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見積もり金額が合わず困っています

大阪府内で家を建てようと思っているものです。
土地と建物の総額 諸費用込で3700万で考えており
希望のエリアでは、間口の狭い土地ばかりのため
建物の間口2間ほどの3階建ての延床約30坪くらいの家になりそうです。
希望の工務店が見つかり打ち合わせを行ってきましたが、
SE構法推奨で、話を聞くうえでSE構法の魅力も感じSE構法で建てれたら
よいなと思っています。
最初の候補地でラフプラン(希望の住宅設備・仕様などは入っていない状態で)
で、建物の見積もり金額が約2300万、土地と合わせて4100万くらい
になり、あまりにも希望予算との差がありすぎたため
土地にかける予算をもっと減らして引き続き探しておりました。

狭小ですがやっとよい土地が見つかり、2月初旬には土地の契約をしたいと
思っています。
希望のキッチンだけは価格UPに反映しましたが
室内の壁の珪藻土は、希望ではありましたがもともと予算が合わないから
ということで諦めていたり、外壁もこだわりはありません。
憧れの無垢のフローリングも、ウォールナットが高いためそれよりも低いもので納得したりコストダウンも意識しながら進めています。
再度、見積もりを取った際に約2500万となり、その大きな原因は
SE構法の価格の値上げがありSE構法の部材のみで
30坪分 約70万円UPしてしまいました。
準防火地域のため、サッシなどにも価格UPになりますし
その値上げ分をどこでコストダウンすればよいのかとショックを受けています。
他社などに聞きましたが、SE部材の値上げは致し方ないようですが
それでも、5万円UPくらいまでだと。。。

今まで1社のみで進めていたため自分達の要望を入れたものが
一般的に高いのかもわからず、大幅なコストダウンを
していかないといけないのか(グレードは低いものが多いので
仕様を落とすというより、収納の建具を減らすとか
バルコニーを減らすとか)と思うと、注文住宅は自分達の予算では
無理なのか、、と思ってしまいます。
土地の契約前段階で、他社に合い見積りという形を
あまりしたくはないのですが、坪60万くらいで建てている工務店で
坪単価約72万円になってしまった自分達の要望を組み込んだものが
一般的に仕様が高い方なのかも知りたいですし
1社ではなく他社にも声をかけた方がよいでしょうか?
もしくは、もっと全体的に価格を落としたいと交渉していく方が
よいでしょうか。
ご教示よろしくお願いいたします。

専門家の回答

8件

星マーク
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2015年 1月28日
ほあさん

新宿で、SE工法の注文住宅なども設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

SE工法は、絶対条件でしょうか。

同工法では、指定業者制度をとっております。
よって、業者を変えても、さほどコストダウンになりません。

工法変更が可能であれば、在来工法の場合、約45万/坪程度で
施工可能ですので、ご検討ください。

土地探し:http://www.maxnet-g.co.jp/associates/associates.html
注文住宅設計:http://www.maxnet-g.co.jp/associates/residential_design.html
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ユーザーの返答

2015年01月28日

ほあのプロフィール写真

>業者を変えても、さほどコストダウンになりません。
この言葉を頂き、すっきりしました。
大幅には変わらないということであれば
SEにするかしないか、ここをもう一度考えてみます。
また、悩んでいる部分を今の工務店に持ちかけ
進めていく方がよいんだろうなと思いました。
ありがとうございます。

星マーク
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2015年 1月28日
九州熊本の設計事務所、FAD建築事務所の古市と申します。設計事務所ですので、設計施工を一括で請け負われる工務店さんとは違った立場で、お客さまの家づくりに参加しています。

予算と工事見積が合わない。よくある事ですのでまずは特別ではない事、また提示されている総額も仕様を見ていないのではっきり断言はできませんが、問題ない範囲かと思います。

今回の場合の問題点(悪いという意味ではなくクリアしなければならない処)は、ほあさんの予算と見積額とに差がある事、それを縮める事。解決策は、工務店さんへの値交渉か、更なる仕様変更などを繰り返すかしか現段階ではないと思います。ただ、それには限度もあるでしょうからその限度を超える調整をどうするか、という事になると思います。

最後でおっしゃられている他社にも声かけはあまり得策ではないと思います。SE工法をあきらめるとか根本的なところを見直すのであれば、他社(他の工法など)もありだと思いますが、そこを変えないままでは大差はでないでしょう。

設計事務所をやっている手前ですが、お勧めするのはほあさんの立場に立って、工法や仕様などのアドバイスができる存在、つまり設計事務所への協力依頼がいいのかなと思います。設計施工が同じであれば、その仕様変更や提案には限界があります。設計(ほあさんのアドバイザー)と施工(それを形にしてくれるプロ)を分ける事で予算に収まる範囲で、最良のものを設計者とともに導きだせます。もちろん、施工者である工務店さんの見積り作業への協力は必要です。

