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4階建てアパートかマンション建築を考えています。建築費の坪単価が知りたいです。

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よさ
神奈川県
神奈川県の快速停車駅、5分の土地240平米に収益物件建築を考えています。
間取りとしては1K~1DKで、一戸あたり27平米。
各階4戸で16戸の部屋数です。

木造で4階建てにし、早い段階での投資回収を考えておりましたが、
調べたところ、4階建て木造の場合は鉄筋で建築するのとそれほど建築費用に差はないことがわかりました。

しかし、解体費用等を考えるとやはり木造のほうが良いのかなとも思っています。

土地にはライフラインはすでに引いてありますので、どのくらいの建築費用か知りたいと考えております。
グレードによっても差はあると思いますが、以下のような条件で建築を依頼した場合、木造と鉄骨でどの程度の費用が適当か知りたいです。
調査したところ、木造なら75万前後、鉄骨なら80~85くらいかなと思っています。

・土地面積 270平米(更地、高低差なし)
・木造or鉄骨
・4階建て
・1戸27平米
・16戸(各階4戸)
・1K~1DK
・バス・トイレ別
・吹付け断熱
・2x4構造

純粋に税別の建築費用の坪単価が知りたいです。
鉄骨と木造でご教示いただけると非常にありがたいです。
木造での4階建てはあまり建築例を見ないのですがメリットは無いのかなとも思っていますが。

また、4階の場合はエレベーターは必須でしょうか?
エレベーターはかなりお金がかかると聞いていますので、なくても良いのであれば無しで作りたいと考えています。

エレベーター一基あたり、どの程度の費用がかかるのかもご教示いただけると助かります。

質問ばかりですが、よろしくお願い致します。

専門家の回答

6件

2016年 2月19日
よさ様
初めまして、【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。
税別の建築費用は木造で85万円/坪、鉄骨で95万円/坪といったところです。調査された金額では現状厳しいです。
木造4階建ての実施例があまりないのは、4階木造耐火構造の工法が限られていていること、設計事務所が4階以上の木造耐火構造で建設しようとすると特殊な工法どなってしまい鉄骨造以上の単価となってしまうことが原因です。

エレベーターは1機300万円程になります。設置義務はありません。

さて、森建築設計の最大の特徴は快適性を計算(定量的な数値)で確認しながら平面断面プランや造形デザインを整え、快適で健康で省エネで経済的でデザインされた住宅をご提案していることです。竣工後には温湿度を実測することで住まい方アドバイスもしています。コスト面では住宅コスト解説の執筆もさせていただいており、またデザイン面でも神奈川建築コンクール受賞などありご満足いただけることと思います。詳しい相談が必要でしたらお気軽にご連絡ください。

【快適健康環境+Design】森建築設計
■横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
■川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
YCCヨコハマ創造都市センター内2階
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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ユーザーの返答

2016年02月19日

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早々にお返事いただきありがとうございます。
参考になりました。他の回答も拝見したいと思いますので、まずは御礼申し上げます。

星マーク
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2016年 2月19日
はじめまして、ユミラ建築設計室の弓良と申します。

神奈川県の快速停車駅5分の場所はとても魅力的な敷地条件で、地盤も良さそうな感じです。敷地形状次第ですが効率よく計画すれば27㎡の1DKが各階に5戸くらいは建てられるのではないでしょうか。

建設コストは、設計料などの経費と消費税を除いた金額で、耐火木造で80〜85万円/坪、鉄骨造で85〜90万円/坪くらいかかるのではないでしょうか。(ただしこれは地盤が悪い場合の地盤改良や杭などを考慮しない金額です。敷地の調査が必要ですが、その結果により杭は必要ないかもしれません。場所が分かればインターネットなどで周辺データを調べる事が出来ます。) 木造は木造耐火の建物となるため一般的な木造より10〜15%くらいコストがUPする事します。鉄骨造についてですが最近はコストが上がってしまい、コンクリート造と大差がなくなる傾向にあります。地盤の問題がなければRCの壁構造はいかがでしょうか。壁だけで柱や梁の見えない構造ですから住宅には適したつくり方です。私どもは賃貸住宅を多く造ってきていますが、入居者募集の時の不動産会社の方によると、賃料はコンクリート造を1とすると鉄骨造は0.95、木造は0.85くらいで賃料を設定するそうです。(下北沢の不動産会社の話)(現在、都内で似たような規模の4階建てRC壁構造の賃貸集合住宅を設計しましたが、税抜きで85万円/坪に納まるようで間もなく着工します。)
収支の検討をして構造を決めるとよいのではないでしょうか。敷地の形状と住所がわかればすぐ結果が出ます。私どもはこうした検討を多くしていますのでお問い合わせください。
http://www.yumira.com/02-1proc.html

