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農振除外申請と仮契約

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透羽
島根県
宅地として売り出されている土地に家を建てようと設計事務所に相談しましたが、調べてもらったところ、接道していない、農振除外申請の必要な土地でした。
早速地主が臨地の持主から道路部分を購入し接道はされましたが、今月末の農振除外申請の前に仮契約をしてほしいと言ってきました。
仮契約は申請が許可された場合には購入するという条件付きではありますが、農振除外申請の前に仮契約というのは普通なのでしょうか?
申請締切まで時間がなく困っています。

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2016年 8月23日
透羽様
はじめまして。東京早稲田を拠点として活動しております、
金谷と申します。以前に同じ状況の手続きの経緯のあった案件がありました

その土地の売主さんが仮契約をしてほしいとおっしゃっている理由としては、
その土地の購入を確約してほしいからということですが、仮契約のタイミングは双方の合意で決まります。私がお手伝いした案件の例も農振除外申請の前に仮契約でした。農振除外申請はその土地の所有者(見込み者を含む)が申請するので、むしろ仮契約が無いと申請できないということは無いですか?
おそらく契約書の特約部分に宅地として許可されない場合により建築できない場合は契約を無効とする、といった文言が書かれていると思います。
それが書かれてあり、購入の意思が決まっていれば、仮契約をしても問題はありません。無効となった場合は契約金も返金されます。

農振地に住まいを建てられる場合手続きが多いので何かと時間がかかります。
(1)農振除外申請(農業委員会)

(2)農地転用(農業委員会)

(3)都市計画申請(市街化調整区域の場合、都市計画課か県の土木事務所)

(4)建築確認申請(確認審査機関)

特に(2)の手続きをする際には(4)建築確認申請と同等の設計図書と、工事見積り書、銀行の融資証明まで必要となるなど、そこまでの書類を揃えるとなればそれなりの時間がかかります。また融資を受けられる場合審査が通らないこともあるなど、建築までにハードルがいくつかあります。(融資を受けられる場合はローン特約も条件に入っているか確認しておいた方が良いです。)
これらの一連の手続きのなかで建築できないといった結果になることがありますが、その場合でも上記の特約が明記されてあれば契約は無効のできます。
参考になりましたでしょうか?

カナデラボ
金谷 聡史 (Satoshi Kanatani)
一級建築士/日本建築学会員/JSHIホームインスペクター
http://kanadelabo.strikingly.com/

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星マーク
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2016年 8月23日
普通かどうかは別として、農振地域では通常農地だと思いますが・・・地目を宅地にするときに何故外さなかったのでしょうか?
お近くの行政書士に有料かもしれませんが、仮契約書及び契約書を見てもらうことが良さそうです。市の無料相談に行き相談し、その後、その担当者等に相談する方法もあります。
尚、その土地が、どうしても必要ということではない場合は契約金も仮契約で、建築不可なのですから、あきらかに要望満たしていないとの理由で、払う必要は無いと思います。
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2016年 8月23日
透羽 様
前二社の回答に加えて下記の内容など参考にされたらいかがでしょうか。http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1214406637

HIROMICHI NAKAMURA
中村弘道・都市建築 計画設計研究所
〒157-0065東京都世田谷区上祖師谷2-28-15
HOUSE228
HIROMICHI NAKAMURA & ASSOCIATES
ARCHITECTS AND PLANNERS
HOUSE228/2-28-15kamisoshigaya
SETAGAYA-KU TOKYO, JAPAN 〒157-0065
tel.+81-3-53141210 fax.+81-3-53141211
http://www.hn-arch.jp


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