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北道路に面した縦長の土地と東道路に面した土地はどちらが良いでしょう

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ふむふむ
千葉県
お世話になります。

土地選びについて悩んでいますので、ご教示ください。
以下のとおり、分筆されて売りに出た土地の中でどの土地を選ぶかで悩んでいます。

【分筆前の土地】
北約6mの道路と東約6mの道路に面した角地です。
厳密には完全な四角ではないのですが、だいたい横(北道路に面した辺)約20m×縦(東道路に面した辺)約23mです。

【分筆後の土地】
(1)の土地
北道路に面した横6.8m×縦23mの縦長の土地
いわゆる、うなぎの寝床です。西側に同じような細長い土地があり、境界のギリギリまで二階建ての戸建が建っています。また、南側の境界ギリギリにも二階建ての戸建が建っています。

(2)の土地
北道路と東道路に面した横13.2m×縦11.5mの角地

(3)の土地
東道路に面した横13.2×縦11.5mの土地
南側の境界ギリギリに二階建ての戸建が建っています。

北を上にして見ると、左側に(1)の土地があり、(1)の右側の土地が上下に分かれており上が(2)の土地、下が(3)の土地という位置関係です。

建ぺい率は60パーセント、容積率は200パーセント、第1種中高層住居専用地域です。

【悩んでいること】
上記の三筆のうち、(2)は予算的に少し厳しいです。そこで、(1)と(3)の土地のいずれかで悩んでいます。
なお、近くに住んでいるため、周辺環境についてはよくわかっており、多少条件が悪くてもこのエリアで買いたいと考えています。

はじめは(3)の土地で考えていましたが、夫が、小さくてもいいので、南側に芝をはったプライベートな庭が取りたいと言い出し、(1)の土地であれば、北ギリギリに寄せれば、陽の当たる庭(冬はもちろん難しいと思いますが)が手に入るのではないかと言っています。

(3)の土地ですと、南側はほぼ日陰になりそうです。また東側は道路なので、庭を作ってもプライバシーが守られないような気がします。

(1)の土地は、不動産屋さんからも、南側の隣家からの距離を7mくらいは取れるのではと言われました。
また、(1)の土地が一番安く、(1)に心が動いています。

ただ、
○西側の家との境界からの距離が充分取れないが大丈夫か。
○縦長の土地でうまくプランが組めるのか不安(友人がたくさん来るので、明るく広く見えるリビングを希望)
○本当に陽のあたる庭にできるのか
○北の狭い間口以外の三方が家に囲まれることのデメリットはないか
例えば、屋根(軒の出し方など)の問題、後々のメンテナンス、リフォームなどはし辛くないのかなど

気になることがたくさんあります。
隣地との距離の近さは、このエリアならば仕方がないところではありますが…。

長くなりましたが、専門家の方から見て、(1)の土地と(3)の土地でしたら、どちらを選ぶのがおすすめでしょうか。
ご意見をお聞かせください。よろしくお願いいたします。

専門家の回答

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2016年 3月12日
ふむふむ様
初めまして 、【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。
太陽光や通風など自然エネルギーを利用した快適省エネ建築をいつも考えている経験から敷地の選定についてお答えいたします。

書き込み内容から考えて「東側道路」の敷地の方が条件がいいです。

(1)北道路について
建物と駐車場スペースを設けると確かに南側に6m~7mの庭を造ることができそうです。ではこの庭に光があたるかといいますと年間4か月は地面に光が当たらない庭になってしまいます。太陽高度(角度)は冬至31度、春分秋分55度、夏至75度です。南側隣家は2階建てということなので建物高さは6m弱なので小学校で使う分度器があればご自分でも検証できます。
また敷地は第一種中高層住居専用地域とのことですので南側隣家が将来3階建てになる可能性もあるでしょう。しょうなると「ふむふむ様」の住宅1階部分には冬季はまったく光が入らなくなってしまいます。
さらに建物に囲まれているため風通しも良くありません。

(2)東道路について
建物に囲まれているのは北道路と同じですが、東側道路上を流れる卓越風を建物に引き込んで風通しを良くすることが可能です。庭は南側に作るのではなく道路に面して造ることで冬季でも半日以上光が差し込む庭にできます。建物への採光は東側面の外壁に凹凸をつける、あるいは吹抜けで光を導くなどいくらでも可能です。

以上のことから「東側道路の敷地」のほうが条件が良いのです。

さて、森建築設計の最大の特徴は快適性を計算(定量的な数値)で確認しながら平面断面プランや造形デザインを整え、快適で健康で省エネで経済的でデザインされた住宅をご提案していることです。竣工後には温湿度を実測することで住まい方アドバイスもしています。コスト面では住宅コスト解説の執筆もさせていただいており、またデザイン面でも神奈川建築コンクール受賞などありご満足いただけることと思います。

千葉県も設計監理できるエリアですのでお気軽にご相談ください。
(外房の御宿という町で設計監理実績がございます)

【快適健康環境+Design】森建築設計
■横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
■川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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ユーザーの返答

2016年03月12日

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ありがとうございます!!やはり東側道路に面した土地の方が条件がよいのですね…。とても参考になりました。
土地の値段が100万円くらい違うので、資金計画を考えつつ検討したいと思います。

なお、本文を訂正する方法がわからなかったのですが、容積率は150パーセントでした。こちらの場をお借りして、念のため訂正させていただきます。

星マーク
相談者が役に立った
2016年 3月12日
(1)の場合、建物は横6.0×縦15.6程度になり採光できる壁面は南と北の6.0×2=12mです。(3)の場合、建物は横8.6×縦10.5程度になり、建物を東の道路側に寄せると、採光できる壁面は東と西の10.5×2=21mです。住宅のプランを検討する上で、採光できる壁面が多い(3)の敷地が有利なのは明らかです。また、建物を東側に寄せると、西側に南北に長い庭が出来、庭の北側は冬でも昼前後は必ず光が当たります。(3)を選択されることをお勧めします。
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ユーザーの返答

2016年03月12日

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ご回答ありがとうございます。
西側に南北に長い庭!!考えもしませんでした!そうした土地の使い方もできるのだということを踏まえて検討してみます。

星マーク
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2016年 3月12日
ふむふむ様へ

どれもいい土地だと思いますよ。
東道路のプライバシーの問題は、どのようにでも解決できますし
ウナギの寝床の敷地も、間口が6.5m以上あるのですから、何も
問題はありません。
建築的には上記の土地でしたら、いかようにも出来ます。
ただ、東道路が生活道路ではない「幹線道路」でしたら、東道路
に面している土地は、私でしたら買いません。
 
土地との相性もありますから、直感と金額を重視したらいかがで
しょうか。
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ユーザーの返答

2016年03月12日

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ありがとうございます!直感も大事ですよね。
ちなみに、東側の道路は幹線道路ではなくて生活道路です。交通量は少ない方だと思います。

いただいた回答を参考に検討してみます!

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