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半地下中庭希望・賃貸併用住宅

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ゆりんこ
愛知県
40坪くらいの土地(60/200で可)に3階建ての賃貸併用を考えており、土地から探しております。賃貸部分は1階貸店舗、2・3階でメゾネット1戸か、1階貸店舗、各階1LDK1戸ずつのどちらかと思っております。
住宅ローンを使いたいです。
自宅部分は半地下にして防音室と中庭が欲しいです。高齢の父を引き取るので、ホームエレベータも設置するつもりです。
この場合は下階RC、2階・3階は木造にすればよろしいでしょうか?木造でも半地下建築は可能なのでしょうか?
予算の関係で全てRC造はムリです。太陽光も載せたいので、ALCも不可です。また、自宅部分と賃貸部分とを別会社に注文する事も出来るのでしょうか?

専門家の回答

6件

2016年 1月19日
ゆりんこ様

高田馬場で、高品質で高利回りの併用住宅を多く設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

木造で地下・半地下は不可能ですので、RC+木造になります。
構造別に、別会社に発注することは可能です。

弊社は、設計事務所でありながら、不動産コンサル・商業コンサルも
兼業しており、土地探しから融資相談・紹介・事業計画と、全てワンストップ
で行っております。

宜しければ、より良い物件を紹介致しますので、ご希望エリア・予算等を
下記までメールして頂けないでしょうか。
katase@maxnet-g.co.jp
ラフプラン・工事費概算まで作成致しますので、ご検討ください。

土地探しからの併用住宅・アパート・マンション:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
土地探し:http://www.maxnet-g.co.jp/associates/associates.html
作品集:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/
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ユーザーの返答

2016年01月19日

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早速のご回答ありがとうございます。やはり最低限RC+木ですか。またご相談させて頂きます。ありがとうございます

2016年 1月19日
予算をどれくらいで予定しているのかわかりませんが・・
40坪の土地で60%の建蔽率から考えると、少し余裕を見て
20坪×3階⇒60坪(指定容積率以下)くらいのボリューム
かと思います。
3階建ての「賃貸併用住宅」とありますが、法的には共同
住宅扱いになります。3階建てとなると耐火建築物の要求が
発生します。
そうなりますと・・私の知る限りでは「木造」は不可と思
います。
鉄骨かRCでの耐火建築物となります、地耐力のある地盤で
したら共同住宅部分だけで考えるとRCの方が安いと思いま
す。

2階建て以下の共同住宅でしたら、法的な耐火要求はありま
せんので木造も可能です。

-木造でも半地下は可能でしょうか?-
木造の基礎を掘り下げれば問題ありませんが、地下室はかな
りのコストアップとなります。(土を掘って処分する金額が
多い)RC・鉄骨では基礎部分を半地下として使用できます。

-太陽光も載せたいのでALCは不可-
ALCでも構造計算をすれば問題ありません。

-自宅部分と賃貸部分を別会社に発注-
これは責任の所在の透明性が難しいので、後々のトラブルの
原因になりますので、やめるべきだと思います。
建物には「法律で保証期間が義務付られています」保障部分の
区分けが、これではあいまいです。
分けるとしたら、躯体部分と内装部分と設備部分の区分けが
いいと思います。(お勧めはできませんが・・)



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ユーザーの返答

2016年01月19日

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ご回答ありがとうございます。20坪×3階くらいがいいんですね。ネットで検索すると3階建ての木の賃貸併用が出てくるので、大丈夫だと思っておりました。
メーカーによってはALCは純正架台・保証不可の所があるので、やはりALCはやめておこうと思います。夫の趣味がドラムと音楽鑑賞なので、24時間気兼ねなく楽しんでもらいたく、半地下に防音室を考えております。
予算が無いのでやはりスケルトンインフィルが出来る会社も視野に入れて考えてみます。
ありがとうございました

2016年 1月19日
ゆりんこ様
はじめまして。中村弘道・都市建築の中村ともうします。
お考えの内容から敷地に対する法的な条件が全体の計画に制約をつくりだしますので、敷地の探索にはその辺をよく考えることが必要です。半地下の考えはおそらく高さの制約の中にできるだけ高い天井などを取り込みたいのかよくわかりかねますが、半地下ですのでRCでその上に木造建築をつくることとなりましょう。また住宅の場合は一つの建物を別会社に発注することはさけるべきです。調整が難しく、特に設備の保障や責任など混乱します。いずれにしてもハウスメーカーなどではなくしっかりした建築家に依頼し、ゆりんこ様の希望の建物空間を実現するのが最良でしょう。コストも抑えて対応してくれるでしょう。
細かな点はメールではなくTelでご返事を差し上げたいと思います。
中村携帯:080-3469-5369
参考までにご覧なってください。http://www.hn-arch.jp/
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ユーザーの返答

2016年01月19日

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ご回答ありがとうございます。
ホームページ拝見しました。素敵なおウチですね!

