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1.2m幅接道再建築不可住居をアパートへリノベーション

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ブリ
東京都
親から譲り受けた土地と建物を長年放置していました。仕事の関係で自ら住むこともできないので、賃貸専用アパートにリノベーションしようか検討しています。
現状、建物は存在しているものの、築50年近く経っており、建物そのものは廃墟に近い状態です。また、旗竿式の土地でその土地に至るまでの私道が1.2m幅しかなく、再建築が不可能な土地になっています。

<前提>
■ 東京都中野区
■ 私道部分除きの土地は約180平米
  (台形:8.3m×16m×15.1m×17.5m)
  建ぺい率:60%、容積率:200%
  用途:第1種中高層住居専用
  高度:第2種高度地区
■ 台形部分は傾斜地となっており(約60cm程)の高低差あり
■ 私道部分は入り口が1.2m幅、台形の土地に接する部分が1.6m幅になっており全長22mになっています。
■ 建物は1Kまたは1ROOMで25平米×8戸

<質問>
■ こんな狭い私道から、建材、重機等運び入れてリノベーションがそもそも出来るのでしょうか?
■ 素人目に見ても基礎がしっかりしていると思えません。土地も地盤改良が必要ではないかと思っています。
■ この地域は木造アパートが乱立している地域で特徴のある個性的なものにしないと人が入らないと思っています。お金をかけずに特徴的なアパートが建てられるのでしょうか。
■建築費+設計料すべて込みで3500万円以内と考えています。こんなローコストアパートは無理でしょうか。

専門家の回答

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星マーク
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2015年11月 2日
初めまして。
笠掛伸建築設計事務所の笠掛と申します。
賃貸の場合は窓先空地、敷地内通路等の基準があり最低でも1.5mの通路、窓先空地がないと賃貸住宅への用途変更は難しいと思います。可能性があるのはシェアハウスかなと考えております。住宅の新築、リノベーション、シェアハウス、ホステル、店舗、保育園、オフィスビル、医療施設、教育施設、展示施設など幅広く対応してますので詳しいお話を一度お聞かせ願えないでしょうか。どうぞ宜しくお願い致します。
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ユーザーの返答

2015年11月02日

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笠掛様

早速の回答いただきましてありがとうございます。
アパートへの転用が難しいことがよくわかりました。
現在の建物に手を入れてシェアハウスへの検討もしてみますが、
リノベーション後の運営について考えると正直、腰が引けます。

個人での運営は難しいでしょうから、運営会社を探した後にシャア
ハウスへの転用を判断することになると思います。

アドバイス参考にさせていただきます。

星マーク
相談者が役に立った
2015年11月 2日
空間設計社の奥村です。
事務所は新宿駅新南口かサザンテラス口、あるいは代々木駅北口が最寄りです。
さて、同じようなリフォームの事例があります。再建築不可の築53年の木造廃屋をシェアハウスにリフォームしました。場所は新宿区早稲田でした。あまりの変わりようにご近所の方が誘い合って見学希望にお見えになったほどです。
http://www.hituji.jp/comret/tankentai/archives/5863
メールでよければ改修前の写真など、資料をお送りしたいと思います。

建築家の手作りホームページ:
http://www.pluto.dti.ne.jp/~okumura
趣味のブログ:
http://samuraiarchitect.blog.fc2.com/
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ユーザーの返答

2015年11月02日

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空間設計社 奥村様

ひつじ不動産のサイト拝見しました。シェアハウスの専用サイトということで、実に興味深く見ることができました。シェアハウスという言葉自体は聞いていましたが、小さなマーケットでそんなに需要があるように思っていませんでした。素人ながらなんとなくイメージを付けることができたのは、リノベーション方針の参考になると強く感じました。特に同サイト内の「ひつじでも分かるシェア住居入門」については一読して感じたことは以下の点です。

仮にシェアハウスに転用した場合
(1)しっかりした運営会社を入れること(個人運営は無理)
(2)運営会社のノウハウを得ながらリノベーションすること。あるいは、その手のノウハウを有している設計者に入ってもらう。
(3)シェアハウスは社会人が多く利用している(私は学生かと思っていました)ので新宿に近い中野はそれなりに需要があるかもしれない。

どのような利用方針で臨むかはもう少し検討の時間を要しますが、いただいた情報を参考を有効に活用したいと思います。

アドバイス、ありがとうございました。

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