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再建築不可物件について

大阪市内の北区、福島区、中央区で一戸建てを建築することを考えています。
中古の戸建および土地も検討していますが、なかなか良いものに巡り合っていないため、再建築不可物件を最近検討始めました。
リノベーションをすることを考えています。

例えば、間口は8M程度ありますが、幅員が2M以下である土地を購入した場合、どの程度建築費用がかかるものでしょうか。
恐らくトラックは入れないため、職人さんが手で建材等を運ぶ必要がありますが私道の長さは20M程度だと想定されます。
土地面積は60平米で2階建てを建てたいですが、今検討している土地は建ぺい80%の容積300%です。
●住居スペースとしては、70平米程度
●広いLDKと小さくても3部屋
●土地はキャッシュで購入
●予算がある程度決まっているため上物の相場を知りたい
※坪単価で凡その見積と注意すべき点があれば、教えてほしい
(ガス、水道、下水はある)
●現状より大きな家を建てることは可能か
※可能なら一階部分を賃貸に出したい

不動産屋を毎週のように巡っているので、見るべき点等もアドバイスいただければ幸いです。





専門家の回答

4件

2015年 7月31日
http://www.cac-osaka.jp/upload/data_fl_file/fl00000080-01.pdf
大阪府建築基準法施行条例の6条に該当するようだと、幅員2M以下は厳しいですね。
施工に関しては、前面道路の使用許可が取れて、ポンプ車などを停めて作業ができるかどうかなども影響するので、地元の業者さんに相談するのが確かだと思います。
矢印
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2015年 7月31日
はじめまして。

記載されている内容ですと、確かに施工費は多少アップすることが予想されます。
尚、施工面積や周辺環境に大きく左右されますので、そのあたりの情報をご提示頂ければ、全体の工事に対する増額割合はお伝えできると思います。

また、リノベーションの場合、
面積を増やしてしまいますと確認申請(増築)が必要となる可能性が高くなりますので、道路からのセットバックや建物構造等などの制限が発生すると思われます。



矢印
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矢印
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2015年 7月31日
ふじ様

接道する道路の状況により、施工費は少なくとも10%〜30%くらいは増減すると考えられます。2mの狭い前面道路が繋がっている大きい道路の状況が関係することもあります

一般的にローコスト住宅でよく参考価格を算定する際に使われる坪60万円をベースと考えると20%増しで坪72万円。
延床25坪の住宅で計算すると1800万円になります。
詳細条件やご要望などをお聞きする前の初期相談としては、この場合、2000万円程度はかかるだろうと考えるのが妥当な線でしょうか。
延床を70平米と考えると約21坪になりますので、計算すると1512万円です。
なので1500万円を下回る事はないと考えられます。

敷地面積が60平米で建蔽80%容積300%であれば、100平米程度の広さを確保することも出来そうな感じがします。用途地域や敷地形状、方位などにより建築できるヴォリュームが変わるので、敷地情報があれば具体的なお話も可能です。

不動産を見られる際、分かりやすいポイントとして
・土地と道路の関係、道路の幅員、方位
・用途地域
・上下水道の引込みの有無
・既存建物の有無(解体費用がかかります)
・周囲の建物の状況(高い建物の有無や玄関や窓の位置など)
・建築条件の有無

土地の条件が現建築基準法に適合しない場合、新築、増改築など建築確認を必要とする変更は詳細な検討が必要となり、基本的には難しくなります。
現法不適合の土地では、主に建築確認不要の範囲でリノベーションの道を考えることになります。
リノベーションを検討する場合、既存建物の完了検査済証、竣工図面の有無を確認されるのが良いです。
完了検査済証がない場合、リノベーションであっても難航します。

しっくりくる場所が見つかると良いですね!
大阪市北区で設計事務所をしています。
何かあれば、お気軽にご連絡下さい!

関口
矢印
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2015年 7月31日

まず、リノベーションの範囲によっては、増改築や大規模な模様替え・補修に該当しますので、新築と同様に『建築』行為になります。
よって、再建築不可物件では計画できません。

少し前に2m未満接道の旗竿地に建つ住宅の解体を友人に相談され見積を取りました。通常の条件だと60~90万円の解体工事費ですが、人力になるので250万円で出てきました。(どの業界も一番かかるのは人件費です。)

土地の想定・要望より、(…建てたい?…)
60㎡×0.8×2階=96㎡ ⇒ 29.04坪
新築時 29.04坪×70万円/坪×2~4倍≒4000~8000万円
内外装仕上げ変更のみ(≠建築申請) 
29.04坪×35万円/坪×1~2倍≒1000~2,000万円
 ※重機等が必要ない場合は、材料現場渡しが可能となるので。

要望でお書きになっている上記4点は、それを探すことになるので
(←建築は出来ないから)
不動産屋さんに相談なさることが適当だと思います。

最後の一点(現状より~)は増築という建築行為になりますので、不可能です。
(防火地区等以外の10㎡以内の増改築等は申請は不要ですが、
 違法行為に変わり有りません。)

ビフォーアフター等で違法行為に対して間違った認識を与える『リフォーム』を放送していますが、大阪の上記区内ではスケルトン状態でのリフォームは建築確認申請が必要(つまり、建築行為)となります。

条件にあったいい売買物件があればいいですね。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
=豊かな空間創造、幸福な時間=

矢印
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矢印
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