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43条但し書き許可申請について

二世帯住宅の土地探しで一度、相談させていただきました。
都心に便がいいところで探しております(両親・子世帯の都合もあり)が、コストの面からどうしても旗竿地のようなところしか手が出なそうです。
立地とコスト、広さを見て、はやり周辺より割安な土地を検討しております。前面道路2.7m、接道1.8m、建ぺい率60%、容積率200%、45坪の土地です。再建築不可物件ですが、43条のただし書きの許可が下りれば、建築可能というということです。不動産屋のプランでは43条但し書きが降りていますが、私達は2世帯のためにこの平面プランが希望ではありません。
木造の方が通りやすい、鉄骨は難しい、3階建ては難しいということを不動産屋から聞きました。壊しやすい方が通りやすいそうです。

そういった事があるのでしょうか?
土地の契約をしてから申請する必要がある(買主負担が原則)ため、契約前に事前に区役所等へ行って、ある程度自分で調べることは出来ますでしょうか?

専門家の回答

6件

星マーク
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2015年 2月17日
株式会社PALMETTE(パルメット)と申します。
ご相談の投稿を拝見しましてご連絡させて頂きました。
昨年、弊社のお客様で東京都大田区の土地を競売で購入検討されており、その土地も
接道1.8mという条件の再建築不可の物件でした。複数の会社に相談して断られたようで弊社に最後相談に来られ、43条但し書きの許可を建築審査会にかけて取得して(時間はかかりました)が建て替えることに成功しました。木造で建築しましたが、工事も少々難ありでしたら無事に竣工しております。不動産業者は売ってしまったらおしまいというところも多いため、契約内容を十分に確認して、調査もある程度ベースとなる平面図・計画概要を持って調査が必要になります。弊社は比較的他社ができないような特殊案件や狭小地などを手がけておりますのでご興味ありましたらお気軽にご相談下さい。

出張相談も行っておりますのでお気軽にご相談下さい

株式会社PALMETTE(パルメット)
〒231-0063 神奈川県横浜市中区花咲町3-84-24-1F
TEL 045-568-3750
FAX 045-568-6612
http://www.palmette.co.jp
メール info@palmette.co.jp

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ユーザーの返答

2015年02月17日

matsumotoのプロフィール写真

早急にご回答、ありがとうございます。
そういった物件が実際の多いのでしょうか?時間もかかるのですね。43条ただし書きというのは、主に防災避難がスムーズに行えるようなプランであればいいのでしょうか?
確かに、坂道もあり、少し特殊な土地ではあるので、もし可能性がありましたらご相談させていただきます。

星マーク
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2015年 2月17日
はじめまして。
出来ると思いますよ。我々業者が聞くより一般の方が聞く方が親切に教えてくれると思います。でもその内容が理解出来れば良いのですが・・・
ただこの様な土地は周囲の土地環境にもよりますが、建設資材の搬入が大変でコストアップは多少覚悟しないといけませんね。今そのような物件に関わっています。
お打合わせに行かれるにしても、ある程度具体的なプランをお持ちになった方が対応が良いと思います。都内でしたらお打合せも含めて対応させて頂きますよ。
詳細をお伺いし敷地資料等いただけましたら敷地初期調査並びに初期プラン入れさせていただきます。初期段階は無償にて対応させていただきます。
(株)青海建築研究所 青海二三男
〒156-0044 東京都世田谷区赤堤2-7-11-201
http://www1.odn.ne.jp/arcseigai mail:arcseigai@nyc.odn.ne.jp    Tel:03-6379-0432 move:090-4723-2531
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2015年02月17日

matsumotoのプロフィール写真

早速の回答、ありがとうございます。道は悪いですね。なので、建築コストがあがると思います。具体的なプランを持っていくと対応していただけるのですね。擁壁もあるので、敷地の初期調査が必要かもしれません。

星マーク
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2015年 2月17日
43条但し書きに基づいて許可が下りる基準は国交省令によって以下のように決められています。
第10条の2 法第43条第1項ただし書の国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。
(1)その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有すること。
(2)その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道(幅員4m以上のものに限る。)に2m以上接すること。
(3)その敷地が、その建築物の用途・規模・位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であって道路に通ずるものに有効に接すること。
(1)(2)であればプランは必要ないので、許可の下りたプランがあるということは(3)に適合させたということだと思います。つまり、プランによって想定される居住人数に対して敷地の棹(1.8m接道)部分を避難上安全と評価しているように思えますが、二世帯となると想定居住人数が増えそうな気がします。できるだけ早く経験のある設計事務所に相談されて、作戦を練られた方がよろしいような気がします。
矢印
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ユーザーの返答

