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変形地の設計について

神奈川県湘南地域で建て替えを予定しています。
その土地は、形状が間口約9メートル、右側奥行き9メートル(セットバック済み)ほどで奥(台形の底辺?)が12メートル以上ある、左後方に向けて広がる台形の土地で、右隣には線路、左隣は隣家、すぐ裏側には小川があります。
この様な土地に各90平米ほどの完全分離型二世帯住宅を建てたいと考えていますが、どの様な形が理想的でしょうか?(二階建てを前後、左右に配置、もしくはフロアで分けるなど)
因みに土地は約192平米(58坪?)、商用地で建ぺい率は80%、容積率400%の防火地域です。
また、予算的には5000万円(諸経費外構全て込み)を考えていますが、水場が多い二世帯でこの予算では厳しいでしょうか?

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星マーク
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2016年 9月30日
はじめまして

SIAの岩間と申します。
変形地では確かに斜線制限等が不規則にかかるため、難しい形になりがちですが逆に、形状をうまく利点に持っていくことで整形地では予期しない利点も発生します。

文章では敷地形状は伝わりにくいのでなんとも回答しがたいですが、土地費用を除く5000万円でお考えでしょうか?であれば、特に問題なく計画できるご予算かと思いますが、それもまた仕様によりけりです。。

当方もそうですが、設計事務所ではご予算に合わせて建物をご計画できますので一度お気軽にご相談ください。

メール等にて敷地情報をいただけましたら無料相談も可能です。

よろしくお願いいたします。
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2016年09月30日

チェストナットのプロフィール写真

岩間様、ご意見を送信頂きありがとうございます。
岩間様の仰る通り、変形地や周辺環境を利点に変える設計を期待して、建築士の皆様のご意見を伺えるこのページにアクセスした次第です。
大手ホームメーカーも見学しましたが、どうしても規格が厳しく設計的に捨て地が多くなりますし、片側に江ノ電、裏手に小川という条件を「風情」にできないかという希望もあります。
ただ防火地域なので、その点では規制も多く予算的にも厳しい様で・・・
予算については現存の老朽化した木造家屋の取り壊しや外構なども含めますが、土地代は含みません。
坪当りで単純に計算すると大手ホームメーカーの鉄骨やRCではおそらくかなりの予算オーバーになりそうなので、設計事務所にお願いして予算、耐震防火、デザインのバランスの取れた設計をお願いできればと思い相談させて頂きました。
まだ家の建築を計画し始めてから日が浅いので、住まい方なども含めて考えがあれこれ揺れていますが、岩間様のホームページも拝見させて頂き、様々な可能性について研究してみたいと思います。
この度はお時間を頂きありがとうございました。

星マーク
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2016年 9月30日
チェストナットさん

はじめまして
新宿区の建築設計事務所:前田敦計画工房の前田と申します。

比較的整形に近い変形地だと思います。
高低差や擁壁等によって計画内容やコストも異なりますので、詳しくお話を聞かせていただければ幸いです。
それによって、その場での理想的なプランを提案することができます。

気になるのは、防火地域ですので耐火構造にしなければならないので、通常の黙想住宅よりもコストが割高になります。

より安価な木造耐火構造で標準的な仕様でも
坪単価100万円程度は必要になります。

線路脇ということですので防音対策も施す必要があります。
また敷地も広いので、外構も予算を考慮しなければなりません。
さらに設計監理料等、消費税を加算すると5000万円では厳しいと思います。

既存建物がありましたら、さらにコストが加算されます。

敷地図面やご要望等を下記までメールで構いません。
詳しくお聞かせ頂きますれば、より詳細な回答ができると思います。

どうぞよろしくお願いします。

■前田 敦 / atsushi-maeda   
 一級建築士事務所 前田敦計画工房 / mac-atelier
〒161-0034 東京都新宿区上落合1-27-6 KAFKAHAUS 305
TEL : 03-5937-5853
FAX: 03-6867-1303
URL: www.mac-atelier.com
mail: mac@mac-atelier.com

