建築家と家づくり 好きに暮らそう SuMiKa
家づくり相談

資金・ローン

回答 

8件

千葉県市川市 敷地60坪 延床35~45坪 RC2階建て専用住宅の予算について

ゆーのプロフィール写真
ゆー
茨城県
初めまして。専門家の皆さまのご意見を頂戴できればと思い相談いたしました。長い内容ですが、お付き合いいただければ幸いです。(専門用語の使い方等、誤りがあるかもしれませんが、適宜ご解釈いただけますと助かります)

土地からの購入ではあるのですが、以下のような条件で専用住宅の建築を検討しております。
【土地】
・千葉県市原市の北西部。
・敷地60坪、ほぼ整形地でおおむね間口12m×奥行16m
・建蔽率40%、容積率80%の風致地区
・北面公道4m接道
・古屋あり(通常の木造2階建て)のため要解体費用
・具体的な調査はしていませんが、地盤情報等見ても付近一帯は関東ローム層の台地上にあるようです。高速道路も近くに建設される予定がありますので、軟弱地盤にはなっていないと思っています。
【住宅】
・予算3500万円(多少余裕はありますが、ひとまず3500に抑えてほしいです。また、カーテン、照明、エアコン等、生活に必要なものがそろっている前提でお願いします。)
・延床35~45坪の2階建て、単世帯
・駐車場はできれば並列3台、無理そうなら2台
・カーポートはできれば2台分、無理そうなら1台
・内装についてはあまりこだわりがなく、基本的にはメーカーの既製品でも十分かなとは思ってます。(浴室・トイレ・キッチンなど)
・外溝についても、シンプルなタイル張りと、既製品のフェンスなどでかまいません。
・建物の基本性能や形状を最大限重視したいです。(ファサード、遮音性、断熱性、耐久性、耐シロアリ、後々のリフォームのしやすさ等、後から容易には変更できないもの)
・上記より、色々調べたところRCの外断熱がいいのかな?と思っています。
・その他、参考になりそうな情報は最下部に記載しておきます。

以上を基に、以下プロの目線でご回答いただけますと幸いです。

1:実は1社、工務店に相談したのですが、RCだと坪130万~150万くらい必要と言われました。これは妥当な数字なのでしょうか?また、近年において急速にRCの建築費用が上がっている傾向は感覚としてございますか?過去は85万~100万程度という情報が多く載っておりました。

2:さらに調べると、RCの職人が不足気味だとのことですが、最近使われるようになっているらしいFRP型枠やコンクリートパネルなどの既製品を使うことで工期や費用を圧縮することなどは設計事務所でゼロから設計する場合は難しいのでしょうか?

3:上記の予算で厳しい or ぎりぎりなので避けたほうがいいという場合、どのくらいの予算の積み増しを見越しておけばよいでしょうか?(+1000万、+1500万など)

お手数ですが、ご教示いただければ幸いです。
予算の参考になればということで、以下に参考情報や漠然とした要求などを記載しておきます。この要望は予算が急激にあがるから注意、というのも情報としていただけると嬉しいです。

