建築家と家づくり 好きに暮らそう SuMiKa
家づくり相談

資金・ローン

回答 

9件

賃貸住宅

みくのプロフィール写真
みく
石川県
お世話になります。
30坪の土地で建蔽率80%容積率300%で3階建て6戸を考えています。
駅の近くなので、駐車場なしでも大丈夫と知り合いの不動産屋さんから聞きました。
準防火地域です。
長い目で見て木造より鉄骨のほうがよいでしょうか?
ローンは組みません。
よろしくお願いいたします。


専門家の回答

9件

2016年10月 8日
木造3階建ては特殊建築物となり耐火建築にしなければなりません駅ちかなら空きもなく家賃も下落せずに安定的に成ります。鉄骨造がぜをていでまちかうりません。
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト
2016年10月 8日
みくさん

 鉄骨も木造も借りる方の意識、また、評価もさほど変わらないと思います。
どちらかというと、ただ、中に入れるような階段だと木造で、外階段を作るとしたら、鉄骨造の方が作りやすいです。

間取りの作り方などで、構造を変えると良いと思います。

 また、借りる方へのアピール度を考えますと、鉄筋コンクリート造をお考えになった方が良いかと思います。
鉄筋コンクリートはマンションというイメージがあるからです。
従って、評価が落ちにくいかと思います。

自己資金があり、土地をお持ちならば先行きは明るいと思いますが、共同住宅は、個人の住宅と違い目的は商業(事業)です。ご承知のように利益を上げなければなんの意味もありません。一度プランをしてから、家賃(現在と先の予想含めた)、建築価格、メンテナンス費用の予想など加味してお決めになると具体的で良いと思います。

当方もなんらかのお役に立てればと思いますので、ご連絡下さればご協力させて戴きます。

鶴崎より
連絡先は、
当方のメアドk-tsurusaki@nifty.com
又は、sumikaのメッセージ
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト
2016年10月 8日
みく(石川県)様
初めまして「森林力の家」代表 松橋 健と申します。
駅の近くとの事。新築してから10年位は何を建てても入居に困る事は無いでしょう。しかし、築後15~20年を経過しますと、周辺に新築の賃貸住宅が建ちますと、入居してもらおうとしますと、値下げせざるを得ないのです。
それでは、どうすれば良いのか?何を建てたらよいのか?と言う事です。
壁・天井にビニール・クロスを貼るのでは無く、高級住宅の様に構造は、木造にして柱(ヒノキ5寸/4寸角)・梁(杉4.5寸幅)等を室内に現わす、「現わし工法」で建てて室内壁は「漆喰塗壁」(理想は竹木舞土壁)とします。
更に、床材は一階は杉無垢板30mm厚+FB30mm(断熱材)。
2階は杉無垢板20mm+FB20mm+杉無垢板30mmとします。
更に屋根下地にも30mm厚杉無垢板+FB20mm+杉無垢板20mmを使用します。
FB:フォレスト・ボードは秋田杉の皮を粉砕し澱粉で固めた、自然素材100%の断熱・防振材で、通気性が有り結露しません。
これらの国産杉・ヒノキ及び漆喰塗壁の室内は「調湿/蓄熱機能」に優れ、夏季は涼しく、冬季は暖かい高級住宅と同様の賃貸住宅となります。
予算的には、鉄骨・合板床・ビニールクロスの賃貸住宅より割高になりますが、他では味わえない、「ヒノキの香りが漂い、癒される住まい」となり、いつまでも喜ばれる賃貸住宅になります。
日本伝統木構造の会 正会員 「森林力の家」
展示場/タンノイ博物館
〒515-2614 三重県津市白山町伊勢見150-195
TEL059-264-2223
事務所/津 健康クリニック
〒514-0456三重県津市観音寺町799-7
TEL059-226-0456
HP http://www.forest-energy.com
日本伝統木構造の会員は北海道から鹿児島まで分布し、建築地に近い大工さん、基礎/屋根/設備/電気屋さんが造ります。

