお言葉ありがとうございました。

2008年 5月22日
依然、敷地境界ぎりぎりまで家を建てたいというご相談を受け検討したことがあります。その時に最も境界ぎりぎりまで建てられ方法ですと、10cmの空きがあれば可能だということが分かりました。この方法は在来工法か鉄骨造で可能です。ただし、この方法ですと外壁工事を内側からしなければなりません。その結果、外壁面の防水工事を簡易なものにしなければなりません。隣に大きな建物があって、それに守られて直接雨風が吹付けなければ問題はないのかもしれませんが、やはり外壁面からの雨漏りの危険性は大きいと思います。私としてはあまりお勧めできません。鉄筋コンクリートですと20cmの空きがあれば可能ですが、この場合も窓などがあるとコーキング処理ができませんので雨漏りの危険があります。
このような点から考えると、最小でも外側からきちんと外壁工事ができる空きをとることをお勧めします。他の皆さんがおっしゃっているように30cmくらいの空きはほしいですね。

健康住宅についてですが、2x4でも健康住宅は可能だと思います。ただし、健康住宅という定義がはっきりとしているわけではないので、どのようなものをご希望か、具体的に提示される方がいいと思います。そのすべてを実現できるならば問題ないですが、予算的にすべてを実現することが難しい場合、その中のどこまでが許容できる範囲かということも考えておく必要があると思います。
矢印
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2008年05月23日

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kokuzo様 ありがとうございます。

外壁工事を内側からすると、やはり雨もれの危険はあるんですね。
せっかく建てるなら危険は避けたいので、いっぱいいっぱい建てたいから
30センチの空きで建てたいと改めたいと思います。

健康住宅も予算との兼ね合いですね。
課題が多く大変な家作りになるかもしれませんが、その分、楽しみも喜びも大きいものだと・・・
前を向いて進もうと思います。
貴重なお話ありがとうございました。

2008年 5月24日
こんにちは。

東西の敷地境界からのあきについては、他の方も書かれているように
隣地の人の了承を得られれば50cm確保しなくてもいいと思います。
(現状東側と西側の建物は50cmとっていないようですので、比較的
話は簡単にまとまるんじゃないでしょうか。)

あきらめなくても大丈夫です。

でも、家となると長期的なことを考える必要があります。メンテナンスも必要ですし、
人が入ってなんとか作業できるスペースを確保しておいたほうがいいと思います。

また、あきを取れば
多少でも風の通り道にもなります。

資材置き場や仮設トイレ、駐車スペースなどについては
敷地内に確保できる場合に比べて、諸経費や仮設費、運搬費などは確かにかさん
でしまうと思います。

ですが、設計事務所の場合、
それらの費用も含めた見積書を工務店に作成してもらい、OKであれば契約という
ことになりますから、後からそれらの費用が膨らむということはありません。

健康住宅については、こだわればこだわるほど費用がアップするのが現状です。
セルロースファイバーや炭化コルクもまだまだ高価ですから。

予算と照らし合わせながら、
自然素材を取り入れていくことをお薦めします。
矢印
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2008年05月28日

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二村はじめさん ありがとうございます。

諦めなくても大丈夫!心強いお言葉で元気が出ます。
間口 2.95の間取図を見たときには、家を建てるのはやめようと心底思いました。
楽しいはずの夢がいっぱいの家作りなのに笑みが出ない。説明を聞いてると涙が出てくる。
たくさん希望を言ったのに一つも組み入れられていない。唯一、通っていたのは駐車場はなくてもいいというとこだけでした。

ここで話を聞いていただいて空きの件は解決でき前を向いて進もうと思えるようになりました。今は予算内で譲れるところ・そうでないところを明確にしたいと思います。そして一緒に歩んで下さる方との出会いがあるといいなぁと願っています。

狭小地ということで通常よりかさんでしまう金銭的なことも含めて課題はたくさんありますが
わが家が一番と思える家ができるといいです。

ありがとうございました。

2008年 5月25日
初めまして,吉村と申します。

木造がご希望なので対象外になると思いますが、参考になればと思いお知らせします。

私が設計している、型枠コンクリートブロック造は外壁側に足場を必要とせず、
開口部(サッシなど)がないのであれば、敷地境界線いっぱいまで建てる事ができます。

型枠コンクリートブロック造とは,鉄筋コンクリート造に近い構造で、ベニアの型枠の代わりに型枠コンクリートブロックを使用する工法で、型枠の解体が必要ないので、外側に足場がいらないのです。このブロックが仕上材でもあるので仕上も必要ないのです。

