土地の値段

当事務所の場合、提携してる不動産業者が取引手数料を1.5%でやってくれます。
普通だと3%掛かるところを半分で済みます。値引き交渉もします。
ただ、相場が有っての交渉なので交渉すればいつでも安くなる訳じゃないです。
安くなるかどうかは物件を見ないと何とも言えません。

匿名さま

はじめまして、新宿で設計事務所を主宰している片瀬と申します。

当社に御任せください。

普通、設計事務所は建築設計監理だけ、不動産屋は不動産取引だけですね。それは、日本
の縦割り行政からくる区分けです。ですが、建主は、だれもが、土地と建物は一体とお考
えだと思います。住み良い生活環境で住み良い棲家をつくること、それが目的、理想だと
思います。しかし、それを誰に相談すれば良いのか。土地と建物で、相談相手が違っては
結局、最初に土地を購入して、残金で注文住宅を建築家に依頼する。という失敗をしてし
まいます。
こんな例があります。土地を商業地域に3000万で購入したので、地上3階 50坪
の建物を残金1800万で建てて欲しい!とね。その土地から1本入ると、2000万程
度で、準防火・1中高地域が十分購入できる広さなのに、あえて、商業地域に購入してし
まったがために、予算的に非常に難しい条件での設計となってしまい、完成当初は、かな
りの我慢をしなければならない結果となってしまったのです。

そのような悲しい事態に遭遇しないように、当社は、設計事務所をメインに不動産取引業
を兼業しております。勿論、一括依頼の場合は、仲介料は50%オフで行っており、徹底
した価格交渉を行うので、エンドユーザー以外にデベロッパーからの依頼も多数来ており
ます。

普通、不動産屋は、あまり価格交渉に積極的ではありません。それは、価格が減れば、仲
介料も減るからです。適当に、依頼者が納得できる程度に行う程度です。それは、仕方な
いことですが・・・?
当社は、メインが設計監理なので、価格交渉は徹底的に行いますし、それを可能にしてい
るのです。また、建築コストも、当社独自の格安建材・資材情報を利用して、施主支給に
より、コストダウンを計っています。設計監理報酬も、工事費×料率ではなく、面積によ
り規定しておりますので、安心できると思います。

価格交渉は、その物件の優位性と時期により左右されますので、詳細情報がないと、なん
とも判断できません。10%〜30%程度が一般的です。持主が業者の場合は、決算時期
になると、キャッシュ欲しさに、相当値引きする場合もありますので、これからが、良い
タイミング時期となってくるでしょうね。

価格交渉の注意事項として、決して自分ではしないことです。ましてや、プロの前では禁
物ですね。必ず足を見られますよ。他にも購入希望者がいるとか、検討している方がいる
とか、今、決めないと買われてしまいそうな不安要因を言って、あなたを悩ませるのです
注意してください。
あなたが逆の立場だと考えてください。落とし易いのは、プロですか、エンドユーザーで
すか。解りますよね。

今の状態で、あなたがプロに仲介を依頼する場合の注意事項を上げておきます。
1)売主に、名前等の個人情報を言わないこと。
2)売主である不動産屋に合わないこと。
3)仮に、言ってしまったり、合わないとならない場合は、専属の不動産屋がいるので、
相談してから連絡すると、言い切ること。
4)売主に、この物件が気に入ったとか言わず、他に気になる物件があることを言うこと
5)物件の諸条件を確認すること。(交渉はしないでください。)

以上、参考になれば幸いです。

土地探しからの注文住宅を建築家と建てる
http://www.maxnet-g.co.jp
土地探しからの家づくり
http://www.maxnet-g.co.jp/associates/associates.html

はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
土地の件ですが、結論から言うと、価格も含め建て主さんの代理として、不動産屋さんとの対応はしています。私の事務所の事例としては、横浜のIc邸、さいたま市のOn邸、川越市のYk邸、豊島区のMr邸、和光市のSz邸が土地探しや土地の検分、価格や条件等など不動産交渉をした住宅です。最近、増える傾向にあります。
具体的には、価格については、地域の市場価格がありますのでこれと比較しながら交渉します。そして、それ以上に重要なのが、土地の検分です。地盤の強度、地下水などの水気、取り付き道路、既存建物、隣地との関係などです。事例を少し紹介すると、
1、地盤が悪いことが予見された土地で、地盤改良の費用分を土地代金から減額してもらった、
2、既存建物の解体費用の半分の金額を減額してもらった、
3、水はけが悪いのを指摘して、土地購入を辞めた、
4、造成した擁壁の信頼性に疑問があったので土地購入を辞めた。
などです。
また、その為の費用についてですが、私の事務所では、設計依頼の意志が少しでもある場合には無料で対応しています。土地は設計の条件としてとても重要なので、設計に先立つ調査業務として設計監理の一環と捉えています。幸い今までの事例は全て結果的に設計を依頼してもらったので費用はいただいていません。もし、設計依頼の意志が全くない場合は、有料にて調査をさせていただくことになると思います。

匿名様

『本当にこんなに(2〜3割も)安くしてくれるものなのでしょうか?』

ケースバイケースです。
土地の値段はホント上手く決められています。
土地を探している方のほとんどは同じような要望を持っています。
結果的に人気のある土地は集中しますので、すこし高めの設定でも強気で売ります。
安い土地を上手に買われる方は割り切った考え方の方が多いです。

売り土地を誰が所有しているのかにも大きく変わります。
基本的に早く売りたい理由を見つけてそこを攻めたりして交渉をされます。
企業が所有しているのであれば、ぽっかりと残った土地を早く売って次の仕事をしたい等、、
個人所有の委託であれば、現金支払いだとわりと安くなる事が多かったりします。
その他、土地の所有者を捜して、それにあった対応をします。中には所有者に直接交渉に行く事もあります。(これは最終的な爆弾見たいな方法ですけど、、)
このような駆け引きは素人には出来ません。他の方も言ってられますが、信頼のおけるプロに任せた方が良いです。
大事なのは引き際です。最終的に買うかどうかを判断するのは匿名様ですので、任せたプロから「これ以上は厳しいと思いますよ、、」的なアドバイスがあった時、躊躇して考えていると好条件の相手が現れて時機を逃す事があります。
慎重にかつ大胆な決断が必要です。

『建築家はどこまで土地の相談にのってくれるのでしょうか?』

私の事務所の場合、懇意にしている不動産業者の方に頼みます。

林泰介

市川です。
土地を購入する際に相談するプロについてですが、不動産屋さんではない方が良いと思います。不動産は非常に難しい(怖い?)業界なので、不動産屋さんときちんと協議できる相手が良いと思います。もちろん土地を探すのは不動屋さんの仕事なので、その探し方のアドバイスや候補の物件の見立てをするプロに頼むと良いと思います。
それは、建築家、建設コンサル、都市計画コンサルなど建築計画、特に住宅に関する専門家となります。
具体的に、私の経験でお話しすると、
1、建築家等(上記のプロ)のアドバイスのもと土地探しはある程度複数の不動屋さんに依頼する。(この場合建築家の紹介する不動屋さんも含める)
2、その上で、建築家等に候補となる土地の査定や交渉を依頼する
ということです。
尚、土地探しは駅や学区を限定して探す場合(地域限定という事)は、その地域に特化した不動屋さんがありますのでその辺りはそれらに詳しい建築家等に相談するしかありませんね。

匿名様

林です。
他の事務所の事は解りませんので、あくまでも自分の事務所の事を書きます。
僕の書いている「プロ」は不動産業者もしく関係者です。
理由は不動産のプロしか解らないネットワークがあるからです。市場に出ている土地等はほとんど網羅されていますし、それを見る事で、ある程度のバックグラウンドまで想像出来ます。また、帝国データーバンク等で調べる事で企業の経営状態も把握出来ます。これらは不動産屋さんがみんな使っていますので、逆に、相手方も同じようにこれらを使っていると考えると、非常に怖い武器となります。

私の知っている数人の不動産屋さんは建築家の造る家に感動して、一般の人にも解ってほしいと思い、その為の力になれるのであればと考えてられる方です。お施主さんの思いを汲み取って、気持ちで動いている部分が少なからずあります。

