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家づくり相談

新築マンション建築について

不動産投資家です。
新築は未経験でこれまで中古物件を購入、売却してきました。
メイン金融機関は信用金庫で2億程度まで融資可能と言われております。

下記土地で新築マンション建築を検討しております。

東京都城東地区 JR駅から10分程度
地積160平米 間口11m✕奥行き13m程度
近隣商業地域80 400
接道北道路20m以上
土地価格8000万程度
1LDK30平米程度 1フロア3世帯5層15世帯を検討しています。
重量鉄骨かRCになるかと思いますが競争力ある物件を1億くらいで建築できますか?

専門家の回答

7件

2020年 6月 2日
費用的には少し工夫が入りそうですが
可能だと思います。
もちろん土地の条件・地盤の状態などにもよりますが。


競争力は広さだけでは有ません。
デザインや間取り、
不利を逆手に取った魅力づくりなど
できることはたくさんあるはずです。

HPご覧いただき、
ご興味持っていただければ
お手伝いさせていただきます。
お気軽にご連絡くださいませ。
矢印
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2020年 6月 2日
ユウキさん
はじめまして、日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
敷地の特性を活かし個性的でシンプルモダンな住宅を数多く手掛けております。
「渡辺篤史の建もの探訪」やTV東京「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、数年前に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」(主演の福士蒼汰君が建築家を目指す卵で、本田翼さんとのラブストーリー)の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

ご質問の回答ですが、頂いた情報のみの範囲でお答え致します。
要望通りだと約16000万以上が必要で、予算内に収めるには一住戸20n2程度が限界です。ただ、敷地が整形なのでユニークな賃貸は充分出来そうです。賃貸集合住宅はインパクトがあるような差別化が非常に重要です。
2015年は木造の暖かさを強調したサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。
もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたらご連絡下さい。詳しい情報を頂ければプランを作成致します。
長年に渡り愛され続ける建築を創り出したいと思っておりますので、是非、微力ながら夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
http://hha.bz/
矢印
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2020年 6月 2日
ユウキ様

高田馬場で、新築アパート・マンションを土地から紹介し、高品質で高利回り
の不動産投資物件を専門にしているマックスネット・コンサルタントの片瀬
と申します。

質問記載内容から判断し、難しい点を記載致します。

・15戸は条例に抵触し、駐車場等が必要ですので、15戸以上必要
 であれば、6階以上になります。

・土地1種単価が40万台ですので、都内城東エリアでは不可能な価格です。

・仮に土地があった場合で、15戸以上確保できたときのコストは
 約200,000千円以上になります。

2億まで融資可能と金融機関から打診を受けているのであれば
弊社にて、土地を紹介し、8%以上の利回りを確保できる設計を致します。
興味があれば、下記からお問い合わせ・会員登録をお願い致します。

新築アパートによる不動産投資:https://apart-toushi.jp/
土地探しからのアパート・マンション:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
矢印
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2020年 6月 2日
ユウキ様
はじめまして、照井建築研究所の照井と申します。
こちらでは、ユウキさんのような方の新築を数多く手掛けさせていただいております。
まず、土地に対してご希望の建物は問題なく建てられると思います。
問題は、利回りとキャッシュフロウだと思います。
重量鉄骨とRCを簡単にシュミレーションしてみました。
重量鉄骨          RC造
土地8000万        土地8000万
建物9900万        建物12000万
設計 700万        設計 800万
諸費用400万       諸費用 500万
合計19000万       合計 21300万
利回り7.57% 利回り6.76%

重鉄もRCもそこそこの利回りですが、RCはご予算を大きく超えてしまいます。
重鉄は、30年で借りられれば、返済比率が45%ぐらいですから重鉄がキャッシュフロウ
がいいと思います。
条件として、部屋は20m2ぐらい賃料8万金利は1.5%で計算しました。
あと、城東地区は地盤があまり良く無いのでRCの場合杭などさらにリスクが増します。
プランなど作成いたしますのでどうぞ遠慮なくご連絡ください。
他の事例など沢山お見せ出来ます。
矢印
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2020年 6月 2日
ユウキ様

初めまして。サワアーキテクツの小澤拓夢と申します。

ご依頼拝見させていただきました。
弊社は投資用のワンルームマンションの新築から、投資用マンションリノベなど幅広く業務をさせていただいております。

ご検討の土地と物件に関してですが、11m×13mで簡単にプランを書いてみました。
建築基準法で必ずかかる制限と、東京都全域にかかる条例のみを考慮していますが、
1フロア22㎡程度3室になるかと思います。
1階は他の方がおっしゃている様に、駐輪場やゴミ置き場など条例で定められたものを設置する必要があるので、5階建ですと13室程度になります。

前面道路が5mなどの狭い道路でこの敷地面積ですと建築基準法の制限で4階が限度な可能性もありますが、今回は20m以上ということですので5階以上で建てられる可能性もあります。

また金額についてですが、一般的なワンルームディベロッパーの仕様で建てますと1億7000万以上はかかります。これはあくまでワンルムームディベロッパー仕様になりますが、売却を考えると他の方のご提案の様に仕様を無理やり下げるというのは難しくなってきます。1棟売却の場合、断熱や天井の仕様などを下げるとロンーン規定で弾かれることもあります。

区分売却の場合はまた違い下げようもあります。また4階建の場合構造がグッと安くできるのでEVもなくしコストを下げるということも可能かとお思います。

土地の詳細などいただければさらに詳細を調べてご提案することもできます。

また新築は初めてということですので、ワンルームディベロッパがどの様な目線で土地を見ているかなどのお話もできるかと思いますのでお気軽にご相談いただければと思います。

どうぞよろしくお願い致します。
矢印
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2020年 6月 2日
30年後でも入居者で満たされる集合住宅をつくるには、
今の投資モデルでは通用しません。
立地の将来を占いながら面積配分や世帯配分を熟考し、
慎重にシミュレーションをして計画する必要があります。
それでも未来は予測不可能と感じます。
採算が合う年数のうちに、
投資家の方の多くは建築物を建てては棄てるように売りますが、
そのようなお考えでなければぜひお声掛けください。
一つの建築物を所有する尊さを感じて下さる方と
これまで仕事をつづけてまいりきました。
どうぞよろしくお願いいたします。
高橋一平建築事務所
矢印
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