追伸:「森林力の家」は金属金物・ネジ類は使用せず、木と木を組上げる工法で造りますので、地震/台風にも「柔構造」で対抗し、100年住宅を目指しています。一般的な木造は昭和25年頃制定された「筋交い」を義務付けされた「剛構造」になっており、中小の地震/台風には問題が無いのですが、強大な地震等では「筋交い」が脱落し、倒壊しています。本年4月の熊本地震では、最新の建築基準法で建てられた木造住宅が80棟倒壊(朝日新聞)しています。
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト
2016年10月 8日
みく様
初めまして、【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。
長い目で見て鉄骨の方がよいということはありません。初期投資費用と家賃収入から計算、固定資産税など計算すると木造のほうがメリット大きいですよ。

さて、森建築設計の最大の特徴は快適性を計算(定量的な数値)で確認しながら平面断面プランや造形デザインを決定していることです。断熱性能、日射遮蔽性能、日射取得性能、換気性能、防露性能などを計算で確認し、プラン・デザイン・性能が融合した建築をご提案しています。これは一般の設計事務所では行っていないことです。快適で健康で省エネで経済的でデザインされた建築に興味のある方からのご連絡をお待ちしています。コスト面では住宅コスト解説の執筆もさせていただいており、またデザイン面でも神奈川建築コンクール受賞などありご満足いただけることと思います。

お時間のあるときにホームページやブログも是非ご覧ください。そしてホームページのなかの「相性診断」をお試しください。建築計画に対する方向性がどのくらい近いのか通りのか、3~4つの質問に答えていただくだけで、あなたと私の相性を診断できます。

【快適健康環境+Design】森建築設計
□横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
□川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト
2016年10月 8日
余計な御世話かも知れませんが、賃貸事業としてされるのであれば、銀行融資を受けて収支計画を立て、返済しつつ初年度から余剰金を残せる計画でないとだめだと思います。今は銀行融資の金利の条件も良いと思います。土地はお持ちのようですし、駅前ですから入居率は良さそうですので、収支計画はちゃんと回ると思います。自己資金は今後の事業の展開のために残しておくべきです。
構造は賃貸物件としてRC造が良いですが、小さな敷地ですので割高になり収支が悪くなります。やはり鉄骨造が良いでしょう。木造3階建は法的な制約が多く、階下への音や振動がどうしてもマイナス要因になってしまいます。
勝手なアドバイスで失礼しました。計画が順調に進まれますように!
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト
2016年10月 8日
はじめまして。
大阪市西区で建築設計事務所をしています。
一級建築士事務所 Coo Planning 中尾彰良と申します。
http://www.cooplanning.com

現在、50坪の土地に木造3階建て 7戸の賃貸住宅の設計監理をしています。
基礎工事が終わり、早々に上棟の予定です。
計画段階では、鉄骨造も視野に入れ、検討していましたが、
最終的には、土地を含む建築総額と家賃収入を考慮され、木造に至りました。
木造と鉄骨造では、建築費がそれなりに差が開きますが、
賃貸住宅として長い目で見ると、大差ないように感じます。
私も、違いを求めるのであれば、鉄筋コンクリート造になるのではないかと思います。

一級建築士事務所 Coo Planning 中尾彰良
nakao@cooplanning.com
矢印
この専門家のプロフィールを見る
2016年10月 8日
みく様

初めましてアトリエシーユーの竹石と申します。
東京都大田区で設計事務所を営んでおります。

まずお悩みは構造をどうするかということですが、
私が考える構造の決め手は3つあります。

一つは法的な規制です。
今回のご計画は特殊建築物(共同住宅)で3階建てですので、
耐火建築物(火災に強い構造)にしなければなりません。
鉄骨造の耐火建築物は比較的一般的ですが、
木造の耐火は今のところ新参者です。
知識と経験のある設計士、施工店に依頼しなければいけません。
そういった意味でのハードルの高さはあります。