やはりRCに木なんですね。
夫の趣味がドラムと音楽鑑賞で、24時間気が向いた時に好きなように楽しんで欲しく、防音のリビングが欲しいです。
ドラムなので震動の事もあり、半地下の方が震動漏れも少なく、天井高もとれると思い、半地下を希望しております。
全部地下だと高いと思い、半地下で考えております。
また、商社の住宅部門で勤めており、設備に関しましては出来る限り施主支給を希望しております。
家造りを一緒に楽しんで考えて下さる建築家の方と建てられたら最高です

2016年 1月19日
ゆりんこ様
はじめまして、渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。賃貸集合住宅や敷地条件の厳しい個性的な住宅など数多く手掛けております。

「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、直近では昨秋終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

お問い合わせの件ですが、半地下部分は当然土に接する部分はRC造としなければなりません。深さによっては高基礎扱いとするかですが、RC造以外とする場合は土に接しないようにドライエリア(からぼり)のようなスペースを確保する必要があります。
地上階につきましては、木造3階建てであれば、土地が商業地域や防火地域ではないエリアで探された方が良いと思います。
それであれば鉄骨造、若しくは木造でも何とかなると思います。
結果的にはRC造+鉄骨造(木造)の混構造ですね。

次に自宅部分と賃貸部分の工事会社を別にするという件ですが、工務店の倒産等以外でそのようなケースは珍しいと思いますが、何か意図がおありでしょうか?
基本的には完成後の瑕疵保証等の責任所在が曖昧になりますので、止めた方が良いです。
内容をお伺いすると、土地選びも非常に大切な気がします。
何かお手伝いができるようでしたらご連絡下さい。
よろしくお願い致します。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:03-3407-8034
mobile:090-4700-5515
hiro-hha@herb.ocn.ne.jp
http://hha.bz/
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ユーザーの返答

2016年01月20日

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ご回答ありがとうございます
渡辺さんの建物探訪も、ドリームハウスも好きでよく拝見致します
ドライエリアはどんな構造体でも必ずいるものだと思っておりました。
もっとちゃんと勉強します

間取りや建物の方にばかり気が行きがちですが、まずは土地なのですね。
区分もしっかり考えようと思います

ありがとうございます

星マーク
相談者が役に立った
2016年 1月20日
 始めまして、私は建築家の藤井アツシ(穆)と申します。妻の眞理子も建築家で、特に住宅の設計を得意として居ります。設計に於いて、私どもは常に住む人の要望を、100%満足させる事を心がけて居ります。半地下、中庭つき、賃貸住宅 是非設計してみたい魅力的なプロジェクトです。是非お選び頂きたいと思います。 

私どもは、長年お施主様の家づくりを共に楽しみながら、その道のプロとして家の設計に参加し、施工監理者として、工事現場を見守って参りました。あなたと共に「半地下 中庭付き 賃貸併用住宅」の住まいづくりの楽しさを、味あわせていただければ幸いに御座います。一つ宜しくお願い致します。朗報をお待ち致します。

 「自然との触れ合いを大切に」 「使い勝手の良い、無駄の無い物はシンプルで美しい」 これが私の設計理念です。

 藤井建築設計 代表取締役藤井アツシ(穆) 東京都町田市玉川学園 2-12-5
(T) 042-720-6488 (F) 042-720-6568
Eメール at-fujii@va.u-netsurf.jp
 ホームページhttp://www.at-fujii.jimdo.com

作風等はホームページでご覧下さい。有難う御座いました。

RCの深い基礎が地下部分となります、その基礎の上に木造を建てます。半地下の木造建築は可能です。自宅部分と 賃貸部分と別会社に注文することも出来す。
設計段階でご自宅は自分の好みに合った物を、賃貸部分は賃貸のニーズに合った物を設計することも可能です。工事の時ご自宅部分と賃貸部分と、それぞれ得意
とする大工を使い分ける方法も有ります。屋根に太陽光発電も乗せられます。場所によっては、土地探しのお手伝いも出来ます。 朗報をお待ち致します。


