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中古戸建てリノベーション

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連棟式RC造の耐震、増築された中古戸建の間取りをどうリフォームしたら良いか頭が真っ白です

愛知県東海市にて中古戸建を購入しリフォームを検討しております。
その住宅は二軒がくっついた状態の昭和55年頃建てられた連棟式のRC造の建物で、リフォームする際に外せないと考えていたのが耐震について。
しかしRC造であること、連棟式である事から耐震工事をする場合は二軒同時にやらなければ出来ない、と言われてしまいました。
お隣は夫側の両親が住んでいるので二軒同時にやるのは問題ありませんが、その間はどこか仮の住まいで暮らさなければいけないようで、それを考えると耐震工事は乗り越えられない難題というような気がしています。
それがまず第一、そしてその他に気になるのが間取りです。
その住宅は家と並ぶような形で車二代が停められる車庫があり、その上に増築して部屋を作っているので増築部分の床が元の家より高く、少し急だなと感じる階段で繋がっています。
全体の間取りは住宅街の道路に面した北側玄関、入ると左手にトイレお風呂があり、階段があります。右手に少し廊下をすすむと増築部分に繋がる階段、そしてもう一つトイレ、その奥にキッチン。
玄関からまっすぐ廊下を進むと南側に部屋が三つ並んでいます。その一番右手の部屋と増築部分のキッチンも階段で繋がっています。
二階は北と南に階段を中心に別れてふた部屋。というのがこの中古物件の間取りです。
こんな風にリフォームしたいとおぼろげに考えていたのですが、実際に見てみて、何をどうリフォームしたいか、出来るのか、全く分からないけど、この感じはなんかいや!と考えています。
この感じというのは、増築部分が上がっていて階段で繋がっている事(階段を上り下りして料理を運ぶなど考えにくいので必然的にそこが食事をするスペースになりそう、子供が危なそう、なんとなく1階全体が生活しづらそう) 2階は風の通りが悪そうだし全体的にどこで寝るか、どこを子供部屋にするか、元のままの状態では全く暮らし方のイメージが出来ず、かといってどんな風にリフォームするのが良いかというイメージも全く出来ず。
これが最良と思える立地である為、予算の都合からも出来ればリフォームを行い、そこに暮らせるのが一番良いのですが、これで予算がかさむようなら新築の建売など別の物件を考える方が良いだろうと思っています。
当初は不動産会社の別会社でリフォームをお願いするつもりでしたが、そこで頼まなくても良いのではないか、との親からのアドバイスもあり、今回ご相談させて頂こうと思いました。リフォームの予算は1500万くらいで考えています。土地全体の坪数は55坪です。漠然しすぎていますし、分かりにくい説明ですみません。
専門家の方の知恵をお借りできればと思います。よろしくお願いします。

専門家の回答

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星マーク
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2019年11月18日
usuiさん

長屋のように繋がっている建物で一住戸だけ耐震補強すれば建物のバランスを崩して、むしろ地震に対して脆弱になることすらあります。耐震補強は建物全体でバランス良く行うことが必須条件です。仮に建物全体で耐震補強できたとしても、RC造ですから耐震補強工事だけでご予算を超えてしまいそうな気がします。

また、住戸内の間仕切り壁もRCでしょうか?若しくはRCと木軸が混在しているのでしょうか?木軸なら間取りの変更も可能ですが、間仕切りもRC造でしたら間取りの変更も難しいです。

文面だけではわかりませんが、あまりお勧めできないですね。現状の間取りのまま(木軸の部分は変更できますが)水回りなど設備の更新や模様替え程度のリフォームというのが現実的だと思います。
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ユーザーの返答

2019年11月18日

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菅原浩太建築設計事務所様
こんなにも現実的かつ的確なアドバイスを頂けるものかと驚いています。
間仕切り部分もおそらくRC造ではないかということでしたので、間取り等現状維持のままどれくらいのリフォームをしていくかというのが次に考えられる事なんだなとイメージしやすくなりました。
本当に恐れ入ります。ご親切にご回答下さり、ありがとうございました!