次に建築費です。
昨今の建築費の高騰で、首都圏ではかなり鉄骨造も高額な建設費になってしまいました。
それに比べれば木造は安価です。
ただし前述の通り耐火建築物の木造は坪単価が上がります。
それでも木造の耐火の方が安いと私たちは試算しています。

最後は収支です。
ご存じの通り構造により減価償却が違いますので、相続対策なのか、投資目的なのか、
節税対策なのかなど目的によって考え方が変わると思います。
最近は木造の収益物件も増えておりますので、
銀行も木造だからといって借入れ期間を短くするなどのないようです。
今回は全額自己資金とのことなので関係ありませんが。。。

次に気にされているメンテですが、
きちんと修繕積み立てしてメンテを行っていただければ、
木造も鉄骨も変わらないと考えています。
商品を維持するという意味で手間は一緒なはずです。

また最近の賃貸人は木造とか鉄骨にこだわりはありません。
とにかくおしゃれで設備が新しければ問題なく借りてくれます。

最近私たちは耐火木造を積極的に取り組もうとしております。
時代のトレンドでもあり、国の政策も後押ししつつあります。
木造でも長屋(入口別々で共用部なしの賃貸)でしたら、
3階建てでも準耐火建築物に出来ます。

色々な戦略の中でも構造選定ですから、
断片的な側面だけではなく、総合的にご検討ください。

アトリエシーユー一級建築士事務所
竹石 明弘
http://ateliercu.jp
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト
2016年10月 8日
みく様

はじめまして。
祐建築設計室の吉田と申します。

木造で3階建ての共同住宅を建てられないと書いている方もおりますが、条件を満たせば建てられますよ。準防火地域の場合は木造の1時間準耐火構造というものになり、今、実際に木造の3階建て共同住宅を建築中です。
https://sumika.me/p/works/0dfd26e96aba755212dd92b8a11a64d6fd72a910

木造の場合は初期投資を抑えて、高利回りで短期で利益を出すのに対し、鉄骨造(鉄筋コンクリート造)は初期投資が多少は増えるけど、長期的に利益を出します。
あとはどのように考えて計画するかで選択することになります。

木造の場合は規制が多くなりますので、建蔽率いっぱいに建てることができるかわかりませんが、敷地の条件にもよりますので、何かありましたらお気軽にご相談ください。
よろしくお願いいたします。


□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
祐建築設計室 一級建築士事務所
代表 吉田 祐介
TEL.FAX:050-3497-8125
E-mail:yu.architects@gmail.com
HP:http://yu-architects.jimdo.com/
FacebookPage:https://www.facebook.com/yu.architects
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト
2016年10月 8日
みくさん
はじめまして、渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
賃貸集合住宅や敷地条件の厳しい個性的な住宅など数多く手掛けております。

「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、昨秋終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

集合住宅は、収益性を考えると完成直後だけでなく長年に渡って入居者が絶えないことが非常に大切です。
性能やデザインも含めて、他のテナントビルには無い付加価値やインパクトのあるデザイン性等の差別化が非常に重要だと思います。
これらを考慮するとベストなのは鉄筋コンクリート造です。マンションというイメージもそうですが、耐久年数がやはり違います。
ただ、当然コストが高いので、鉄骨造がベターだと思います。
木造は耐火建築にしなければならず、木造のわりにはコストがかかり、アパートのイメージを与え、耐久年数も一番短いので正直お薦めではありません。

ご相談に関しましては無料ですので、もし、手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、是非ともご連絡下さい。
長年に渡り愛され続ける建築を創り出したいと思っておりますので、是非、微力ながら長いお付き合いと夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:03-3407-8034
mobile:090-4700-5515
hiro-hha@herb.ocn.ne.jp
http://hha.bz/
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト
この家づくり相談「賃貸住宅」をfacebookでシェアする

悩みや疑問を専門家に聞きたい方はこちら

作りたいものが決まっている方はこちら

同じカテゴリーの他の相談