これまでに幾分かの時間を使われていると思いますが、特別な事情がないのであれば先に書いた事も視野に、じっくり検討されてはと思います。時間の縛りが解けるだけでだいぶん精神的に楽になると思いますよ。

ご検討を祈ります。
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ユーザーの返答

2015年01月28日

ほあのプロフィール写真

確かにその通りかもしれない、と読んでいて思いました。
もともとの予算が少ないことをもっと念頭におき、自分たちの予算の中で、例えば、これとこれだけの要望が入っていればあとは無くても大丈夫という気持ちで仕様変更をしていこうと思います。
予算をさげるためにどうすればよいかは、思えば自分達で考えるばかりであまりアドバイスをもらえていないような気がしましたので、これからそのあたりは相談したり、納得のいく説明をもらいながら進めていこうと思います。
設計事務所への協力依頼ということも初めて知りました。

先ほどまで自分の向く方向がわからなくなっていましたが、
アドバイスをいただけ楽になりました。ありがとうございます。

星マーク
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2015年 1月28日
大阪市内の新田と申します。
ちょうど現在同じくらいの規模を計画していますため、
参考になればと思います。
昨今は以上に建設コストが上がってしまい大変だ、という話しを回りの建築家からも良く聞きます。それに比べたら土地は落ち着いているようです。ほあさんの場合も大きくはその影響でしょうが,SE構法はもともと在来工法に比べて割高です。
また工務店の設計施工というのも問題でしょう。抑える人がいないので言いなりになります。もっとも建売的な図式になりがちです。
注文住宅といっても何をポイントにするかをはっきりしたほうが良いと思います。でないといたずらにコストパホーマンスに明け暮れるだけで、肝心の内容に行き着きません。工務店の建売でいいのか、工務店の注文住宅でいいのか、ハウスメーカーでいいのか、建築家に頼むほうがいいのか。どれもピンきりですが、勿論建築家に頼むほうがいいとは思います。その場合の目安は工事費の10パーセントが設計監理費です。
ほあさんの場合ですと、内容により一概には言えませんが、出来れば30坪×60万円/坪=1800万円、設計料200万円、
トータル2000万円というところが理想かと思います。その場合はSEではなく、在来での3階建てになるのではと思います。
そのぐらいだとトータルで収まるのではないでしょうか、先にも言いましたが、昨今の状況は異常ですが、頑張ればいいものが出来るのではと思います。
矢印
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ユーザーの返答

2015年01月28日

ほあのプロフィール写真

回答ありがとうございます。
>抑える人がいないので言いなりになります。
ここは本当にそう感じました。
言いなりにならないよう自分たちで天秤にかけながら
あまりネガティブにならず仕様を変更していこうと思います。
きちんと、金額の疑問点や希望は投げかけようと思いました。

注文住宅で何をポイントにするか、
ここを改めて考え直してみたいと思います。
ありがとうございます。

星マーク
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2015年 1月28日
ほあ さま

初めまして。
大阪・堺市の建築事務所「Studio REI」の嶽下(たけした)と申します。

先ずは新築計画、楽しみですね!
予算調整の苦悩は大小あるとは言え、皆さん同じですよ。
私も一昨年土地探しから始まり、自宅を新築したトコロですが、
同じ悩みを経験しました。SE工法に限らず昨今、建築費は上昇傾向です。
(仕事でサポートしているとはいうものの、実体験してお客様の気持ちがホントに解りました(^_^;))

さて、ご相談の件ですが…
折角、土地を新しく購入されますし、長く住まう場所になりますので、やはり気に入った土地で決めたいトコロ。
多少の値引き交渉は出来るものの、土地購入費は確定します。
残った建築費用の範囲内で計画しなければなりませんが、
ご存じの通り、建築の大きさや形状、構造・工法によって大きく変動します。
内容拝見する限り、SE工法が施工可能な工務店で設計施工を検討されている様ですが、そもそもSE工法でなければならないのか?というところから見直しが必要かもしれません。確かに狭小地や間口の狭い土地の場合、駐車スペース等の確保からSE工法はメリットがあります。ただ、これは敷地形状やプランニングによって解消できる事もあったり、色々検討の余地はありそうです。
工法推奨の工務店の場合、当初からSE工法ありきでプラン提案・見積り提案する会社も多いので、お施主様だけでは妥当性の見極めが難しいと思います。
また設計施工一括の会社では他の専門家の方が仰る通り、値段交渉も限度があります。まずは設計と施工を分離して、プランニングから見直す事が得策かと思います。それにより、適正な設計を立てて、第三者性を保って見積りの調整も可能になります。

また、1社以外に数社に見積りを…というお話ですが、
同じプラン・同じ仕様で合い見積りをしなければ比較が出来ませんので
現段階での数社見積りは得策とは言えません。
先ずは設計方針をある程度固めた状態で同条件の見積りをとり比較する方が良いと思います。

