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築25年の収益マンション。どうせリフォームするなら・・・

サラリーマンの傍ら、不動産賃貸業を行っています。
収益マンションのリフォーム(リノベーション)に関する相談です。

築25年前後の重鉄マンションを2棟所有しています。
(千葉県西部のF市 3階建て12戸/埼玉県南部のY市 3階建て21戸)

両物件とも、全オーナーの管理が悪かったこともあり、退去がある度に、50~70万円の費用をかけてリフォームしています。
(内容:畳から洋室風に変更/CF・クロス張替え/木部塗装/キッチン・洗面台交換 等)

アクセントクロスや照明や鏡を付ける等、なんちゃってデザイナールーム風にしたりしており、そこそこ充足率も年間90%以上に維持はできているのですが、どうせなら、プラス20~30万円かかっても(70~100万円)、もう少しバリューアップできる方法はないかなと考えています。
とはいえ、収益率を考えると1室あたり税込100万円が限界です。
(両物件とも、家賃65,000円~70,000円ですので、100万円かけると15ヶ月回収できないことになります)

両物件とも、都心のお洒落なエリアではない(どちらかというとガラ悪い・・・)こと、ファミリータイプであることから、コストをかけて、とんがったことをやっても周囲では受け入れてもらえないだろうと思っています。
DIY可能賃貸にする、シェアハウスにするなども興味はあるのですが、サラリーマン兼業でもあり、あまり自らの稼動がかかる凝った仕組みはできないなと思っています。
募集・管理は、地場の管理会社に任せています。

2つの物件で多少異なりますが、例えば、画像のような間取りの部屋です。
ファミリータイプでありながら、1人で借りられる方も3割程度はおられますので、例えば、「とにかく広さを求めるシングル向け」などにすることで突破口があるような気がします。

年間4~5室はリフォームしていますが、次の空室が出た時から具体的に相談できる方を求めております。
施工を含めて可能/エリアが対応可能な方、そして収益物件のコスト事情・バランスがおわかりいただける方、情報をご開示いただけますと幸いです。


賃貸経営の仲間達と話していると、ここに悩んでいる同業者は多いです。
市場ニーズはそこそこあると思います。
ご一緒にパッケージ開発しませんか^^
  • 築25年の収益マンション。どうせリフォームするなら・・・

専門家の回答

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星マーク
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2015年 2月12日
ドライウォール と言う北米では一般的な室内の壁工法で注文建築を専門に行っております、ヒーロートレーディングの広瀬と申します。

私、以前某電鉄系大手不動産管理会社に友人がおり、原状回復の仕事もしておりました。多摩地域を担当しておりましたが、どこのオーナーさんも同じ悩みを抱えています。多摩地域は家賃設定が低く、うるさんのようにリノベーションする勇気や発想も無く、ただ家賃を下げて入居者を待つのみです。(オーナーさんも高齢で冒険をしたくないのも原状です)
これからの賃貸経営は、お客様が入居したくなる 物件にする事、古くなっても味のある物件にする事だと考えています(古さもオシャレになるように)
且つ、オーナーさんにとってはランニングコストのかからない方法である事も大事です。

提案

●室内壁はドライウォール
アメリカの室内壁です。よくアメリカのドラマで室内壁を塗るお父さんが映しだれます。あの壁です。退居後は塗装のみなのでクロス張替よりランニングコストがかからない。
2000色以上あるので、入居者に選ばせても差別化になると思います。いたずら書きされても大丈夫。いや、いたずら書き可能な賃貸物件はいかがですか?美大生や小さな子供がいるファミリーは喜ぶかも・・・・
●フローリングは無垢材(厚さ20㎜ぐらいの無垢材を入れる)
無垢材の賃貸物件はまず無いと思います。今、合板フローリングの表面が剥げてきているお部屋はありませんか?無垢材は、経年とともに色が変化し味のある雰囲気になります。すごく汚れた場合は、削れば真新しい面となります。
●タイル天板の造作洗面化粧台
一つだけでも、一目を引くポイントを造りたいです。少しオシャレな生活を演出してあげる。

この賃貸物件に住むと 楽しい生活になるよ と訴えかける魅力ある賃貸住宅をお造りください。

弊社ホームページ
http://hti-hero.com/
ドライウォールについて
http://hti-hero.com/la-style.html
賃貸住宅
http://hti-hero.com/rehome.html












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ユーザーの返答

2015年02月13日

うるさんのプロフィール写真

さっそくのコメントをありがとうございます。
ドライウォールというのは興味持ちました。
コスト面ではいかがなものか気になります。。
もし予算内で収まりそうなのであれば具体的にご相談させていただきたいと思いました。
参考になるご助言をありがとうございます。

星マーク
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2015年 2月13日
うるさん様
【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。
100万円で出来ることを考えてみましたが建築するリフォームでは厳しいです。
間仕切りを撤去すれば撤去費が必要ですし当然電機工事も発生してしまいます。
例えば現在行っている一連のリフォームに間仕切りを撤去するだけで100万円に達してしまうでしょう。シングル向けに大きな部屋に改修するには大面積の床改修も発生します。