星マーク
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2019年11月18日
こんばんは。
大阪市を拠点としますメラーキテクチャ アーキテクツ 建築研究所の吉松と申します。
ご質問内容を拝見しました。

すでに回答されている建築家さんもいらっしゃいますので、追記になります。
昭和55年頃につくられたとのことですが、昭和56年に建築基準法の構造的側面が大きく変わった節目でもあります。
簡単には、56年までは震度5の地震に対してほとんど建築物が損傷しない程度として中地震に耐えられるような基準でしたが、56年以降は震度6以上の大地震に耐えられることを基準となりました。(厳密には損傷はするが倒壊はしない)

また、56年以降も確認申請自体をしていない物件も横行していたため、今の中古戸建がどのような構造計算、計画されているかがポイントになろうかと思います。
また、施工精度も当時はそれほど大きくないため、現場の確認をして劣化状況を把握する必要があるでしょう。
中古物件を買い、内装リフォームをするということは金額面ではメリットがあるように見えますが、一方で近い将来に起こるかもしれない問題に付き合っていく必要があるということでもあります。(皆さん、あまり意識されないのですが、、、)

当社では、一般的にはわからない、このような専門的なことから間取りに関することまで相談いただける相談会を隔週で開いています。
skypeでの参加なども受け付けておりますので、ご希望でしたらご活用いただけたらと思います。
以下のHPより確認いただけます。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
MERAKITECTURE ARCHITECTS STUDIO
メラーキテクチャ アーキテクツ 建築研究所
http://www.merakitecture.jp

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ユーザーの返答

2019年11月22日

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メラーキテクチャ アーキテクツ 建築研究所
吉松様

ご回答頂きありがとうございます。
こちらの建物は住み始めてすぐに雨漏りがあり治した経緯があるそうで
建てられた当時そういう背景があったという鋭いご指摘の通り
精度が高い建物だとはあまり言えなさそうです。
またご相談させて頂く際は何卒よろしくお願い致します。

星マーク
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2019年11月19日
usui様

初めまして。
ジュウニミリ建築設計事務所の二村と申します。名古屋市の設計事務所です。

まずは、購入を検討されている中古戸建のコンディションなどの把握、耐震工事でどの程度耐震性を上げられるのか?、良い間取りに変更出来そうか?、予算内で工事できそうか等々の目安をつけられると良いのかなと思います。

もしご興味をお持ち頂けましたら、お気軽にお声掛けください。
宜しくお願い致します。

ジュウニミリ建築設計事務所
http://12miri.com/
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ユーザーの返答

2019年11月22日

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ジュウニミリ建築設計事務所
二村様

ご回答頂きありがとうございます。
具体的に整理するポイントが分かり、とてもありがたく思います。
HPも拝見させて頂きました。大変分かりやすく不動産会社の方からはあまり手応えを感じるような話がなかったので半分諦めておりましたが、また無料相談会などお願いする際はよろしくお願い致します。

星マーク
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2019年11月19日
こんにちは。

予算的にはリフォームになると思います。
新築するにはRCの住宅を解体しなければなりません。
RCの解体はとても高い金額がかかります。

RC構造にも主に2種類の構造があります。
壁式RC造(20㎝位の壁だけで構成されたもの=梁も同様)とラーメン造
(太い柱と梁で出来たもの)です。
多分お話の建物は低層ですので壁式RC造だと思います。

壁式RC造でしたら多少古くても地震には強いと思います。
ただRC部分の劣化は進行していますので、外壁の表面に「レッカノン}等
を塗ってRC部分の劣化を遅らせる事が必要だと思います。

木軸の間仕切りは取り外し追加は自由に出来ますので、後は出来る範囲内で
間取りの変更を行ったらいいと思います。
その時は2棟繋がりですので、1棟部分に全員が住まわれる事が出来れば、1棟
ずつリフォームしたらいいと思います。

参考にして下さい。
アース・アーキテクツ一級建築士事務所 鷲巣(ワシズ)
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ユーザーの返答

2019年11月22日

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アース・アーキテクツ一級建築士事務所
鷲巣様

ご回答頂きありがとうございます。
建物の作りによって劣化への対応の仕方も変えるのが正しいやり方という事ですね。
経験豊富、知識豊富な方を選んでお願いするという事が家づくりにおいて最も大切だと感じました。ご親切にありがとうございました。

星マーク
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2019年11月19日
はじめまして、越前デザインの越前です。
RC造の設計経験が多く、今回のプロジェクトに使えそうな、耐震補強の工法も頭に浮かんでおります。
(参考実績HP  https://echizenryouta.com/2019/09/24/rc%e9%80%a0%e3%80%80%e4%bd%8f%e5%ae%85%e3%80%80%e5%bb%ba%e7%af%89%e5%ae%b6/

金額的にも上手く纏める事が出来そうなので、より詳しくお話をさせて頂けたらと思っております。

私の事務所は京都にありますが、現在、愛知県で2物件、住宅の仕事をしており頻繁に愛知県へ行っておりますので、その帰りに建物を拝見させて頂きたいです。

ご連絡お待ちしております。
o*****enryouta.com
矢印
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ユーザーの返答

2019年11月22日

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越前デザイン
越前様

とても心強く頼もしいご回答を頂きありがとうございます。
変わった間取りなので、それをどうにか出来ればと思います。
またご相談させて頂く際はご連絡させて頂きます。
よろしくお願いします。

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