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ユーザーの返答

2016年01月20日

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ご回答ありがとうございます
ホームページ拝見致しました!日が燦燦と入る、明るいおうちがいいですね!
魅力的とおっしゃって頂けて嬉しいです!
夫の趣味がドラムと洋楽鑑賞なので、24時間好きなときに楽しんでもらえる様に、リビングを半地下にして防音(防振)仕様にしたいです
別会社に発注できないかと思ったのは、
店舗や賃貸部分と自宅部分は本当に同じ坪単価でないとダメなんだろうか?と思ったのが始まりでした。
家造りを一緒に楽しんで考えて下さる建築家の方と建てられたら最高!と思っております

ありがとうございます

2016年 1月21日
金融機関により住宅ローンは店舗部分には使用できませんので
ご注意下さいませ。

用途は2階&3階が各階一戸ずつの賃貸住宅の場合は店舗付き共同住宅と
なります。(もしくはメゾネットの場合は店舗付き長屋)

半地下の理由が容積率に含まれないことなら、間違いです。
法律では半地下ではなく地下になります。
(地下の住宅部分には一部容積率の緩和はございます。)
それを踏まえると、ご要望は地下1階(住宅)・地上3階の4階になります。

木造は現在は原則3階建てまで認められていますが、特殊な工法を利用して
高層化が図れる研究実験をしています。
(ただ、RC造より格段に安価になる訳ではありません。)

地下は建ぺい率規定がないですが、住宅の居室には必ず採光が必要ですので、
天窓を除き採光が有効となる奥行きを確保したドライエリアが必要となります。

ホームエレベータと一般エレベータは、機種自体は変わりません。
ホームエレベータとして法令定期点検を緩和する為には昇降口を各戸内に
限定する必要がございます。
つまり、外部設置から自宅内に入ったり、賃貸部分との兼用はできません。
また、自宅部分が10mの昇降範囲しか認められません。

住宅瑕疵担保法、基準法で木造の基礎は地盤面より30cm以上
立ち上げなければなりません。
また、地下の大部分をドライエリアにすると4階建てになります。
よって、単純には地下RC・地上階木造がコスト的には1番安価になります。
ただし、防火地区の敷地では法規上建築できません。
また、その他の地域でも準耐火建築物となり、一般戸建て住宅の単価より
コストUPがございます。
(一般木造戸建て住宅単価より、非木造住宅単価に近い価格になります。)
更に、1階を店舗希望の場合は柱寸法(スパン)を広くする為には、
木造では制限が多いので非木造が望ましいです。
(都市部では工期(経費)も重要となるので、RC造より鉄骨造が多いです。)
以上の事より、総合的は地階RC・地上階非木造(鉄骨造)がお薦めです。
躯体が鉄骨造で各階床・屋根はデッキプレート+コンクリートであれば、
コンクリート造でなくとも太陽光の積載制限は受けません。


(文字数制限の為、上記の文章について推敲しましたが、
 それでもオーバーしましたので、下記のホームページブログに
 全文を 掲載させていただきました。
 以下、弊社ホームページのブログをお読み頂ければ幸いです。)



弊社は、現地についての役所調査までは無料にて行なっています。
プランは仮契約にご提示できます。
全国各地に、多種多様の実績が250物件以上ございます。
宜しくお願い申し上げます。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
ArchiLabCAN@ybb.ne.jp tel.099-296-1156
http://www.ArchiLab-CAN.com/

=豊かな空間創造、幸福な時間=





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2016年01月21日

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ブログ拝見致しました。ご丁寧にありがとうございます
4階建てになるんですね。
40坪は土地なので、施工費はちょうど半分くらいという換算でしょうか。
自宅部分を51%以上、賃貸部分を49%以下にして住宅ローンが使える所で組みたいと考えております。
半地下は防音防振仕様のリビングにと思って希望しております。ドラムを叩きたいので、地下の方が音や振動の漏れがないとの考えからです。エレベーターは父の移動用がメインです
太陽光も仕事で扱っているので載せたいなと思っております
賃貸部分が自宅部分の半分以下の坪単価で紹介されていたのを目にし、スケルトンだったら出来るのかなと思っておりました。

非常に分かりやすくご丁寧にありがとうございます

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