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境界壁と排水升

東京都品川区、世田谷区で賃貸併用住宅の建築を検討しています。土地探しをしているなかで28坪、坪単価160万円程度の品川区の土地が売りに出ているのですが、備考欄に以下の記述がありました。
・隣地との境界壁の変更が必要です。
・現在共用通路、隣地境界線上排水升の調査中で、利用状況により、排水路変更等が必要になります。
知りたいことは、この備考の2点により追加費用がどの程度かかるリスクがあるのか、ということです。
境界壁は西側隣地の駐車場にはみ出して境界壁が作られており、建て替えの際には正しい場所に戻してほしいと駐車場所有者から言われているとのこと。現状、高さ80㎝程度のコンクリートブロックで境界壁が作られています。
排水升は東側隣地との境界線上地中にあるものがおかしな繋がれ方をしている可能性があり、それを直す必要があるかもしれないと仲介不動産屋さんが言っていました。
もちろん現地確認しなければわからないとは思いますが、境界壁と排水升を直すのに一般的に追加費用はどのくらいを見込む必要があるのでしょうか。
よろしくお願い申し上げます。

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7件

星マーク
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2014年11月 2日
hideee様

現地の状況がわからないので、あくまでも目安ですが、
・ブロック塀の解体と新規の塀築造に50〜100万円程度
・排水路の変更に50万円程度
の追加費用になるのではないかと思います。

尚、弊社では土地探しからのサポートも実費にて提供させていただいております。
土地の条件からどれくらいの建物が建てられるか、またどういったプランが可能か、など、土地選びの判断材料となる条件を整理すること等が可能となりますので、よろしければ是非ご利用ください。
(デザインの提案等は行いませんので、その後の設計をご発注いただくかどうかはお客様の自由です。また、建築家・工務店探しのご相談にのることも可能です。)
矢印
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ユーザーの返答

2014年11月02日

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早速のご回答、ありがとうございました。
あくまで目安として質問させていただきましたので、もう少しこの土地について調べてみようと思います。
土地が決まって建物の検討に移れた際にはまたよろしくお願いいたします。

星マーク
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2014年11月 2日
南の島工房一級建築地事務所の日置と申します。
以前設計した住宅で同じように擁壁が隣地境界線をまたいでいて、工事したことがあります。そのときは長さ5m程度で高さが1m程度でした。全部で20万円程度かかりました。
今回の件の工事項目は1、コンクリートブロック解体工事、2、廃材運搬処理費 3、排水管やり替え工事、4、コンクリートブロック補修工事となるでしょう。雨水配管工事はおおよそ2万円/m程度かかると思います。
詳しいことは現場見ないとわかりません。
それでは

南の島工房一級建築士事務所
http://www.minaminoshimakobo.com/
minaminoshimaoffice@gmail.com
日置拓人
〒182-0035 東京都調布市上石原3-14-6
℡ 042-446-1015
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ユーザーの返答

2014年11月02日

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早速のご回答、ありがとうございます。
境界壁の長さは13メートルほどありそうですが数百万円もかかるものでなさそうということが分かりました。
ありがとうございました。

星マーク
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2014年11月 2日
状況によりますが、100万前後ではないでしょうか。
外構工事のような他の工事のついでに行うことで少し節約できるかもしれません。
品川・世田谷区の区界近辺となると、木造家屋が密集するエリアですね。
私の実家の近くなので土地探しなどご協力可能です。
その際はお問い合わせください。
よろしくお願いします。
髙橋一平
矢印
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ユーザーの返答

2014年11月02日

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早速のご回答、ありがとうございました。
おっしゃる通り、外構工事の一環でやれそうですね。今回の土地が流れた際にはまた土地探しから進めることになりますのでその際はよろしくお願いします。

星マーク
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2014年11月 2日
はじめまして。

現在進めている物件でも同じように境界線を越えてブロックができており
これを適正位置に直すことを工事費に入れて進めています。
現状の塀が土中でどのようにできているか、どのような新規の塀にするか、さらに排水のことも含めると、一度工務店に見てもらうのがいいと思います。
品川近辺で住宅規模のできる工務店はかなりあると思いますので、工事を依頼するかどうかはわからないという前提で見てもらったらいかがでしょうか?
設計者に目星を付けているようであれば、その設計者が懇意にしている工務店は必ずありますので、聞いてみてはいかがでしょうか?
矢印
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ユーザーの返答

