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土地30坪 テナント+賃貸併用を建築

建ぺい率60%、容積率300%の31坪の土地に1階テナント、2階より上は賃貸住宅の建物を建築したいと検討しています。
土地はほぼ長方形で約14m×7.5mで、7.5mの方が道に面しています。
最大5階建になると思いますが、土地が小さい上にエレベーターの費用がかさむので、エレベーターなしの4階建が現実的かと考えています。
できる限り建築費用は抑えたく、どのような建築方法でどの程度の費用になるのかアドバイスいただきたいです。
よろしくお願いいたします。

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星マーク
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2019年 9月28日
エレベーターは5階建てまで不要です。1階RCテナントスケルトン(レストラン等費を使ってもOKです。2~5階まで耐火木造。1階は100万/坪2~5階(耐火木造)80万円/坪でだいたい計算します。4階で良ければ木造耐火4層でも良いです。計画として5%の予備費を持って頑張りましょう。
矢印
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星マーク
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2019年 9月28日
e60さん
賃貸事業は初心者の方でしょうか。

土地にどれだけ建てられるかの法的制限は
用途地域での容積率による規定と
道路幅による算定による規定と二つあります。

この土地は幅なんメートルの道路でしょうか。
また用途地域で算定基準が変わるので
どの地域で指定されているかも知りたいです。

道路幅がもし4m程度だと
道路斜線制限の規制から
5階建ては無理じゃないかと思います。
用途地域によっては4階も制限で小さくなると思います

このように不明な点がありますが
大雑把に4階建てを建てるとして
木造耐火建築が建築費用を抑える建て方になります。
1階をテナント、2~4階が賃貸で1Kが6所帯と仮定して
大雑把な概算ですが7500万程度かとおもいます。

慌てて書いていますが何か参考になれば幸いです
不明な点があればメッセージでご質問ください。
矢印
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2019年 9月28日
e60さん

はじめまして、日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
賃貸集合住宅や店舗ビル、敷地条件の厳しい個性的かつ独創的な建築を数多く手掛けております。
「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、三年前のフジテレビの月9ドラマ「恋仲」(主演の福士蒼汰君が建築家を目指す卵で、本田翼さんとのラブストーリー)の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

建蔽率や容積率からは単純に5階まで可能に思えますが、確実にするためには道路幅員や用途地域等の情報が必要です。
仮に5階建てとした場合、EVを設置しないという選択は、入居者募集を考えると負担が大きく決して現実的ではありません。かと言ってEVはコストを考えると非常に大きなものです。可能性として4~5階をメゾネットとする方法もひとつです。

ワンアンドオンリーな創意工夫のデザインに特化した建築が特徴ですので、もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたらご連絡下さい。
長年に渡り愛され続ける建築を創り出したいと思っておりますので、是非、微力ながら長いお付き合いと夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:*****
mobile:*****
hir*****ocn.ne.jp
http://hha.bz/
矢印
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2019年 9月30日
e60さま
はじめまして
神戸市東灘区にある(株)グロイド一級建築士事務所の岡 信行と申します。

1階がテナントで2階から上が賃貸住宅の建物の計画についてアドバイスしたいと思います。他の回答者様と重複する部分もあるかと思いますがご了承ください。

 まず、建物のボリュームについてですが、建ぺい率や容積率以外の要素としまして、
①道路斜線や北側斜線による斜線制限、②周囲の日影を制限する日影規制(商業地域は適用外)③高度地区に該当する場合の斜線制限がありますので、これらの内容につきまして検討することで階数や建物の大きさ、形状が決まります。

 次に建築方法ですが、4階以上の建物ですと鉄骨造、鉄筋コンクリート造が一般的です。4階ですと耐火木造も可能ですが、費用は鉄骨造とあまり変わりません。工事単価は1坪当たり、鉄骨造で75万円、鉄筋コンクリート造で80万円が目安になるかと思います。

 エレベーターの採用、不採用については建物プラン、周囲の建物との優位性、ターゲットとする入所者像、収支計画などを踏まえて決めてはいかがでしょうか。

ご質問等ございましたらどのようなことでも結構ですので、お気軽にご連絡下さい。

矢印
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