4階建て賃貸マンションの場合はエレベータを設置しない事が多いです。5階建ての場合は必要になってきます。エレベータは機器が400万円+エレベータシャフトが必要となるため、建築物のエレベータシャフト分の200万円の計600万円くらいコストがかかります。今計画では必要ないのではないでしょうか。

株式会社ユミラ建築設計室 弓良一雄
住所:東京都世田谷区北沢2-8-6
電話:03-5452-8155
info@yumira.com
http://www.yumira.com
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ユーザーの返答

2016年02月21日

よさのプロフィール写真

株式会社ユミラ建築設計室 弓良様

ご回答いただきありがとうございます。
マンションの価格設定等、大変参考になりました。

まずは御礼申し上げます。

星マーク
相談者が役に立った
2016年 2月19日

賃貸集合住宅の4階建ては耐火建築物にする義務が法律で規定されています。

木造については、法律では耐火構造の主要構造部では仕様規定がありませんので、概ね、耐火性能検証法を使用して特殊な設計を行なうか大臣個別認定の必要がございますが、しかしながら耐火性能検証法の規定では木造の計算方法は未制定ですので、結果、大臣個別認定にて造ることになります。

更に、その認定は在来工法では既得権が有り、認定仕様は一般的にも記載されていますが、日本木造住宅産業協会での講習会受講を設計者、施工者ともに修了する必要が有り、物件毎にその許可証を有償にて購入する必要が有ります。
(この金額は、最終的には施主の負担となります。)
2×4工法も同様です。

よって、ライフサイクルコスト、住環境性、耐火性能で鑑みても、RC壁式構造がよろしいかと思います。

この規模だと、構造別の建築坪単価はほぼ変わりません。神奈川県で耐火建築物だと85万円/坪が目安になります。実際には我々建築家が請負うのではなく、同じ設計内容でも工事会社の競争見積では、この規模で2000~3000万円の開きはございますことをご理解下さいませ。
また、むしろRC壁式構造の方が安い実績もございます。

今回の住居者が使用するエレベーターについて設置義務は法律では有りません。
(公営住宅法が適用される公営住宅には2階建て以上に設置義務があります。)

エレベーターの価格は、走行スピードと収容人数や各種の仕様、オプションにより、価格は大幅に変わります。中程度で300万円程度です。
ホームエレベーター以外は法定検査も義務付けされていますし、メンテナンス契約等が必要です。容積率に含まれず借主への物件ポイントにもなりますが、逆に
収益性を上げる為には不要かもしれません。(弊社では実績もございますが、
木造の場合はシャフトの仕様UPもございます。)

弊社では、全国各地の設計監理物件について対応させて頂いていて実績もございます。特に賃貸住宅においては施主の収益性を第一に設計監理を行なっており、
建築に対する数々のローコストとハイパフォーマンスのアイディアを持って、
お客様に高評価を頂いております。

宜しくお願い申し上げます。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
ArchiLabCAN@ybb.ne.jp tel.099-296-1156
http://www.ArchiLab-CAN.com

=豊かな空間創造、幸福な時間=







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ユーザーの返答

2016年02月21日

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Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之さま

