築40年軽量鉄骨4階建て(アスベストあり)アパート併用住居のリノベーションに関する相談

yoshisさま
はじめまして
広島市の設計事務所　高野俊吾建築設計事務所の高野と申します。

現状４階建で新築（改築）する場合、日影規制で３階建てまでしか建てられないということは日影規制前に建築された建物でしょうか？集合住宅で３階建てですから、高さ10ｍ以下に抑えて日影規制の対象外としてしまうということでしょうね。

リノベーションとした場合も、アスベスト含有材を触る場合、飛散がある場合はアスベストへの対処が必要です。飛散しにくい板材などであれば比較的対処はし易いですが、飛散する耐火被覆材や吹付け材の場合は飛散処理にかなり費用がかかります。

一般的にリノベーションの費用を示すのは非常に難しいのが実情だと思います。現状を調査して計画を立てて概算をはじく。それでもリノベーションは工事中に「あけてびっくり！！」ということもままあります。

また、改装後の耐用年数についても建物の物理的な耐用年数には基準等なく、個別性が高いため示すことが難しいとは思います。現状の躯体の状況や改装内容によるでしょうが、躯体については鉄部が劣化していなければ、再度防錆処理などすれば鉄骨については新築同様と考えてよいと思います。ただし、築後40年間で防水や外壁、シーリングのメンテナンスが行われていなければ、水の侵入などによって鉄部が劣化している可能性があります。また、基礎などのコンクリート部については検証するのであればコンクリートの中性化の状況などを調査して劣化具合を調査することになると思いますが、実際はそこまでやっていないことがほとんどだと思います。一般にコンクリートの中性化（コンクリート内の鉄筋が錆び始める状況）まで60年程度と言われますので、現状では目視では何も問題ない状態になると思います。

明確な回答をできなく申し訳ありませんが、個別にご相談されていくのがよいと思います。

yoshisさま

はじめまして
有限会社アルキプラス建築事務所　高志（たかし）です。

率直な意見として・・・

文面のみからの意見になりますが、いくらかかるか？どれだけの耐用年数が期待できるか？ではなく、いくらかけるか。どれだけもたせたいか。といった指標で考えられてはいかがでしょうか？

いくらかけるか、どれだけもたせるか、といった考え方をした場合、単純な金額や年数ではなく、収支計画上どれだけの数字がボーダーラインなのかを明示されれば良いかと思います。
結果として、新築の方が良い数字になる可能性もあります。無駄に費用をかける必要は無いですが、せっかくの資産ですので必要な費用を必要なときにかけることで長いスパンで考えた場合に大きな差になると思います。

初めまして、私、愛知県の設計事務所、アトリエ創の宮坂と申します。
以前から積極的にリノベーションに取り組んでいる事務所です。

ご相談内容を拝見して、実際は物件を見ないと分からない部分が多く、想像しながらの回答になってしまいますが、やはりアスベストの除去が一番の問題だと思います。これはかなり費用がかかりますし、実際概算で費用を出すことも難しいです。

リノベーションだから安く済むと言うのは、近年はなかなか難しい状況です。オススメはやはり、既存建物を一旦は解体して、新しく建て直される方が良いのではないかと思います。

最近は、木造で3階建て、4階建てが建築可能です。鉄筋コンクリートはどうしても坪単価が高くなります。建設費用が安価に出来る方法も検討されては如何でしょうか？

アトリエ創一級建築士事務所 宮坂英司