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2016年09月30日

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前田様、早速のご回答ありがとうございます。
某地震に強い有名ホームメーカーや実際の体験者からも話を聞きましたが、前田様の仰る通り鉄骨、RCでは坪当り100万(宣伝では70〜90万となっていますが)はみた方が良い様なので、耐火木造に少し期待していたのですが、やはりそれでも予算的には厳しいのですね・・・
線路脇という点をマイナスとしても、幸い駅近くの人気エリアなので、二世帯ではなく同居(一緒に暮らすのはおそらく片親になると思うので)に変更、賃貸併用にして家賃収入を見込んでの多少の予算上乗せも不可能ではないと思うのですが・・・
現時点では漠然と予算内で二世帯を建てて、将来的に一世帯を賃貸に転用と考えていましたが、予算的に厳しいとなると先ずは全体的な経費や予算、住まい方、利用方法をあらゆる面からもう一度考え直す必要がありそうですね。
率直で分かりやすいご意見に感謝申し上げます。ありがとうございました。

2016年 9月30日
チェストナットさん
はじめまして。
中野区で設計事務所を営んでおります。
狭小地、変形地も多く手掛けております。
またローコストへの取り組みも得意としております。
直接お会いして詳しいお話をお聞かせ頂ければご提案させて頂きますが、いかがでしょうか。

事前に計画地のご住所、敷地図などをお知らせ頂ければ助かります。
ご連絡のほど宜しくお願い致します。

株式会社スタジオ・ノア 代表取締役 森信人
〒165-0034 東京都中野区大和町1-67-6
MT COURT 205
TEL:03-6383-0592 FAX:03-6383-0593
URL:http:// www.s-noa.jp
メールアドレス: n.mori@myad.jp
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2016年09月30日

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森様、

狭小地、変形地も多く手がけていらっしゃるとの事ですね。
取り敢えず御社のホームページを拝見させて頂きたいと思います。
ご連絡ありがとうございました。

星マーク
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2016年 9月30日
鎌倉の板垣と申します。現地状況や法的条件をもう少し調べないとはっきりとは申し上げられませんが、2世帯住宅という考え方が、1棟で完成させようとすると延床面積が100m2を超えるわけですから、防火地域の場合、耐火建築物にする必要がございます。そうなると、RC、鉄骨造で作るか(当然コストアップ)木造の1時間耐火ということになりますが、木造で作っても耐火にするための結構割高になり、諸経費外構含めると、結構ぎりぎりか厳しいという線になると思いました。別の考えとして、依頼者様が既にお判りのことと思いましたが、敷地を2つに割って、2棟建てるということも可能とおもいます。2棟に分けて、2階建て、各々を100m2以下にすれば、準耐火建築物で良いことになり、木造でそれほどコストアップせず、現実的になってきます。場所が分からないと、確実なことは言えないので、まずは相談してみてください。  板垣より  URL http://takayukiitagaki.wixsite.com/mysite
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2016年09月30日

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板垣様、

先ほどお礼を書き込んだのですが、きちんと送信できなかった様なので再投稿します。(万が一重複していた場合はすみません)
板垣様の仰る通り、一軒二世帯ではなく二棟に分ける事を考えてみました(実は現時点で古い貸家が二軒建っている土地なので)が、防火構造の点ではコストカットできたとして、二棟にすると外壁も多くなり、またフロア割りの様に配管の共有もできないので、実際にはどの程度の節減になるのかという疑問に行き着きました。
ただ、二世帯のうち一世帯を賃貸に転用したいとも考えているので、別棟にするのはその点では好都合ですし、また親と半同居にすれば利用が同居と賃貸になり、土地の相続税がかなり抑えられそうですね。
二棟にする事で可能性が広がる、また税金面や家賃収入でも違いが出てくると思うので、総合的に予算の見直しをする必要があるかも知れません。
板垣様のご提案に感謝致します。ありがとうございました。