検討の結果、SE工法が最適となった場合でも
SE工法が施工可能な他の工務店での比較など有効な手もあります。
上手く計画が進む事をお祈り致します。

※当方では設計監理を始め、建築にかかる諸費用も含めてトータルで資金計画のサポートも行っております。きっとお力になれると思います。
ご相談は無料ですので、よろしければ詳しいお話お聞かせ下さいませ。


Studio REI
嶽下 康弘(たけした やすひろ)
大阪府堺市南区宮山台4丁14-2-1
TEL/FAX:072-350-7950
Mail:info@studiorei.net
Web:http://studiorei.net


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ユーザーの返答

2015年01月28日

ほあのプロフィール写真

回答ありがとうございます。
>工法推奨の工務店の場合、当初からSE工法ありきでプラン提案・見積り提案する
・・・その通りでした。当初予算が合わなければ在来工法で、と持ちかけましたが
、おすすめしませんと難色を示されました。
自分達の要望を汲んだプランは、SE工法のメリットがあるとなんとなく思っていましたが、確かに在来工法でプランを見直しても満足のいくものは絶対にあがると思います。第3者的な意見を、今回こちらの専門家の方々から初めてお聞きし、
今まで決められた枠の中で、もがいていたような気がしました。

アドバイスをいただけ、参考になりました。
もう一度家族で話し合い見直しをしてみます。ありがとうございます。

2015年 1月28日
坪単価60万円の2割アップしています。また、建物の規模的にスケールメリットもありません。減額は5~7%が限度です。調整は不可です。通常工事費の20%が木工事です。減額は構造本体が無くなるのと同じ内容です。
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2015年 1月28日
ほあ さま

はじめまして、Hirano S-A Laboratoryの平野と申します。
大阪府内で準防火地域でローコストは条件として厳しいですね。
複数の相見積を取れる環境であれば、相見積を取る事をお勧めします。
内容を精査した上でのローコスト住宅は、設計者が設計を行なう事で、
条件の同じ相見積が可能となりますので、設計者を選定した方が
ご希望に合う住宅が手に入ると思います。

もし、通勤圏でのお話であれば、土地の価格が比較的安い「奈良県」の選択肢も
あると思います。
住環境も空気も「奈良の方がいいですよ。」
お力になれそうであれば、御連絡お待ちしております。
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星マーク
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2015年 1月28日
ほあさん
こんにちは。

今(PM8:00)お客様との打ち合わせから帰って来て『SuMiKa』の相談を見ました。
率直に言ってSE構法では値段交渉をなんぼ頑張っても期待は出来ないと思いますよ。仕上げ材料の質が落ちるだけですから・・・
ハウスメーカーと一緒で価格を落とす所が決まっていますからね。
自分の考えていた夢を壊され、安普請の感は否めない建物に成ってしまいます。
また狭小地に建てる平面はそんなにバリエーションが望めるものではありません。工夫は必要ですが200万円以上も掛かる設計事務所に依頼するまでもないと思いますよ。
3階建ては構造計算が必須ですが、特殊な地域でなければ確認申請費と構造計算費で80万円前後の費用で出来ると思いますから、差額は建築費に廻せます。
京都府の宇治市で建築屋を30年やって来ている私も、京都と大阪の狭小地で50件以上は木造3階建て(主に在来工法)を手掛けて来ていますので、大抵の事は経験してますから、そこいらの設計屋には負けない工夫とアイデアは頭の中の引き出しに溢れんばかりに詰まっております。
ですから当社のプランニングはほとんど私がやって来ましたし、自信もあります。
間口の狭い敷地の1階にガレージを組み込む場合は、『木造用門型フレーム』と云う、SE構法と同様に耐力壁無しで対応できるフレームで行けます。
1階だけでなく、3階までの前面を開放できるフレームもあります。
当社には、
3階建てにも対応している『しんぷる』と『なちゅら』という商品が有ります。
土地の場所とご希望の内容をヒアリングして確認しないと分かりませんが、
お話の内容で概算で弾き出してみましたら、ほぼ予算内で出来るように思います。
気に入らなかったら提案見積もりの後でも断って頂いたら結構ですので、
当社にも是非参加させてください。
生々しくて申し訳ありません。
でも、率直な意見を言わせていただきました。すみません□
逢ってみないと分かりませんからねぇ。
出逢いとご縁はここからです。
私の携帯電話は、090-3283-3255です。
よろしかったら、お電話ください。

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ユーザーの返答

2015年01月29日

ほあのプロフィール写真

納得できるアドバイスをありがとうございます。
門型フレームは耳にしたことがあります。
希望予算内で、構造からの提案などをしていただける
建築屋に相談することというのは、
大きな手なんだなとわかりました。
ありがとうございます。

2015年 1月30日
ほあ様。
はじめまして。
大阪の祥設計室 ささか と申します。
当事務所はすこしかわった方法で家創りをしております。
当事務所のホームページをごらんいただければ幸いです。
ちなみに、SE構法の認定ももっております。
よろしくおねがいします。
矢印
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