2014年11月02日

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早速のご回答、ありがとうございます。
確かに工務店の方に見てもらうのが一番だとは思うのですが、なかなか繋がりなどがないとお願いしづらいというのが本音です。もう少しこの土地について調べてみようと思います。ありがとうございました。

星マーク
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2014年11月 3日
こんにちは。森建築設計の森と申します。
昨年、世田谷区代田で築40年の木造アパートの大規模改修(記憶が繋ぐ集住ハウス)を完成させましたが、このアパートも境界塀が越境していて境界塀の改修を行いました。世田谷は密集地も多いですね。

さて境界塀と排水桝の改修費ですが、80万円~100万円程度です。
ブロック塀4段積みで2万程度/mなので13mだと26万円。屋外排水管は5千円程度/mで7万円。既存塀と既存配管の撤去処分で7万円程、最終桝設置設置費が30万円程度、最後に工務店経費をプラスすると80万円程度になります。
敷地の状況によっては100万円程度必要なことも予想されるので予算としては100万円見ておけばいいと思います。

あとブロック塀の上にフェンスを設置する場合は安価なネットフェンスで3千円/m、高価なアルミフェンスで1万円/m程度を要します。
矢印
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2014年11月03日

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具体的な単価も含んだご回答を頂きありがとうございました。この土地に少し希望が見えてきた気がします。建物の検討に移れた際にはまたよろしくお願いいたします。
ホームページの相性診断も試させて頂き、問題なさそうでした。ありがとうございました。

星マーク
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2014年11月 3日
高さ80cm程度の塀を解体し正確な境界線上に建て直す場合、その長さにもよりますが、30〜50万円程度のような気がします。
排水枡の件は、仮に是正が必要となると、引込み直しとなると思います。排水本管の道路内の位置(例えば前面道路が広く、当該敷地の反対側に位置している場合は距離が長くなります。)によって金額は変わりますが、50〜100万円の間と思われます。
何より、正確に把握するには、見積りをとるべきで、お手伝い差し上げることは可能です。
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添田貴之/株式会社添田建築アトリエ
〒151-0064 
東京都渋谷区上原2-1-11-4F
tel: 03-5790-2343
fax: 03-3481-0383
email:soeda@soeda-a.net 
URL:http://www.soeda-a.net/
矢印
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2014年11月03日

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回答いただきありがとうございます。今日、専任媒介の不動産屋さんで詳しい状況を聞いてきました。先へ進めそうな状況になりましたら専門家の方に見て頂くようにします。建物の検討に移れた際にはよろしくお願いいたします。

星マーク
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2014年11月 4日
hideee さま
・境界のブロック塀に関しては、隣地が駐車場との事ですので、隣地の方に工事内容を説明する事で解体がスムーズに行なえ、施工も行ないやすい環境であると推測出来ますので、他の設計者の皆様が回答されている程度の金額で施工可能であると思われます。
・東側の排水経路に関しては、既存の建物を解体して新築される予定であると思いますので、既存の建物の排水枡や配水管等は解体工事中に撤去して頂けますので、追加費用は、発生するとすれば、隣地の方の庭や敷地内で障害となる者を養生したり、撤去・復旧する為の費用が考えられます。考えられる事としては、排水管を取る際に土を掘りますので、隣地の所一緒に埋め戻す必要があったり、犬走りというコンクリートの部分が隣地を掘る事で損傷した部分を復旧する事などでしょうか?詳細がわからないため、推測ですが、多額の費用がかかるような事は無いように思われます。
矢印
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2014年11月04日

hideeeのプロフィール写真

詳細なご説明ありがとうございました。
境界壁という表現が備考欄に書かれていましたのでそのまま使っておりましたが、土留めの擁壁が駐車場との境界にあり、それを移設する必要がありそうだということが分かりました。専門家の方に現地確認をしてもらい土地選定の最終判断をします。ご回答ありがとうございました。

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