星マーク
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2016年 9月30日
予算的に部分的に分離発注されると根拠あるコストタウンを可能とし家を手に入ることです。また、僕がぜったいに大切にしていることおしらせいたします。災害で家を失いもう持てないか二重債務の苦労に人生を追いやられている方が今の日本にふえています。二重債務をさける基準法以上の設計手法をしています。日本の法律はくりかえしくる巨大地震を想定しておりません。悪くとれば一度だけクリヤーできれば法的に良いと言うレベルです。見えない内壁部できがつかないまま耐震金物で木が割け、くりかえしくる大地震にたえられずやがて倒壊します。今までの大地震とはちかい、日本中の山の火山活動が盛んとなり大地震を向かえる大地震は経験がありません。質が根本的に違うと認識してください。東北や九州がまさにそれで歴史的大地震が束になっておきています。単なる基準法の耐震金物ではだめです。木が割けず劣化しない古建築の工法を取り入れくりかえしくる大地震に耐震性能が劣化しない設計をおすすめいたします。普通そこまで入れ込んだ設計をする人はなかなかいません、はなしたらまだまだきりがありません。このような底辺を大切にして設計しています。それが私の持ち味のボリシーです。気が向くおりには資料をおくりスケッチでもさせてみてください。それではゴキゲンヨウ。佐山憲秀より
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2016年09月30日

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佐山様、

3度目のお礼の投稿です。(何故かお礼がページに反映されません。重複していた場合は申し訳ありません)
地震災害に強い某有名ホームメーカーも見学し鬼怒川氾濫時に耐えたという資料も読みましたが、もし躯体が残ったとしても再建にはかなりの費用がかかりそうですし、周辺が壊滅状態の土地に果たして住み続けるだろうかという疑問も残りました。
一方で熊本の度重なる地震に倒壊する家々を見て、耐震性については大変重要な事と認識しております。
限られた予算内であれこれ希望を叶えようとすると、どうしても目先のデザイン性や間取り、広さに重きを置きがちですが、一生に一度のマイホーム建築で後悔しない為にも、耐震、防火については常に心に留置きたいと思います。
その為にも信頼できる建築士の方に設計を依頼する事が第一歩だと思いますので、早速佐山様のホームページも拝見させて頂きたいと思います。
貴重なご意見をありがとうございました。

2016年 9月30日
チェストナットさま 
はじめまして
横浜の安田と申します。

細かい敷地条件や、素材などにもよるのですが、
金額的にもそんなに問題ないと思います。

もともと私も地元ということもあり、葉山や鎌倉でも何度か仕事をさせていただいております。
HP等もご覧いただいて、ご興味ございましたら
ぜひお手伝いさせていただければ幸いです。

よろしくお願いいたします。

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Att/アトリエ・トート

安田 智紀
Yasuda Tomoki

231-0012 横浜市中区相生町2-52  泰生ポーチ203,204
e-mail:info@att-archi.com
HP: http://www.att-archi.com
---------------------------------------------------------------------------
矢印
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2016年09月30日

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安田様、

メッセージありがとうございます。
早速御社のホームページを拝見させて頂きたいと思います。

星マーク
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2016年 9月30日
チェストナットさま
はじめまして
(12+9)×9÷2=94.5㎡ですので寸法はもう少しありそうです。
①敷地の少ない場合は、二世帯分離を上下に分けるのが良いと思います。また、敷地に余裕(建築面積を少なくし敷地に余裕を持たせ庭とか駐車場を広く確保する等)
②二世帯が平等に土地を確保し、道路からもシンメトリにしたい場合は左右配置
③前後は難しいですが、敷地延長的な部分を作り奥と前に作るイメージ
④分離ではあるが、建物の中で上下の部分とそうでない部分を入り込ませる。
大体四つのプランがあると思います。
①はマンション型と言えます。最もシンプルに考えられる方法です。
②と③は建売の分葉等に用いられる方法です。将来も見据え戸建て型賃貸などしやすいものになります。
④は間取りの作り方によっては複雑なデザインとなるでしょう。まだ、イメージしてませんが面白いかもしれません。
さて、予算ですが
一世帯27坪程度ということですと54坪ですね。
すると、5000万円といいますと諸経費で1割はもっていかれますので
4500万円(税込み)の建物となります。すると坪≒80万円程度です。
鉄筋コンクリートですと予算は微妙ですが、木造と鉄骨なら大丈夫と思います。
湘南は海に近いので塩害、風害に対し、それなりの工夫をすれば良いと思います。
以上ですが、ほかになにかあればお気軽にメッセージなどでお気軽に問い合わせください。わかる範囲でお答えします。
鶴崎より。
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2016年09月30日