以前、医療施設の中庭に増築をする設計がありまして、中庭に行く経路の幅が1mしかなく、既存の鉄筋コンクリートの建物とは別棟として、可能な限り内部面積を取りたいという希望のもと、型枠コンクリートブロック造を採用して、既存建物にくっつけて,増築部分を造り、実現させました。おもちゃのレゴのように1個づつ積み上げてつくるので、経路が1mでも資材を運ぶ事が出来ました。

壁が鉄筋コンクリートですから,耐火性もよく、耐震性もよい建物です。

参考になれば幸いです。
矢印
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2008年05月28日

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吉村様 ありがとうございます。

型枠コンクリートブロック造という工法があるんですね。
起こし壁以外に足場を必要としない建て方があるなんて思いもしませんでした。起こし壁は、うなぎの寝床には不向きだと分かってから最小限の空きでと考えておりました。
木造を希望してはいますが予算もありますし、いっぱいいっぱい建てたいという気持ちもありますので柔軟に考えて選択していきたいと思います。
参考にさせていただきます。
ありがとうございました。

2009年 7月 9日
初めまして。space33一級建築士事務所の大塚あやと申します。
ぱんださんの投稿から一年以上経ちますね。
ご新居計画も進まれたのではないかと思います。

境界線ギリギリに建てる方法など、
皆さんのご意見は大変勉強になりました。
時が経っているのでどうかと思いましたが、
(少し論点がずれてしまうかもしれませんが)
感想を書かせてください。
2点あります。

1.「健康住宅」の捉え方について
断熱材、仕上材等建材にこだわるお気持ちはよく分かります。
シックハウス等の問題も含め、当事務所も最も気を遣う部分でもありますから。
しかし、ただ建材にこだわればイコール「健康住宅」であるのかというと
私はそうではないと感じています。
その理由は次の項目でまとめますね。

2.境界線からの離れ+住宅間口
まず、離れ寸法をどのくらい確保したらいいのか
という問題について、
「健康住宅」という目線で考えるとしたら、
個人的には、30センチ〜40センチは空きがほしいと思います。
これは、風の通路を作ると同時に
責任を持って、自分たちの家を管理し永く住み永らえていくための
空きだと思ってください。
(隣の状況が変わった場合、
場合に寄ってはこの空き寸法でもメンテは難しいこともあります。)
もちろん、高い土地にギリギリまで家を建てたい、
というのは誰もが思うことです。
ですが、もっと長い目で見た時の
「健康住宅」であり続けることが一番大事なのではないでしょうか。
例えば、せっかく家を自然素材でかためたにもかかわらず
通気がとれず断熱材がカビてしまったら、モトも子もありません。
外壁の通気層も離れの空きがなければ意味のないものに
なってしまうでしょう。
以前、リフォームで湿気の感じる部屋の壁の中を見たら、
表面では見られなかったカビが充満していて
コンセント等の電気配線も一部危ない状態でした。
そんなことになってしまったら、
「健康住宅」どころではありませんよね。

以上2点について述べさせていただきましたが、
最後に・・・。
3mの間口や採光問題などを「住みづらい」「絶望的だ」
と決めつけるのはもったいないな、と感じます。
居室で最も使いやすい間口は1間半(2730ミリ)
だと私などは感じていますし、
長屋の構造・構成を取り入れれば、この間口、採光問題も
デメリットではなくメリットになるでしょう。
ちなみに私の事務所は2.5メートル×5.5メートル
でうなぎの寝床ですが、
同じ面積の正方形と比較すると、
ずっと空間的な広がりがでています。

制約の中で、無理をしてお金をかけるよりも
ほんの少し、引いてみて、素直に捉えた方が
その後のトラブルも少ないというのが、
私の経験上の話です。
あくまでご参考にしてくださいね。
・・・笑顔の溢れる住宅に現在お住まいのことを願っております。
矢印
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