建築よりもソフト面での方策を考える必要があると思います。
・うすさん様が考えておられる入居者のDIYやシェアハウス化しやすい間取り
・入居者を想定した改修パターンを数タイプ作成して入居者好みの内装デザインに リフォームできるようにする。入居予定者は完成予想パースで選定。
・ボード撤去して躯体現しとする。マンションの管理規定に抵触しない範囲でとい う条件も付きますし、ボードがボンド固定(GL構法)では難しいです。
・快適性の向上、周辺住民との交流、ペットに特化、収納に特化など


森建築設計
川崎市中原区等々力17-5
044-744-1596/090-9134-2670
info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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ユーザーの返答

2015年02月13日

うるさんのプロフィール写真

コメントをありがとうございます。
壁を壊すと完全に予算オーバーだと思っています。
例えば、入口そばの部屋を、土間的に使えるようにして、自転車のメンテナンスができたり、アウトドアグッズもおけるような部屋にするのはどうかなと思っています。
キッチンはミニマルでシンクとIHコンロ埋め込むだけにするとか、洗面台も同様に考えるなどです。なんとなくアイデアはあるのですが、やはりプロの方とディスカッションして現実解を探していきたいと思っているのですが。。なかなか難しいものでしょうか。。
ありがとうございます。

星マーク
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2015年 2月13日
うるさん様
はじめまして、アイプランニングの井手内と申します。

私からのご提案としましては、限られたご予算ですので、例えば、リノベーションの「テーマ」をディスカッションしながら決めていき、そこに特化した改修を行う・・・という考え方もあろうかと思います。

現地を拝見しないとなんとも言えませんが、アップされています平面図を眺めて思いつく範囲としましては、ぱっと見た感じとして物入れスペースが少ない印象がありますので、例えば「収納」をテーマと想定します。

その場合のアイデアの思いつくものとしまして、
洋間6帖と和室6帖の間の押入れ部分で、洋間側が小さい事が気になりますので、全体を真ん中で仕切り、それぞれを布団が入る最低の奥行寸法、クローゼットの奥行寸法として、その余った分をオープン棚とし、本棚や飾り棚として使える様にする・・・等など

少々長い説明で、分かりにくくて申し訳ありませんでしたが、そのような我々専門家ならではのアドバイスをさせて頂きながら、良い方法を探っていくのもよろしいかと思います。
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ユーザーの返答

2015年02月13日

うるさんのプロフィール写真

ありがとうございます。
収納を増やすのもありですね。コストが気になりますが。参考になりました。

星マーク
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2015年 2月13日
うるさん

高田馬場で、アパート・マンション・シェアハウス(寄宿舎・簡易宿舎・研修所等
各タイプ)・シェアオフィスから商業施設まで、立地条件に応じて色々設計して
いるマックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

弊社は、設計事務所でありながら、不動産コンサル・商業コンサル・再開発コン
サルなど、ワンストップで色々携わっております。

千葉も埼玉の築25年ですね。
これから益々、ランニングコストが増えてきますし、収益が悪化しますね。
現在、設備面は、どの程度更新しているのでしょうか。
配管の閉塞率などは、確認しておりますか。

一番大事なのは、出口戦略です。
そのためには、色々、確認・調査をしないとなりませんので、一度、現地を拝見
させて頂けないでしょうか。
宜しければ、下記まで連絡をお願い致します。
katase@maxnet-g.co.jp
今からでも間に合う出口戦略を、そして、さらなる不動産活用を行えるような
提案を致しますので、宜しくお願い致します。

土地探し:http://www.maxnet-g.co.jp/associates/associates.html
アパート・マンション:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
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ユーザーの返答

2015年02月13日

うるさんのプロフィール写真

ユニークな業態ですね。出口は常に気になっています。御社サイトを後でよく拝見させていただいて検討させてください。
ありがとうございます。

星マーク
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2015年 2月13日
代々木で設計事務所をやっております若林と申します。数年前まで船橋に住んでいました。去年福岡の不動産管理会社さんと賃貸住宅のリノベーション商品開発の監修をやらせていただきました。ご参考までリンク貼っておきます。
http://www.good-fudousan.co.jp/works/muku_room.html
ページ中の価格は福岡単価なので関東ですともう少し高くなると思います。

まずはコンセプトを絞ってそれを実現すべく流通など見直せるところは見直してコストダウンをするということが必要かな と思います。

設備機器をどれくらいまでどう補修して見栄え良く持たせるか?なんてことも考えたりしていました。ニッチなテクです^^

この企画を進めているとき話題に出たのは共用部をどうするか?ということで例えばエントランスホールをお金をかけないで小奇麗にするだけでも印象違うんじゃないかなど話していました。そこはまだ答えは見つかっていません。ご一緒に考えませんか?w
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ユーザーの返答

2015年02月13日

うるさんのプロフィール写真

ご助言ありがとうございます。
収益物件のご経験がおありとのこと頼もしいです。一度相談させていただけましたら幸いです。

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