・夫妻+子供2人(姉・弟)
・スケルトン&インフィルの考え方がしっくりくる
・実家が木造で夏暑く冬寒かったので、家の快適性が気になる。
・子供にできれば楽器をさせたいので、遮音性は確保したい。
・打ちっぱなしは興味なし。アクセント程度で良い。
・内装床は玄関や水回りはタイル張りがいいかなと思っている。リビングや居室はフローリングでも良い。
・妻は住友不動産のj-urbanシリーズの見た目が外装・内装ともに気に入っている。私は外装は真四角のキューブ以外であればOK。
・リビングは天井近くまであるガラスから庭や中庭が見えるといいなと思っている。
・庇やシャッターは実用上あったほうがいいなと思っている一方、見た目が悪くなることもあるので設計でカバーしてもらえると嬉しい。
・子供がいるので、玄関からすぐ道路はできれば避けたい。道路から玄関ドアが見えなくなっていると嬉しい。
・洗面所のボウルは2台ほしい。子供をお風呂に入れたりする際に楽なので、脱衣場のスペースは少し広めがいい。
・トイレは各階に1つほしい。
・キッチンは妻のことを考えるとオーダーにしたい気持ちもある一方、オーダーは高そうなので既製品でも可。妻はオープンキッチンに憧れている様子。
・ガレージから家に入れると濡れないし理想的だけれども、高そうなのでカーポートでいいかなとも思っている。
・リビングで子供が寝ることが多いので、客間兼子供の昼寝場所としてリビング近くに畳のスペースがあるといいなと思っている。
・部屋は主寝室と子供部屋があればよい。子供部屋は大きくなった後に仕切れるようになっていると嬉しい。

長々と書いてしまいましたが、ご協力いただければ幸いです。

専門家の回答

8件

2016年 8月23日
ゆーさん
高騰はしていますが、高いようですね。工務店も後で出来ないと言いたくないので、少し高めに言ったのかもしれません。
プランニングをし、要望を言って何社か概算見積もりをしてもらって人間性をはじめ材料の質と価格を考慮して、決めれば良いと思います。概算が出てくれば自ずから不足分もおおよそ見えてくると思います。
尚、設計費用、外構など別途工事、諸経費など想像以上に費用が掛かる場合もありますのでご注意下さい。
追伸
あのあたりは、台地で景観と共に良いところですので楽しみですね。
鶴崎より
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2016年08月23日

ゆーのプロフィール写真

ご回答ありがとうございました。
なるほど、確かに工務店側としても不確定要素が多い状態では高めに出さざるをえないのかもしれませんね。あまりにも予算がかけ離れていると相見積もりも失礼かなと思って相談してみましたが、やはり実際に出して貰わないと分からない面もあるのですね。たいへん参考になりました。ありがとうございます。

2016年 8月23日
ゆー様
イデア建築デザイン事務所の吉村です。
ご質問にお答えします。
1:確かにここ1年で高くなってきている様で、120万程度と言われております。少し前は90万がスタートとしていました。
2:この点に関しまして、大手企業のコンクリート系の新工法、新素材の開発に関わっております。来年の春に確認申請が提出できる状況までいく計画で、高い断熱性、耐震性、耐火性、遮音性を持つものです。試験住宅が、メーカーの研究施設内に3年前建設し、色々な実験、検証をしています。詳細は公にできないので、メールで直接ご質問にお答えします。
3:工夫によって、予算に収めることはできるかもしれませんが、坪単価は100万円程度見ておく方が良いかと思います。
以上参考になればと思います。

イデア建築デザイン事務所 吉村
107-0062 東京都港区南青山2-12-15 5階Fastoffice 03-4570-8238
920-0003 石川県金沢市疋田1-333 076-251-3110
mailadm@shcc.co.jp
http://www.shcc.co.jp/idea/toppage.html
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2016年08月23日

ゆーのプロフィール写真

ご回答ありがとうございました。具体的な数値も出していただきまして、大変イメージしやすかったです。やはり高騰している傾向はあるのですね。新建材の開発も携わっているとのことですので、希望通りの家が建てやすくなると施主としては嬉しいところです。また、RCならば予算は1000万程度不足しそうな状況も分かりました。お忙しい中、ご回答ありがとうございました。

2016年 8月23日
はじめまして。東京都板橋区にある根岸達己建築室と申します。
下記について、回答します。

>1:実は1社、工務店に相談したのですが、RCだと坪130万~150万くらい必要と言わ>れました。これは妥当な数字なのでしょうか?

・内容にもよりますが、坪100万円程度からです。130~150万円は高いグレードだと思います。

>2:FRP型枠やコンクリートパネルなどの既製品を使うことで工期や費用を圧縮することなどは設計事務所でゼロから設計する場合は難しいのでしょうか?