回答をいただきありがとうございます。
木造耐火許可証は施主負担なのですね。知りませんでした。
RCのほうが安い例もあるとのこと、参考になりました。

ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2016年 2月20日
汎建築事務所の大房汎です。皆様のお話しで代替お分かりと思いますが、私の結論を申しますと R.C がいいとおもいます。坪単価100万、地盤により基礎費用がかかります。4Fですと地盤がよくても杭の費用がかかります。壁構造にすると摩擦杭で杭がで可能、地盤が悪いと支持杭でラーメン構造になります。EVについてはメンテナンス費用を考えると設置しない方が良いと思います。不動産屋さんと相談の上グレイ度をお考えになったら如何でしょうか?
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ユーザーの返答

2016年02月21日

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ご回答ありがとうございます。

皆さまの回答を拝見し、木造で建築するメリットはあまり無いようですね。
参考になりました。ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2016年 2月21日
 始めまして、私は建築家の藤井アツシ(穆)と申します。妻の眞理子も建築家で、特に住宅の設計を得意として居ります。設計に於いて、私どもは常に住む人の要望を、100%満足させる事を心がけて居ります。4階建てのアパート又はマンション建物 是非設計してみたい魅力的なプロジェクトです。是非お選び頂きたいと思います。 

私どもは、長年お施主様の家づくりを共に楽しみながら、その道のプロとして家の設計に参加し、施工監理者として、工事現場を見守って参りました。あなたと共に「木造又は鉄骨で4階建てのアパートかマンション」の住まいづくりの楽しさを、味あわせていただければ幸いに御座います。一つ宜しくお願い致します。朗報をお待ち致します。

 「自然との触れ合いを大切に」 「使い勝手の良い、無駄の無い物はシンプルで美しい」 これが私の設計理念です。

 藤井建築設計 代表取締役藤井アツシ(穆) 東京都町田市玉川学園 2-12-5
(T) 042-720-6488 (F) 042-720-6568
Eメール at-fujii@va.u-netsurf.jp
 ホームページhttp://www.at-fujii.jimdo.com

作風等はホームページでご覧下さい。有難う御座いました。

4階建は鉄骨が良いと思います。3・4階をメゾネットにすることでエレベーター
なしも可能でしょう。エレベーターは一基あたり250~300万円はするでしょう。坪単価85万円はエレベーターなしでしょうね。場所が良いので、1DK16戸 エレベーター付きで よそよりも少しよい方が、人気が高いと思います。
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ユーザーの返答

2016年02月23日

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ご回答いただきありがとうございます。
なるほど、メゾネットというのもアリですね。

ELVでの差別化も参考になりました。
ありがとうございます。

2016年 2月22日
はじめまして。
石原設計の石原と申します。
現在、私の事務所では、東京都内において投資用マンションの計画が、数物件進行中です。

2016年2月29日完成引渡しの物件で、4戸×4階=16戸の1K賃貸マンション
目黒区三田:16戸(25㎡) 
敷地面積:210.31㎡
構造:鉄筋コンクリート壁構造 4階建て
工事金額:128,000,000- (単価は消費税別です。)
施工床面積:494.95㎡(149.72坪)
坪単価:85.5万/坪(単価は消費税別です。)
ご案内しますので、是非見て下さい。

4階建てまでは、EV無しで計画していますが、5階建ての場合6人のりで460万円ほどかかります。

その他、数件の計画が進行中です。
私どもの事務所では、施工床面積×90万円/坪 以下で建てる新しい壁構造を構築し投資家の皆さんに物件を提供しています。
また、私どもの事務所ではクライアントと密にコミュニケーションをとることが大事であると考えております。
私どものホームページなどご覧頂き、少しでも興味を持たれましたら
些細なことでも結構ですのでお気軽にお声掛け下さい。
また、敷地の詳細な資料や情報をメールにてお送り頂ければ
ご提案させて頂きますので、是非一度ご連絡下さい。


[HPアドレス]
http://www.ishihara-sekkei.com/
[e-mail]
info@ishihara-sekkei.com

それではご連絡お待ちしております。

石原設計 石原祥行


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ユーザーの返答

2016年02月23日

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具体的な案件のご提示ありがとうございます。
大変参考になりました。

やはり鉄筋コンクリート造が良さそうですね。
ありがとうございました。

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