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鶴崎様、

大変分かりやすいご提案例を頂き、ありがとうございます。
防火地域、電車や小川、日照などの事もあり、一番良いのはRCでフロア割りだと考え、大手ホームメーカーも見学したのですが、予算的に厳しい上に規格が厳しく台形の土地では捨て地が多くなってしまいそうなので、建築士の方のご意見を伺えるこちらのホームページに相談させて頂きました。
賃貸も考えているので、その場合は縦割りが有利という事がよく分かりました。
鶴崎様のご提案の④は大変面白いプランで、しかも建築士の方の腕次第でとても素敵な家になりそうですね。親世帯(もしくは賃貸世帯)は主世帯よりも多少狭くても構わないので、間取り次第では主世帯に吹き抜けなども可能かも知れませんね。
変形地と周辺環境をデメリットとせずに、逆にメリットにできる様なオンリーワンの家造りができればと希望しております。
早速鶴崎様ホームページを拝見させて頂きます。
この度は有益なご回答を頂き本当にありがとうございました。

星マーク
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2016年 9月30日
チェストナット様

高田馬場で、高品質でローコストの二世帯・三世帯住宅を多く設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

完全分離の二世帯住宅は、振動・騒音を考慮すると、やはり左右に
建てた方が、より安心して生活できます。
その方が、将来、賃貸に出すことも可能だと思います。

しかし、住まわれる方の年齢も考慮する必要がありますね。
高齢者で、バリアフリーにするのであれば、やはり上下分離となります。
階段は、高齢者にとっては、非常に厄介です。
その他、諸々を考慮して、検討する必要もあるともいます。

建築コストは、どちらでも大差ありません。
仮に各九〇㎡であれば、一般仕様で約3,500万程度です。

湘南には、良く釣りに行きますので、お邪魔してお話をお伺いすることも
可能ですので、一度、下記までメールして頂けないでしょうか。
katase@maxnet-g.co.jp
ご検討、宜しくお願い致します。

土地探しからの注文住宅を建築家と建てる:http://www.maxnet-g.co.jp/
作品集:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/sakuhin/?page=2
矢印
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2016年09月30日

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片瀬様、
早速のご回答ありがとうございます。
賃貸も視野に入れての二世帯であれば左右分離型、老世帯に好都合なのはフロア割りという事ですね。マンション住まいでの苦情は騒音が群を抜いているので、将来的に賃貸を考えているのであれば、左右分離型で考えるのが無難かも知れませんね。二世帯利用時は恐らく片親になるという想定なので主屋を広めに親の負担を軽減する形で半同居に設定し、賃貸を若干小さめでも良いかも知れません。
いずれにしてもあまり予算的に余裕はないという回答が多いので、片瀬様の高品質ローコスト住宅は願ってもいないご提案です。
早速御社のホームページを拝見させて頂きたいと思います。
この度はありがとうございました。

星マーク
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2016年 9月30日
初めまして 
【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。横浜馬車道と川崎等々力にアトリエがございます。
防火地域の二世帯住宅のご相談拝見しました。各90㎡の大きさから概算建築予算を計算すると6000万円になります。建物本体、外構、付帯工事、設計監理、消費税、建築諸経費など合計した金額です。ご予算5000万円とのことですので2割強の予算オーバーとなりそうです。このような場合、私はいつもコンパクト設計で面積を縮小する方法でコストダウンしています。ハウスメーカーのプランは余分な部分が多いので必要最小限かつ広がりを感じるプランにすればハウスメーカーのプラン面積より1割~1割5部ほど面積を縮小できます。このような方法で予算調整していく方法もございます。ぜひご検討ください。

さて、森建築設計の最大の特徴は快適性を計算(定量的な数値)で確認しながら平面断面プランや造形デザインを決定していることです。断熱性能、日射遮蔽性能、日射取得性能、換気性能、防露性能などを計算で確認し、プラン・デザイン・性能が融合した建築をご提案しています。これは一般の設計事務所では行っていないことです。コスト面では住宅コスト解説の執筆もさせていただいており、またデザイン面でも神奈川建築コンクール受賞などありご満足いただけることと思います。

お時間のあるときにホームページやブログも是非ご覧ください。そしてホームページのなかの「相性診断」をお試しください。建築計画に対する方向性がどのくらい近いのか通りのか、3~4つの質問に答えていただくだけで、あなたと私の相性を診断できます。

【快適健康環境+Design】森建築設計
□横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
□川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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2016年09月30日