・難しくありません。逆に色々な工法を取り入れる事を得意とするのが設計事務所です。

>3:上記の予算で厳しい or ぎりぎりなので避けたほうがいいという場合、どのくらいの予算の積み増しを見越しておけばよいでしょうか?

・もう少し詳しくお話を伺わないと、はっきりしたことは言えませんが、1に回答した金額から計画を進めれば良いと思います。
また、工務店に見積もりを依頼するよりも、まず建築家に相談することをお勧めします。
当事務所でも随時無料相談を受け付けていますので、ホームページをご覧いただきご興味をお持ちいただけましたら、ご連絡ください。
http://www.kenchikushitsu.jp/

よろしくお願い致します。

根岸達己建築室 根岸達己

東京都板橋区若木2-18-15
[P] 03-3931-1016
[F] 03-3931-1019
[E] negishi@kenchikushitsu.jp
[U] http://www.kenchikushitsu.jp/

矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2016年08月23日

ゆーのプロフィール写真

ご回答ありがとうございました。
グレードにより差があるとはいえ、やはり坪100万程度は見ていた方が良いのですね。また、様々な工法を設計事務所であれば検討していただけることも分かりました。設計事務所のホームページ上に行くと、なんとなく設計士の方が得意としてる工法が前面に押し出されているので、基本的にはその工法ばかりになってしまうのかなと思っていました。
あまりに現実的でない話だと設計事務所にお伺いするのは悪いかなと思っていましたが、現実性も含めて相談に乗っていただけることもあると分かりました。大変参考になりました。ありがとうございます。

2016年 8月23日
ゆー様、初めまして 
【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。
RC構造の住宅のような小規模建築では消費税抜きの本体価格は120万円/坪もかかります。この単価は東京や神奈川の単価ですので建設地の単価を推測すると110万円/坪が妥当な単価になります。坪単価は地域によってまったく違い、最大で25万円/坪の差があるのです。

上記単価に消費税、外構工事費、付帯工事費、設計監理料、建設諸経費などの加算単価20万円/坪を加算すると、建設予算は130万円/坪必要です。仮に40坪の施工床面積とすると総予算は5200万円になります。

希望されている要望事項を拝見しての私見ですが、木造でもご要望事項は叶えられるのので木造との比較をされてみてはいかがでしょうか。木造ならば総予算3500万円でも建設可能です。

さて、森建築設計の最大の特徴は快適性を計算(定量的な数値)で確認しながら平面断面プランや造形デザインを決定していることです。断熱性能、日射遮蔽性能、日射取得性能、換気性能、防露性能などを計算で確認し、プラン・デザイン・性能が融合した建築をご提案しています。これは一般の設計事務所では行っていないことです。快適で健康で省エネで経済的でデザインされた建築に興味のある方からのご連絡をお待ちしています。コスト面では住宅コスト解説の執筆もさせていただいており、またデザイン面でも神奈川建築コンクール受賞などありご満足いただけることと思います。

お時間のあるときにホームページやブログも是非ご覧ください。そしてホームページのなかの「相性診断」をお試しください。建築計画に対する方向性がどのくらい近いのか通りのか、3~4つの質問に答えていただくだけで、あなたと私の相性を診断できます。

【快適健康環境+Design】森建築設計
□横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
□川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2016年08月23日

ゆーのプロフィール写真

ご回答ありがとうございました。設計料等も含めると、RCはかなりの予算を見込む必要があることも分かりました。RCであれば2000万程度は上積みが必要そうですね。
木造は何となく台風やら洪水やらで良くないイメージもありましたが、少し勉強してみようと思います。ありがとうございました。

2016年 8月23日
ゆー様

はじめまして。
祐建築設計室の吉田と申します。

①近年、震災とオリンピックの影響もあり、RCの価格は上がっています。坪120万円~という感覚です。工務店の方はプランが決まっていない状態ですので、安全側を見て130万円~と言っているのではないでしょうか?

