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RC構造住宅建築へ建替え

はじめてご相談させていただきます。
母の実家につき教えてください。
どうぞ宜しくお願い申し上げます。
現状:築35年鉄筋3F・床面積300M2・建ぺい率80%容積率500%
   防火地域・35M高度地区

場所:墨田区都営線駅徒歩5分・新大橋通り沿い
現在:1Fテナント。2F・3Fと貸しおります。
土地権利:旧借地

近々外壁と水漏れ工事に600万掛かると聞き、それであるならば5F建てRC構造住宅へ建替え5Fを自宅、1Fテナント、2・3・4Fを賃貸物件として活用出来ないかと考えております。このまま修繕を繰り返して使用するか、当方海外在住なので数年後の帰国を見据えて建替えるか(地主さんとの建替承諾を解決するという前提)アドバイスを頂戴出来ますと幸いでございます。
5Fに建替えますと費用はおおよそいくらほどでしょうか。1.5億から2億程掛掛かるのでしょうか。
宜しくお願い申し上げます。
  • RC構造住宅建築へ建替え

専門家の回答

4件

2018年 4月21日
Hisashiさま

はじめまして
東京・白金の設計事務所:前田敦計画工房の前田と申します。

敷地面積や都市計画情報等が現時点ではわかりませんので、推測による回答になりますが、仮に500m2のRC造5階建とするならば、解体費を含めると2億円は必要だと思います。

既存の建物の劣化状況によりますが、建築確認申請書や検査済証があるのでしたら大規模な修繕にて対応することも可能です。

旧借地法ということですので、建替えた場合もそのまま狩り続けることができるかどうか?を地主さんに確認する必要があると思います。

より詳しい情報を下記までご連絡頂きますれば、より具体的なアドヴァイスができると思います。

どうぞよろしくお願いします。


■前田 敦 / atsushi-maeda   
 一級建築士事務所 前田敦計画工房 / mac-atelier
〒108-0072 東京都港区白金2-1-1 パセオ三光坂408
TEL : *****
FAX: *****
mobile:*****
URL: www.mac-atelier.com
mail*****telier.com
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ユーザーの返答

2018年04月23日

Hisashiのプロフィール写真

前田敦計画工房の前田様

ご丁寧にご教示くださりまして誠にありがとうございました。
やはり2億程するのですね。資金の問題もございますので
もうあと5年から10年待つか。判断が難しい所でございます。
ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2018年 4月21日
Hisashi様
はじめまして、横浜馬車道と川崎中原区にアトリエのある設計事務所 感共ラボの森と申します。

RC5階建て複合建物の予算相談を拝見しました。実際には敷地情報をいただいて詳細検討しないと確定的なことは言えませんが概略計算したのでお答えします。

〇総予算は2億3千500万円になります。
 下に内訳示します。
 ・建物本体 18250万円
 ・上記消費税 1452万円
 ・外構工事   200万円
 ・上記消費税   16万円
 ・水道引込費   80万円
 ・上記消費税    6万円
 ・設計監理費 1206万円
 ・上記消費税   96万円
 ・既存解体費 1500万円(杭撤去含む)
 ・上記消費税  120万円
 ・諸経費、予備 574万円

具体的な検討やラフスケッチなど必要でしたらご連絡くださいませ。
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
  一級建築士事務所 感共ラボの森
代表 森健一郎 / TEL:*****
〒211-0052 川崎市中原区等々力17-5
横浜atelier:横浜市中区本町6-50-1YCC
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
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ユーザーの返答

2018年04月23日

Hisashiのプロフィール写真

感共ラボの森
森様

ご丁寧に詳細工事明細までご教示くださりまして誠にありがとうございました。
5Fですと資金的にも難しい所がござますね。4Fにするか。今と同じ3Fにするか。
築35年にて今後の判断が難しい所でございます。
ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2018年 4月21日
Hisashi様

高田馬場で、高品質で高利回りのアパート・マンション・併用住宅を多く
設計しているマックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

道路状況は地盤で大きく左右しますが、現在の建設費相場では、大体、90~100
万/施工床になります。(EV付・税込)

問題は、借地権ですので、建て替え承諾料等が、どの程度発生するかになります。
幸い弊社は、不動産コンサルも兼業しておりますので、その点、色々な協議・相談
・交渉に応じることが可能です。

宜しければ、詳しい資料(測量図・公図・住宅地図・謄本・現状建物図面等)を
下記まで送付して頂けないでしょうか。
k*****t-g.co.jp
ご検討、宜しくお願い致します。

土地探しからのアパート・マンション・併用住宅:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
新築アパートによる不動産投資:http://apart-toushi.jp/
作品集:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/sakuhin/?page=1
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ユーザーの返答

2018年04月23日

Hisashiのプロフィール写真

マックスネット・コンサルタント
片瀬様

ご連絡並びにアドバイスありがとうございました。
ご指摘の通り建替承諾料がネックでして。。底地を購入する交渉はしておるのですが
まだ時間が掛かりそうです。
ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2018年 4月21日
こんにちは

見積を考える場合、3段階あります
1、概算見積
2、実行見積
3、精算見積

1について
概算ですので金額は多めになります
設計も完成していないので、予想していくのですが、予想外もあります
よって金額の変動値が高いです

2について
実行見積は契約金額です

3について
契約後に変更がある場合、精算する為の見積です

このように工事金額を概算として計上することは出来ますが
それはあくまで設計前の金額となります

水漏れの場合、保険などで対応出来る場合もあります
水漏れの場合は慎重にその原因が分かるまで行う必要があります
原因が不明な場合は再度水漏れが起きる可能性があるからです

現在、借地なので新しく立替が出来る契約になっているか、貸主との話し合いや
確認が必要になります
また、リーシング(賃貸)している場合はその方々の移動などがあります
そのような退去や入居の条件があります

以上の対応が可能となった場合に建築出来る可能性が確認できす
工事が出来る可能性が高くなったら具体的な設計を進めていく中で
ご自身の可能な金額を提示してもらい、どのような計画が可能かを考えていく
方が良いのではないかと思います

ローコストを応援する
tekine.com
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ユーザーの返答

2018年04月23日

Hisashiのプロフィール写真

デザインワークス様

ロジカルなご指導ありがとうございます。
まずは現状補修工事、底地買取、資金を含めた体力作りをする方向でも考えております。
勉強になりました。ありがとうございました。

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