チェストナットのプロフィール写真

森建築設計様、

早速のご回答ありがとうございます。
森様の仰る通り、ある程度の品質の家を予算内で建てたいのであれば、面積を減らすというのが一番間違いないかも知れませんね。
当初は漠然とハウスメーカーでの建築を考えており、そうなると規制も多くなるので四角い箱をフロア割りと思い描いておりましたが、実際には片親の受け入れに二世帯完全分離は不要ですし、その後に賃貸転用をするにしても75〜80平米で十分な気がします。逆にその分自動車を停められるスペースを確保した方が有益かも知れません。
建築士の皆様のご意見を伺ううちに、自分にとって本当に必要な物は何なのか、どんな住まい方や土地活用を望むのか…そこからもう一度よく考え直すべきだという事に気付きました。
また、森様の仰る通り、住まいにおいて「快適さ」は何よりも大切ですが、換気や断熱という基本的な事への認識が若干低かった様に感じます。
早速、森建築設計様のホームページを拝見し学びたいと思います。
有益なアドバイスを頂き、ありがとうございました。


星マーク
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2016年 9月30日
チェストナットさん
はじめまして、渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
敷地条件の厳しい中での個性的な住宅を得意としております。
「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成!ドリームハウス」などのメディアにも度々出演しており、余談ですが、昨秋終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

変形敷地や周辺環境というのは、人間一人ひとり正確や好みが異なるようにその敷地の個性です。
一般的にはデメリットと考えられることをメリット(個性)として活かすことが出来れば、それはチェストナットさんだけのための唯一無二の住宅となるはずです。
その個性を活かした設計を得意としておりますので、是非一度HPやSumikaの作品事例をご覧頂けると幸いです。
事例を一つひとつ見て頂けると分かると思いますが、その人、そのひとつの家族のためだけの住まいを創り続けており、基本的に望まれない限り同じデザインは採用しません。是非、一緒に楽しい暮らし方を考えましょう。

周辺の環境を考慮すると、川が近いことで地盤が弱い可能性が高いことと線路が近いために防音、振動対策で費用がかかるということが予想されます。
予算的に、完全分離型二世帯ですのでこだわり費用をかけるところと妥協出来るところのプライオリティの整理が一番重要だと思います。

長年に渡り愛され続ける建築を創り出したいと思っておりますので、是非、微力ながら夢のお手伝いが出来ることを願っております。
遠慮なく敷地の情報を送って頂き、ご家族の要望や夢を語って下さい。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:03-3407-8034
mobile:090-4700-5515
hiro-hha@herb.ocn.ne.jp
http://hha.bz/
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ユーザーの返答

2016年09月30日

チェストナットのプロフィール写真

日比木様、
そうなのです!
家造りを考え出してから、予算や規制など気が重くなる難しい部分ばかりが頭に浮かぶようになり、近頃では本や雑誌の様な素敵な住まいや自分の理想とする住まいを望むのは無理なのではないかと、かなり考え方が後ろ向きになっておりました。
実際には「劣化するのみの没個性な家ではなく、経年と共に味わいの出る愛着ある家」や「周辺環境に溶け込んだ趣ある家」に憧れております。また敷地が江ノ電のすぐ線路脇という事もあり、建築を考え始めた当初は「鎌倉の洒落たランドマークになれたら…」などという野望まで(笑)
但し奇をてらった様な快適さを損なう家でも困りますし、バランスを考えて様々な施工例を日々調べているところです。
せっかくの家造り、できれば日比木様の仰る通り、楽しみながらあれこれ考え、結果的に末長く愛着を持って暮らせる快適な家を(予算内で)手に入れられれば、これ以上のことはありません。
メディアにも多数出演されているとの事なので、早速御社のホームページや動画を検索させて頂きたいと思います。
コメントの為に貴重なお時間を頂き、本当にありがとうございました。

2016年10月 4日
はじめまして。カキザワホームズの広報担当の芦原と申します。
予算的には建築可能かと思われます。

建築予定地の敷地の形状、また周辺環境や、チェストナット様のご家族それぞれのご要望をHM・建築家・工務店にヒアリングして頂いた後に外観や間取りを考えられたほうが満足のいく家づくりができると思います。

ご家族が満足いく家づくりができるといいですね。
矢印
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