②ものにもよりますが既製品を使うことも可能です。しかし、変わったことをすると、余計に費用がかかったりする場合がありますので、注意が必要です。

③ご計画の内容が決まりませんと正確なことは言えませんが、設計料や解体費等を全て込みで考えると5000万円くらい必要になるのではないかと思います。ご要望を見る限り、木造でも対応できる内容と思いますので、木造で予算内で余裕のある計画も考えてみることもよいかもしれません。

ご相談等は無料で行っておりますので、不明な点等ありましたらお気軽にご相談ください。
宜しくお願いいたします。

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
祐建築設計室 一級建築士事務所
代表 吉田 祐介
TEL.FAX:050-3497-8125
E-mail:yu.architects@gmail.com
HP:http://yu-architects.jimdo.com/
FacebookPage:https://www.facebook.com/yu.architects
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2016年08月23日

ゆーのプロフィール写真

ご回答ありがとうございました。
やはり先ほどの方と同様、5000万程度は見積もっていた方が良いとのことで、大変参考になりました。また、新建材についても、却って高くなってしまう虞があることも分かりました。具体的な数値をご提示いただき、大変参考になりました。ありがとうございます。

2016年 8月23日
はじめまして

千葉県を拠点に全国で設計を致しております、SIAの岩間と申します。

当然ですが坪単価といっても大概算で仕様によっていろいろと変わってきます。
構造も、長期的な間取り変更も考えるのであれば内部を木にしてスケルトンインフィル状態とすると、当然全面RCの価格とは変わって下がってきます。

詳細については事務所それぞれのアイデアとなりますので、直接無料度相談でお問い合わせいただければと思います。

よろしくお願いいたします。
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2016年08月23日

ゆーのプロフィール写真

ご回答ありがとうございました。
やはりゼロから設計となると、かなりグレードにより差も出てしまうのですね。少し予算についても見直しをしてみようと思います。
また、スケルトンインフィルはスケルトン部分が強固でこそという思いがありましたので、RCが適しているのかなと思っていましたが、木造でも色々アイデアがあるのですね。大変参考になりました。ありがとうございます。

2016年 8月23日
ゆーさま
先に回答された先生方も書かれていますが、本当にRC造にする必要があるのかというところから、具体的に専門家の方と相談された方がよいかと思います。

1.でご質問の通り、RC造の単価を含め工事費全体が高騰している状況です。特にRCについては職人不足等の影響もあり顕著だと感じます。RC造は大規模建築や土木部門で主流の工法であるため、職人がそちらに流れてしまい、小規模な住宅等のRC造では単価を上げないと職人を確保できない状況です。(職人さんにとっても定期的に仕事量が確保できる大規模建築の方が魅力的な状況なのです)しばらくはまだこの状況が続くようですが、正直予測が立たないというのが実情だと思います。

また、気になる点として
・RC外断熱
家での滞在時間は長いでしょうか?外断熱についてはいろいろな意見がありますが、外断熱はより寒冷地で、ある程度空調を連続運転する場合に効果が高いと思いますが、室温が下がった状態から室内を快適な状態にするまで時間がかかってしまうこともあります。ライフスタイルも含めて検討された方がよいかと思います。
・スケルトン-インフィル
一般的なスケルトン-インフィルは構造体と内装材等を分離して、内装材等の変更を可能とすることで変化への対応や長寿命化を図るものですが、逆にいうと「構造体が明確なため、基本的には構造体の変更はできない」というものです。上下階があり構造体を1住戸のために変更することができない集合住宅などでは非常に有効ですが、果たして戸建て住宅で構造体を決め過ぎて将来への柔軟性が高くなるのか?というのは少し疑問です。スケルトン-インフィル的な考え方を持った木造の方がご希望の形に近くなるかもしれません。
・RC造の方が構造的に優れている?
という訳ではありません。ただし、木造2階建の多くの場合、構造計算が省略されますので、構造計算をされているRC造と構造計算をされていない木造であれば、前者の方が安心だと思いますし、地震時の揺れ方もRC造の方が小さいのが一般的です。一方、RC造は木造と比較して重い分、地震力が建物に作用した時、建物全体に非常に大きな力がかかります。(同じスピードを持ったボールであれば重いボールの方が衝撃が大きいのと一緒です)そのため、基礎などへの負担も大きくなり、思わぬところでコストが嵩んでしまいます。