2015年02月17日

matsumotoのプロフィール写真

早速の回答ありがとうございます。とても良く分かりました。(3)に適合できればいいのですね。二世帯住宅といういうだけで、審査の内容が異なってくるのですね。

星マーク
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2015年 2月17日
matsumoto 様
中村弘道と申します。お話の内容を正確には理解し得ない点がありますが、私の感想を申し上げます。法的な点の解決などありますが、現地の状況でかなり解釈が変わってきますので、注意しなくてはなりません。
接道部分が1.8mしかない点がとても引っかかります。それらの点を考えますと大切な敷地ですので、今後の点を考え接道は最低2.0mはほしいと思います。
それらの点から無理をして購入するのではなく、もう少し探してみてはいかがでしょうか。本件は見送ったほうが良いと考えます。
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2015年02月17日

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早速のご回答、ありがとうございます。迷いはあるものの、立地とコストの面から、なかなか捨てきることができずにいました。無理をせず、焦らず、探してみた方がいいのですね。

星マーク
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2015年 2月17日
matsumotoさま

はじめまして。大田区で設計事務所をしております河野と申します。
43条だたし書きでの自治体との折衝はかなり難しいです。建築士の方でも実際にやったことのない方であればよくわからないと思います。

私が3件ほどやった経験からいいますと、自治体によっても運用がさまざまですし、その土地の周辺環境によっても大きく異なります。
前面道路が公道か私道か、前面道路から大きい道路までの距離や敷地の裏に避難経路がとれるかなど、いわゆるケースバイケースです。
それによっては木造以外でも建築が可能であったり、長屋形式ならよいなど、個別に判断がなされます。

ただし書きを使うのであれば、自治体との交渉事になりますので、担当者がこう言ったらこう切り返すなど、知識の裏付けに基づいたテクニックが必要となります。
どうしてもこの土地を取得されたいのであれば多少費用はかかりますが、交渉事ができる方にいっしょに行ってもらうといいと思いますよ。

必要であればお手伝いさせて戴きますので、ご連絡をお願い致します。

河野秀樹建築研究所
http://homepage2.nifty.com/kohnok/
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2015年02月17日

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ご回答、ありがとうございます。参考になります。ケースバイケースなのですね。
そうですね、もし具体的にお話を進めることになれば、事前に建築家さんにお願いするのが、ベストな事が分かってきました。ありがとうございました。検討させていただきます。

星マーク
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2015年 2月21日
matsumoto様

高田馬場で、設計事務所と不動産コンサルを兼業している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

手順は、以下のように進めてください。
1)許可申請が下りるまで決済を伸ばし、特約に、許可申請が下りない場合は
  白紙解約できることを条件に、売買契約しましょう。
2)上記条件を拒否された場合は、直ぐに、役所と交渉するしかありません。

許可の条件は、役所により、少しずつ異なりますので、直接確認しないと
なりません。一般的には、以下になります。
1)準耐火建築物以上にすること。
2)地上2階までとすること。
3)特殊建築物(共同住宅等)は、不可になります。
4)接している土地所有者全員から、承諾をを頂くこと。

厳しい地域では、以下も必要です。
5)4m以上道路状になっており、4m以上の道路に繋がっていること。
6)接道する道路に対し、隅切りを設けること。

今回は、二世帯住宅ですので、最低でも、玄関は一つにしないと許可がありない
と思います。

確認したい事項が御座いましたら、下記まで直接メールして頂けないでしょうか。
katase@maxnet-g.co.jp

土地探し:http://www.maxnet-g.co.jp/associates/associates.html
二世帯・3世帯・賃貸併用・アパート・マンション:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
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2015年03月03日

matsumotoのプロフィール写真

詳しく教えていただき、ありがとうございました。この通りにはいかないこともあると思いますが、このような事を考える必要があること、とても参考になりました。ここに決めることになりましたら、ご相談させていただきたいと思います。ありがとうございました。

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