私自身も、ある程度信頼が出来ると考えた上で紹介するようにしています。
または自身が設計を請け負った場合は同等のリスクがありますので、その上で紹介したりしています。
紹介後、後味の悪い結果になった場合、その不動産屋さんに対して申し訳ないという思いがあります。
これは、他の質問で、「工務店を紹介してほしい」旨の内容がありましたが、同じ事が言えると思います。

匿名さんが「安く買いたい」というだけでは私個人は紹介出来ません。安くならない場合もあります。

個人的なアドバイスです。
1)設計契約も含めて、設計事務所に任せる。
2)友人知人から対応の良かった不動産屋さんを紹介してもらう。
3)出来るだけ多くの不動産屋さんを廻り、納得のいく担当者を探す。

3)の場合、
a)大きな会社は避ける(安い物件等の対応は悪い)
b)古い体質の(一般的なイメージ)会社や個人は避ける
c)どんな質問に対しても丁寧に説明してくれる担当者を探す
d)即答で「ダメです」という所は避ける(理由を説明して頂ければOK)

あくまでも僕の個人的な意見です。
ご参考程度でお願いします。

林泰介

建築設計の立場からの発想ですが、軟弱地盤であるがために基礎工事に余分に工事費がかかる場合があります。考え方によっては、その基礎工事代は土地代に上乗せするべき金額なんだと考えます。法令に基づく土地のキャパシティ(価値を生む面積)と地盤の地耐力は、敷地が持つ能力のひとつです。合わせて道路付けも将来大きく価値を左右する能力です。総合的な視点にたち判断をされる事をお勧め致します。

匿名さん。はじめまして。建築家岡善久です。
土地の値段について
その土地が2〜3割安い土地といううことはさまざまな条件によって違ってきます。
例えば資金繰りに困っている不動産屋さんの場合は安く買える場合があります。じっくりと慎重に情報を集めて土地を探しましょう!(銀行にも相談するといい土地を見つける場合もあります)

土地について
(1)予算がありますので、不動産屋さんと値段交渉をやるべきです。遠慮は要らない。ビジネスです。(需要の供給のバランス)
(2)「気に入っているため値段関係なしで買うのか」「それとも値段の合う土地を捜し求めるのか」「値段交渉を徹底的に粘って手に入れるのか」3者選択であります。
(2)土地の値段ですが気に入った土地であれば予算は別として買うべきであります。交渉している間に売れて住まうこともあります。(一般的な考えです。)

建築家と土地について
(1)土地値段の交渉や様々な交渉は建築家は出来ますが、買うのは施主ですので施主の自己責任において買うべきであります。
(2)建築家は「土地の相談をのります」と言うことは施主と一緒になって土地を探すということで建築家のビジネスモデルです。ただし。デザインやその他のことを含めて理解した上で相談に行くべきであると思います。但し良い土地が見つかったとき断れない場合もあることを理解して相談にいくべきである。
その中で色々な条件の土地によって設計が異なります。がけとか斜面地とか三角形の土地とか条件の悪い土地で安い土地の場合建築家はその土地において建築デザインを創造することと思います。
例えば見晴らしの良い土地が斜面地であるとすると基礎にコストがかかります。但し土地が安い。その時「費用対効果」を考えて決定すべきであります。(建築家に依頼してケーススタディをしていただく。)施主と建築家が同じ気持ちなったときコスト面並びに条件面ですぐに解決することが出来る利点があります。すべての建築家は土地やすべてのことについて相談にのってくれます。土地探しを建築家と一緒にするのも一つの考え方の一つです。

土地探しはじっくりと慎重に
「今後の人生のおいてじっくり考え」時間を掛けて自分の気に入ったすばらしい土地を見つけてください。頑張ってください。土地によってデザインが変わります。信頼した建築家に相談するのがベストです。

「参考資料」
一級建築士というのはただ一級建築士の試験に合格したという意味でだけで優れた建築家の設計者であるという何も保証でもないことをご存知ですか。
建築家とは職能として全ての知識において設計から完成まで統括することができるのが建築家です。(デザイン力・構造・設備そして施工及びコストなどすべて理解していなければ建築家とは言えない。)そこに人間性(倫理観)を持った人が建築家であると思います