ことさらRC造のデメリットを書いたようになりますが、もちろんRC造のメリットもあります。耐火性は抜群ですし、一般的に長寿命です。RCの固さは構造的な安心感をもたらしますし、デザインもRCにしかできない表現も可能です。

専門者と相談されながら適切な工法を選択されることをお勧めします。

矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2016年08月23日

ゆーのプロフィール写真

ご回答ありがとうございました。大変ご丁寧にご説明いただきまして、それぞれの状況が良く分かりました。確かに、関東近辺ではオリンピックに向けて大規模な工事が予想される以上、暫くは高騰が見込まれそうですね。
RC外断熱は空調を連続で稼働させる際に向いているのですね。個人的には冬はエアコンを付けっぱなしにしておきたいタイプなのですが、いずれにしてもライフスタイルを話し合う必要はありそうですね。また、スケルトンインフィルのデメリットや、木造との比較などもよりよく理解できました。構造体の融通がきかないからこそ、設計事務所の方に柔軟性のある設計をお願いすることが重要そうですね。個人的には物持ちのよいタイプなのでRCの耐久性は魅力的なのですが、その辺りも含めて相談した方が良さそうですね。大変参考になりました。ありがとうございます。

2016年 8月23日
ゆー 様

初めまして渡り腮構造「森林力の家」代表 松橋 健と申します。最初に説明したいのは、日本独特の気候風土に関連して木造住宅とRC・鉄骨構造との違いを説明させて戴きますが、専門用語も出てまいりますのでご容赦下さい。
①夏季は高温多湿で、特に梅雨の時期は湿気が悪さをします。
調湿性能の在る壁材が望まれ、お勧めは漆喰塗壁(下地は竹木舞+貫)が理想。
RC構造の場合、夏季・冬季に室内外の温度差による結露が発生し易く、充分な対策が必要です。特に除湿機は必需品になります。
②降雨の期間が年間約5~6か月在ります。
屋根材は和/洋瓦が耐久性も50年以上、メンテナンス不要でBEST。
RC構造の屋根は構造上、15~20年毎再防水工事が必要になります。
③構造材は室内現しが望ましく、調湿/蓄熱/浄化/芳香機能が素晴らしい。
柱/梁/床/壁材に国産桧・杉・松の無垢材使用で上記4機能が生活に潤いを付与。
更に構造材の柱・梁を室内に現す事で呼吸が可能となり耐久力がUPします。
意外と感じられるのがRCの寿命で、平均的に30~40年で解体される場合が多いのです。特に海に近い沿岸地方では、RCの内部鉄筋が経年変化によるRCのクラック(ひび割れ)からサビを発生しているケースが原因の様です。
④床板は無垢の杉板30mm厚が断熱/耐久性が高く、更に杉は木目が素晴らしく、空気浄化作用もあり、住宅の内装材として理想的なのです。しかも、古来から正倉院の宝物を入れる箱も杉で作られており、その有用性は認識されていました。
RC床は構造上強度は良ですが、人間の足に対しては衝撃力が強く、膝関節炎の心配もあります。
⑤「森林力の家」は木造本来の「柔(ジュウ)構造」(筋交い)で造ります。
現在の木造の99%以上は「剛」構造で造られています。その理由は昭和25年頃に「筋交い」と言う西洋の構造を日本の木造に義務化した事が始まりなのです。
敗戦後、国内に細い木材しか残っておらず、国は地震・台風で倒壊する事を危惧して西洋の「筋交い」の技術を導入しました。
当初は、木造古来の「通し貫」と言う各階柱間に4段、断面30㎜×120㎜の杉を柱間に通し、桧のクサビを打ち込む従来からの工法の上に、更に法律で義務付けられたからと、「筋交い」を追加していました。しかし、当時の大工さんが引退し世代が変わると、法律で義務付けられた「筋交い」を入れれば「通し貫」は面倒だと、止めてしまいました。
ここに問題が在ったのです。国(建設省)は構造上の「通し貫」の対地震/台風力の強度測定実験を実施しなかったのです。「通し貫」は従来の様に標準化し、更に「筋交い」を義務付けすれば、阪神淡路大震災や熊本地震の被害は最小限になった可能性があります。
しかし、「森林力の家」は「筋交い」は悪と言う考えに変わりは有りません。強大地震/台風襲来時に斜めの「筋交い」が立つ方向に大きな力が加わりますと、理論的に上部の梁が持ち上げられるか、「筋交い」自体が剥脱し建物が倒壊してしまう可能性が大であります。
構 造:伝統木構造 「足固め」(二重土台)・「通し貫」・「渡り腮(アゴ)」・「追っ掛け大栓継ぎ」・「1F床板杉30mm厚+FB20mm厚」・「2階床板杉30+FB20+杉15mm厚」・「屋根下地野地板杉30mm+天然ウール70mm+杉15mm厚」etc.

