築古建物の建替えかリノベーションについて

具体的な立地やリノベーションにかけられる予算にもよりますが
条件から、建て替えか、リノベーションかも含めプログラムなどご提案しています。上記によりご予算や工期も異なります。

協働している不動産チームとともにファイナンスの面もサポートできます。
ご興味持っていただけましたら、HPもご覧いただき、ぜひ一度お話しお聞かせくださいませ。

はじめまして。
建物の状態にもよると思いますが、このところの、資材不足、価格上昇などの社会情勢からいきますと、構造補強の上、フルリノベーションの方が、収支上はあってくるとは思います。
あとは、耐用年数と比較検討をする必要があると思います。
ご参考にしていただけますと、幸いです。

初めまして、コメント拝見しました。
築年数４７年位になりますので、思い切って建て替えられたほうが良いと思います。
容積率満額消化出来ますと延床面積約７５坪になります。
工事坪単価は、RC造で１２０万円／坪、鉄骨造で１１０万円／坪位で、既存建物解体費を含めて約１億円位と想定します。それに諸費用分（付帯工事・雑費・設計監理料・消費税等）３０％を加算しますと約１億３０００万円くらいになりますが、これくらい見ておきますと間違いないと思います。
工期は設計期間を除いて、解体工事と新築工事（地下無し）で約１年位です。
弊社サービスの一環と致しまして、基本調査・ボリューム検討をお受けしていますので、宜しければご利用ください。その後、お気に召されましたらご依頼いただければと思います。
宜しければ敷地所在地をご連絡ください。
（株）青海建築研究所　せいがい
URL http://arcseigai.com

昭和56年に、建築構造に関する法規が大きく変わっています。
それ以前の建物を使用するのは、お勧めできません。
どうしてもというのであれば、耐震診断をしてからでしょうね。

はじめまして。

ご相談の事項につきまして、全てに答えられる自信はありませんが、
誠意と熱意をもって対応させていただきます。

弊社のクライアントのほとんどの方が個人もしくは法人の投資家様で、
生み出した建築は皆、場所の特性を探り、唯一無二の建築を創造し、
豊かさを追求しております。
弊社ホームページをご覧いただき、ご興味ございましたら、
是非、お声掛けくださいますよう、よろしくお願いいたします。

旧耐震ですからリノベーションには不向きです。４号建築ではないので確認申請もいります。既存建物の確認申請書、構造計算書や検査済み書はお揃いですか？鉄骨は解体すると鉄が売れます。もっと大切なのは狭い土地の場合基礎杭が新規計画と当たりやすいことです。その時抜くと200万/本かかったりします。その時は設計根拠資料あれば再利用して設計いたします。
基本的に目いっぱい立てるより事業計画上の効率とゆうしをみくらべながら
事業計画を練り行うことです。その時、何通りかのストーリーを組み立て並行して最終案に持ち込むことがベストです。気が向きましたらお気軽にどうぞ！
https://sumika.me/p/works/6b87cbd2b87293b38f5baac25115429010c30111
https://sumika.me/p/works/efcedb98e2f35905b794cb1af8e60339318e144e
https://sumika.me/p/works/7888c1fdc81e61b10a66ff12b1f1e86f26a20ba9
などなどです。

はじめまして。（株）キャップデザインスタジオ：常川と申します。

内外装のリノベーションは可能です。
ただし、設備：配管等の盛替えが大変になります。
あとは、旧耐震の古いビルになりますので、基礎、杭の信用度が今後問題になると思います。
　昨今の地震を考えますと少し長期的に見て、「建て替え」をお勧め致します。

弊社は非常に商業、商業ビルについて得意としております。
効率、利回り最優先で、テナントの喜ぶ、強いてはオーナー様が喜ぶビルつくりをご提案致します。
　デザイン等による差別化も弊社の強みです。
また、いくつかの提携工務店、提携不動産屋も御座いますので、
それらと連携いたしまして、トータルに分かり易く対応致します。

まずは、詳しいお話をお伺いできればと思います。

初回のご提案までは無料で行いますので、お気軽にご相談ください。

宜しくお願いいたします。

（株）キャップデザインスタジオ：常川

たなあきさん
はじめまして、日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かし個性的かつシンプルモダンなデザイン性の高い住宅や集合住宅を数多く手掛けております。
既存建物は旧耐震による構造であることと築年数だけで、リノベーションは費用対効果からお薦めできません。
新築の場合、鉄骨造またはRC造かにもよりますが、工事費8000~9000万円以上は必要です。
予算的には1億強になると思います。工期は最低8ヶ月程度です。
住所と敷地測量図をお送り頂ければ、ラフプランを作成致します。
敷地には傾斜地や変形敷地など様々な制約がありますが、私達はその制約を人間と同じように敷地の個性と解釈し、出来るだけ個性を活かした既成概念にとらわれない建築を考えます。
なお、2015年は木造の暖かさを強調したサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。
常識に捉われない子供心の感性を大切にした事例もプロフィールから確認出来ますので、もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、下記のアドレスよりご連絡下さい。
長年に渡り愛され続ける建築を創り出したいと思っておりますので、是非、微力ながら夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生 寛史／日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
mobile:*****
hir*****ocn.ne.jp
http://hha.bz/

たなあき様

初めまして、アトリエシーユーの竹石と申します。
大田区の設計事務所です。

ご質問の件拝見しました。
私どもの事務所では、新築、リノベーションの他に、既存テナントビルや過去に当社で設計させていただいた物件の修繕計画や都度都度のリノベーションなどのコンサルティング業務を行っております。

たなあき様の物件と近い築年数物件のコンサルも行なっております。
この年代の物件の問題点は色々あります。
・ほぼ確認済証や検査済証がない
・何度かの改修により違法状態の部分が存在する
・アスベストを使用している場合がある
・設備の更新が難しい作りになっている、設備が古い。
など、改修工事を困難にさせる壁が多いです。
特に鉄骨造は耐震改修をすることも難しいのが問題です。

建物の規模が大きく、階高が高い建物は何とかやりくりすることが可能ですが、
たなあき様の物件はいわゆる狭小ビルですので、なかなかリノベーションが難しいと思われます（実際に拝見してませんので印象です。すみません）。

収益物件は出口戦略が大切です。
いつまで維持するか、そしていつ建て替えるか（売却するか）の時間軸を踏まえ、リノベーションをお考えになるといいと思います。
具体的には、見た目の部分（エントランスなどの共用部）のデザイン改修と、共用部分の設備の改修がまず着手する順位が高いと思います。
規模からしてないとは思いますが、受変電設備などは既に減価償却が終わってます。
もし不具合が発生した場合、テナントさんに迷惑をかけるような設備は即刻リノベーション対象です。おしゃる通りエレベーターなどですね。この当時のエレベーターは油圧式が多いので、リノベーションも容易ではない可能性がありますが、、、

これらをご検討いただき、あまりにも費用対効果がなければ、建て替えや売却し物件の買い替えなども考えられます。
建築費は高騰してますが、建築主にとって低金利は魅力です。

法的に弁護士さんや税理士さんが行う業務までは当然行えませんが、私どもは初期の事業計画など銀行相談の資料程度まではお手伝いいたしますので、お気軽にご相談いただければと思います。

株式会社アトリエシーユー
竹石　明弘（a.tak*****ercu.jp）
https://ateliercu.jp