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土地を迷っています

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green0323
大阪府
どうぞ宜しくお願い致します。
土地を迷っています。
来年の長男の小学校入学を機に一戸建てを建てたいと思っています。

現在大阪市福島区の分譲マンションに在住で、同地区で探しております。

2件気になっていて迷っています。

両方とも建築条件付で業者の利益分を払い、外す方向で行きたいと思います

①3680万円(土地建物含め)3階立て
駅徒歩4分
所有権
面積 公簿74.27兵米 22.46坪
間口8.4m
私道負担有り
私道北側道路 幅員約2.5m
宅地
平坦
一方道路
塗装 完全
セットバック0.74m必要
車が通れない、ガレージなし(Kなら何とか可。自営の会社に駐車場があるので問題無し)
市街化地域
建ぺい率60 容積率300
準工業地域
準防火地域

②5180万円(土地建物含め)3階立て
駅徒歩11分
敷地面積 77.81兵米
所有権
宅地
一方道路
西側道路 6mはあります
私道負担なし
平坦
うなぎの寝床の形
間口4m
建ぺい率60 容積率300
準工業地域
準防火地域
第1種中高層階住居専用地区

自己資金はあります

どちらも一長一短で決められませんが、先に見つけた①を今仮押さえしている状態で1週間以内に決めねばなりません。
申し訳ございませんがなるべく早いアドバイスを頂ければ幸いで御座います。





専門家の回答

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星マーク
相談者が役に立った
2016年 9月30日
green さま

はじめまして。榊原節子建築研究所_榊原と申します。

大阪の江戸堀で設計事務所、自身は福島区で暮らしています。
福島は、ここ数年で便利で魅了的になり、不動産価値も高くなりましたね。

候補とされている敷地について。
まずは、その土地を見て感じられた印象を大切にされた方が、良いと思います。

ただ、一点だけ気になるのは、①の土地の方で土地面積の74.27㎡の中に、私道部分は含まれていますか。含まれているならば、建ぺい率(敷地に対して、建物を建てられる割合で今回は60%)などから、コンパクトな家になると考えます。
もしかしたら、道路斜線と言って、前面道路からの斜線高さ制限もありますので、いろいろと知恵や工夫をしなければなりません。一方で、間口が広いのは魅力的ですね。

土地は実際に見て、周辺の環境などを感じ取ることが大切と思っています。

もし、よろしければ敷地を拝見させていただき、暮らしのイメージなどをお伺いすれば、専門家としてのアドバイスも可能かと思いますので、お声がけいただけましたら幸いです。

市内などで、小さな敷地で設計した家もたくさんあります。
HPなどを見て、ご参考ください。

どうぞ、よろしくお願いします。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
榊原節子建築研究所 榊原節子
A. 大阪市西区江戸堀1-23-14 新坂ビル215
P. 06-6131-4517 F. 06-6131-4518
H. http://www.setsuko-sakakibara.com
E. info@setsuko-sakakibara.com
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
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ユーザーの返答

2016年09月30日

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榊原様
ご返答ありがとうございます。又、ホームページを拝見させて頂きました。素敵な家をお作りになられるのですね。そして私も2年ほどですが江戸堀にも住んでおりました。勝手に親近感を覚えます。

さて、私道はその面積に入っております。
実際の敷地面積は19坪と聞きました。
この土地の魅力は間口と、利便性です。
ちなみに②は幸運なことに南の家が奥まった所に建ててあり、南側は駐車場で日当たりは良さそうです。
以上を踏まえていかがでしょうか?
一度見て頂くのが一番とは思います。

星マーク
相談者が役に立った
2016年 9月30日
green0323さま
先ずは、何を強く要望するかですが、2つの物件とも当てはまっているということで、次の選択肢の判断となります。
環境など書かれた情報量でいいますと、
1、駅でいうと、5分以内は魅力です。
2、面積では、①68.07㎡②77.81㎡≒10㎡程の差があります。
3、車の横づけでは②の方に軍配(引っ越しなどにも影響)
4、②6M道路ならば斜線制限、容積制限で有利です。(土地の評価)
5、間口①8.4M②4M(4Mですと、建物は≒1間半切ってしまいます。隣地が建売屋の土地なら協定を結ぶのが良いかなと)
6、準工業なので近くに問題のありそうな(臭い、音など)工場はないか
①の方は道路付けが問題
②の方は間口が狭すぎる。
締め切りまじかですが、他にも探してみるもの良いかも。。無いかもしれませんが
「結論はもう少し他の不動産屋にも声掛け探してみたらどうでしょう?」
連絡下されば、アドバイスはします。
鶴崎より。