主柱5寸(15cm)角ヒノキ・梁幅4.5寸(13.5cm)幅
屋根瓦:和/洋瓦 防災葺き 内壁:漆喰塗壁(竹木舞下地が優)
外壁:漆喰塗壁(竹木舞下地が優)+FB20mm(杉皮粉砕+でんぷん)
+セラミック系外壁材16mm厚
上記自然素材仕様で造る住宅は、夏季涼しく、冬季暖かい上に地震・台風に安心の住まいとなります。近年、栃木市・大和市(神奈川)に竣工しお引き渡ししました。
カタログ用意していますのでご請求下さい。

日本伝統木構造の会 正会員 「森林力の家」
展示場/タンノイ博物館
〒515-2614 三重県津市白山町伊勢見150-195
TEL 059-264-2223

日本伝統木構造の会員は北海道から鹿児島まで分布し、建築地に近い大工さん、基礎/屋根/設備/電気屋さんが造ります。

ご予算については、延べ床面積35坪で3500万円前後は必要と考えます。45坪の場合は4000万円前後でしょうか。別途設計/管理費で約10%・消費税エアコン・家具・カーテン・外構等が別途費用です。
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2016年08月24日

ゆーのプロフィール写真

ご回答ありがとうございました。伝統的な木の家、素敵ですよね。私も祖母の家が昔ながらの田園に建つ民家で、風の通る夏は本当に快適でした。冬は恐ろしく寒かったですが…。極めて強固な地盤の丘の上の広大な敷地に、信頼のある地元の大工さんと高品質の木材を存分に集めて作ることが出来るならやってみたいのですが、やはりサラリーマンが土地から購入する必要があるとなると、なかなか本当に価値のある伝統工法の家を作るのは難しいなぁとは感じているところです。ただ、私の知らない木材の工法もまだまだ沢山あるようですので、ホームページなどを拝見して勉強させていただきます。大変参考になりました。ありがとうございます。

この家づくり相談「千葉県市川市 敷地60坪 延床35~45坪 RC2階建て専用住宅の予算について」をfacebookでシェアする

悩みや疑問を専門家に聞きたい方はこちら

作りたいものが決まっている方はこちら

同じカテゴリーの他の相談