土地 地下 高さ規制 斜線

敷地図の数字が読めないので、間口１２ｍ奥行き６ｍ位（二項道路の０．１ｍの後退を考慮）として、高度斜線・日影規制は無視して、駐車は左右ギリギリで止められると想定して、大雑把に考えると、
２階：３３㎡（１０坪×　７０万＝　７００万円）
１階：３３㎡（１０坪×　７０万＝　７００万円）
地下：４４㎡（１３坪×１２０万＝１５６０万円）
北側斜線を考慮して北側軒高６．５ｍくらいかなと思います。
屋根なり斜めの天井で良ければ２階リビングが十分な天井高を確保できそうですが、２階各室の天井高を犠牲（ぎりぎり）にしてよければ、１階でも３ｍ位の天井高は確保できそうです。（高度斜線・日影規制がかかっていれば厳しくなります）
予算的には上記の通り建設費で２９６０万程度、設計料や諸費用を考慮しても収まりそうな気がします。ただし地盤が悪いと建物の仕様を少し下げないとならないかもしれませんね。

第一低層住居専用地域であれば、大抵の場合外壁後退の規制があります。
しかし、間口の長いこの土地であれば、
住環境を快適にするさまざまなアイデアが検討できますし、
広さを感じられるリビングルームや、
天井高を高めにすることも建築家の力量次第で可能性が高いです。
ご予算も現実的と言えそうです。
作図をして検討したほうが精度の高い検討ができます。
設計者としてもとても興味がありますので、ぜひご相談ください。

ヤオチュウさま
はじめまして。東京多摩地域を拠点に活動しております大沼建築・環境計画事務所の大沼と申します。
　諸条件を吟味していきますと、主たるご質問のうちご予算的には地下防音室込みでも十分で、高さ方向も工夫次第で解決可能ですが、むしろ実は、地上部面積がご希望に沿うか微妙な土地と言えそうです。以下、第1種低層住居専用地域で一般的な第1種高度地区という北側斜線制限が掛かっていると仮定してコメントさせていただきます。
　本敷地は北側斜線制限のほか南側から道路斜線が掛かり、東西に細長い形状ゆえ建てられるのは事実上2階建てまで。従って容積率150％は消化できません。さらに駐車場2台となると、地上部は1階28㎡＋2階36㎡＝64㎡程度が限度で、そこに防音室以外の2LDKを納めることになりましょう。LDKは、広めにと考えるなら2階。個室面積を抑えつつ1階に玄関＋浴室等＋主寝室、2階にLDK＋子供室、地下は防音室6畳＋階段で14㎡あたりがスタンダードとして想定され、実際の延床面積は78㎡程度に留まってしまいます。駐車場を1台とするか、地下を防音室以外にも使わないと実質面積は増やせない勘定となり、ヤオチュウさまのご要望と敷地の特性がマッチするかが微妙だなぁと思えてしまいます。
　そこで気になるのは添付図中の西側私道。これが建築基準法上の道路なら、敷地は角地となり建蔽率が10％加算され、ヤオチュウさまにとってだいぶ有利になります。今一度土地の詳細条件をチェックされることをお薦めします。
　ご質問やご相談などございましたら、お気軽にお声掛けください。

写真の測量図を拝見して、だいたいの地型を設定してみました。
敷地は約12.5ｍ×5.8ｍ＝72.5㎡とします。
南西側前面道路は道路幅員の広い場所で3.8ｍ、狭いところでは3.4ｍ程度のようです。北西側前面道路は仮に4ｍあるものと想定します。
南西側前面道路は建築基準法の42条2項道路に該当ように思えますので、道路中心線から2ｍのセットバックをすると、敷地面積は約68㎡程度まで減少すると考えます。
68㎡の敷地に対して建ぺい率が50％ですので、建築面積は34㎡までが建築可能です。また、容積は地上部分で102㎡までとなります。
高度規制は北側斜線だけと考えた場合、北西の道路側からの北側斜線は問題ないと思います。なお、日影規制は無いものと考えております。
北東側で約0.8ｍの離隔とし、Ｘ方向8.19ｍ×Ｙ方向3.64ｍ＝29.81㎡の四角い平面形を考えてみます。
敷地図上の方位が正しいとすると、北東側は0.8ｍ離すと高さ約6.3ｍまで確保できそうです。
次に道路斜線あるいは天空率です。
建物高さについて、鉄骨造と設定し、地面から1階を0.4ｍ、各階の階高を2.65ｍとします。
天空率を使ったシミュレーションした結果、北東側からの北側斜線で建物の北東側が約1.4ｍぐらいまで高さが制限され6.3ｍから8.4ｍへの急勾配屋根となりますが、南西側の2.3ｍ×8.19ｍ分は8.4ｍの高さが確保できます。
結論として、面積は、地階で約15㎡（6帖×1.65㎡＝9.9㎡と階段分）とすると、
1，2階が29.81㎡ずつ確保でき、ここまでの合計で74.62㎡、3階は勾配のキツい北東側の0.91ｍ分を除き、8.19ｍ×2.73ｍ＝22.36㎡分が使える部分となるので、
合計で96.98㎡確保できます。
以上は、3階建で地上部は鉄骨造を前提として計算しました。
コストは、工事費が約3000万円程度と考えます。
なお、地上2階建で地上部を木造とした場合は、地上部分で34㎡×2階＝68㎡がＭＡＸですので、110㎡－68㎡＝42㎡の地下室を取れば、ご希望の110㎡が確保できます。また、階高も余裕が出て、3ｍ階高は十分確保できると考えます。
この場合のコストは、3300万円程度と考えます。
以上、よろしくお願いします。

ヤオチュウさん
はじめまして。
吉祥寺で設計事務所を営んでいます。
ざっと拝見したところ道路との関係で角地になるか、セットバックが必要かなど不明な点はあるもののおおよそご希望は叶いそうです。
地下を有効に利用すれば可能性は広がると思います。
・半地下にシアタールームを設けた例です。
http://www.s-noa.jp/page203.html
・地下に風呂の例です。
http://www.s-noa.jp/page159.html
・地下に吹き抜け付リビングを持ってきた例
http://www.s-noa.jp/page162.html

現在も中野に地下シアター付住宅を工事中です。
詳しくは下記までお問い合わせください。

〒180-0003
東京都武蔵野市吉祥寺南町1-30-1
パークヴィラ吉祥寺204
株式会社スタジオ・ノア　代表取締役　森　信人
TEL：0422-24-8283　FAX：0422-24-8284
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