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ユーザーの返答

2016年09月30日

green0323のプロフィール写真

鶴崎様
ご返答ありがとうございます。
とても分かりやすかったです。もう少し探してみるのも手ですね。。約2年色々な不動産屋さんとやりとりしていますが中々出てきません。。。
ちなみに①は私道を省いて実際の敷地面積は19坪ほどと聞きました。
この土地の魅力は間口と、利便性です。
ちなみに②は幸運なことに南の家が奥まった所に建ててあり、南側は駐車場で日当たりは良さそうです。そして申し訳ありません、実際の間口の数字は4698となっています。
以上を踏まえていかがでしょうか?お返事頂けましたら幸いです。

星マーク
相談者が役に立った
2016年 9月30日
ほぼ同じ面積で、価格が1,500万円も違うわけですから、あとの建築資金の事を考えると①になるのですが、それだけ違うのは環境の違いもあるのでしょう。①では道路後退すると2坪ほど減り、建ぺい率から1階の面積が12坪ほどになり、3階建てにしても36坪までしか建てられません。また私道というのも気になります。②では道路後退がないので3階建てで42坪まで建てられます。間口寸法が4mというのがネックですが、設計をうまくやれば何とかなると思います。ということで、この文章を読む限り、資金が許すのであれば、②かなと思います。
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ユーザーの返答

2016年09月30日

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荒川様
ご返答ありがとうございます。
とても分かりやすかったです。

星マーク
相談者が役に立った
2016年 9月30日
green0323 様


建物のプランニングの仕方によって、どちらも良い家ができそうな敷地です。

建坪率が60%の面積は(1)のほうが小さいですが、正方形に近い形ですので各階の広がりを感じられるという利点はありそうです。また上下階の繋がりかたの工夫によって広がりをつくる技術的な選択肢も豊富なような気もします。(2)のほうは両サイド隣地側300〜400mm程度は内壁側がセットバックすると仮定すると、建物間口内寸3200mm前後。細長い室内空間の良さもありますね。1フロアの面積はこちらのほうが少し広くできます。

値段の違いを考えると(1)は魅力です。建物に予算をまわせるなど。

実際に近隣の状態を見ないと一概には言えませんが。道路面以外の3面に建物がかなり隣接していると仮定すると、できるだけ接道長さがあるほうが採光通風環境は有利かもしれません。おそらく基本は北東の風だと思います。ですが、庭の空きスペースは双方ある程度必然的に出てきますし、建物予算に余裕があれば中庭スペースをうまく活用する方法もありますので、どちらも良いとは思います。

3階建て以上で、道路斜線は(1)のほうが多少影響してきそうです。

周辺環境、周辺の雰囲気、予算、必用な部屋の種類や大きさ、生活に求めるとなどを考慮して、簡単な間取りを描いて、決めるのもよいと思います。

セットバック4m巾道路の準防地域で計画したこともあります。
よろしればご相談ください↓↓

宮武淳夫
建築+α設計
京都府宇治市宇治塔川115-23
mail: miyatake@archalpha.com
tel:0774-24-8817
http://www.archialpha.com/
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ユーザーの返答

2016年09月30日

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とても分かりやすいお返事をありがとうございました。とても参考になりました。

星マーク
相談者が役に立った
2016年 9月30日
green0323様。はじめまして。
住吉区の祥設計室 ささか と申します。
よろしければ、一度土地を拝見してご意見述べさせていただきますがいかがでしょうか?
当事務所は、
1.分離発注=直営工法。工務店に一括で建ててもらわずに、専門工事業者さん達と建てる方法で家創りができます。工務店経費分お得です。調整は全てわたしがします。
2.高断熱・高気密住宅を得意としております。ZEH住宅にも対応しています。125万円の補助金が出ます。
3.SE構法(木骨ラーメン)の認定工務店です。スケルトンインフィルに対応した強靱な建物ができます。

前面道路狭小の事例は
http://www.ne.jp/asahi/show/sekkei/works/042_koku/042_diary.htm

この物件は、大変でした。
施工するには、道路が広いほうがよいですね。

お気軽に声をかけてください。
よろしくおねがいします。

■□□『お得で快適で資産になる住まい創り』をお手伝い□□□
□祥設計室 (しょうせっけいしつ)一級建築士事務所
□代表 笹下祥幸 (ささかよしゆき)
□〒558-0013 大阪市住吉区我孫子東2-1-20-201
□MAIL show-sekkei@pro.email.ne.jp
□HADNY:090-9983-4384
□もしもし:06-6699-6257□もじもじ:06-6699-9423
□【WEB】http://www.ne.jp/asahi/show/sekkei/
□2001年よりオープンシステム専業です
(分離発注でお得な顔と価格の見える建物創り)
□2003年より新木造住宅技術研究協議会
(高断熱・高気密住宅で快適な生活をおくる)
□2013年よりSE構法:認定工務店
(スケルトンインフィルに対応します)
■分離発注+高断熱・高気密+スケルトンインフィル
(初回だけフル署名です)
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ユーザーの返答

2016年09月30日

green0323のプロフィール写真

お返事ありがとうございます。拝見させて頂きますね。

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