ビルトインガレージは無理でしょうか？

ジャイママさんへ
葛飾区の(有)高津建築設計事務所・こうづと申します。
車庫は単独でも、壁や屋根で囲われれば建蔽率に含まれます。但し、容積率算定の床面積には、全体延床面積の1/5までであれば、緩和されます。
従って、ビルトインであろうが単独であろうが
65坪ｘ0.8＝52坪　の1/4=13坪までの車庫であれば緩和されますので、指定容積上限まで住居部分として使えますのでご安心ください。ちなみに、１台分のガレージの面積は2.7ｍｘ5ｍ＝13.5㎡（4.08坪）ほどです。建蔽率に関しては緩和がないので、単独車庫にしてしまうと居住部分の建築面積が
65坪ｘ0.4-4.1坪＝21.9坪ほどとなります。
どちらを選択されるかはご自身の判断となります。
ビルトインガレージ付き住宅の木造３階建ては可能ですが、防火或いは準防火地域などの指定がある敷地の場合は、防火に対する仕様に制限が掛かってきますので、ご注意ください。耐震性に関しては、構造設計をきちっとやれば問題ありませんので、ご安心ください。
総合的にみれば、割高になる３階建てではなく、２階建てでご検討されたほうが内装などに限りある予算を廻せていいのでは？とも考えられます。
建蔽率により１フロアーが26坪とすれば、２層で52坪となり３層目はガレージ使った面積分という構図になり、４～13坪の床面積ですので、コストパフォーマンスが悪いからです。（吹き抜けをとって、面積調整も可能ですので、一概にこのようにはなりませんが・・・）
予算配分も考慮して、ご計画をお進めください。
がんばってください。

ジャイママさん

はじめまして、新宿で設計事務所を主宰している片瀬と申します。

容積率や建蔽率は、他者が言っている通りです。
しかし、高さは、大丈夫でしょうか。

最低限高さは、７Ｍの地域と１０Ｍの地域がありますので、再確認して
ください。

また、軒高が７Ｍ以上の場合は、日影規制もあります。
木造３階建ての場合、これに抵触しますので注意してください。
一部半地下にしたり工夫しないと、日影オーバーになります。

ガレージ部分についても、厳密には、開放性が確保されていないと違法
になりますので、後付シャッターの場合、注意してくださいね。

ジャイママさん

マックスネット・コンサルタントの片瀬です。

方位角度（磁北ではなく真北で、６°程度ずれています）は、どうなっている
のでしょうか。

普通の３階建てにすると、方位によっては、日影が納まらない場合もあり
ます。今回は、北側が3　Ｍ高いので、ある程度は有利ですが、日影図
を作成しないと、正確にはわかりません。

しかし、３Ｆリビングの眺望は素晴らしいでしょうね。
一番長く居る部屋を、一番眺望・通風・採光の良いところに持っていく
ことは、大賛成です。

傾斜地のようなので、進入道路や地盤についても調べた方が良いです
よ。資材搬入によるコストアップや、地盤改良によるコストアップも考慮
して、資金計画をしましょう。３階建ての場合は、特に注意してください。

ジャイママさんへ
葛飾区の(有)高津建築設計事務所・こうづです。
東道路で北隣地が+3ｍ、南隣地が-1ｍの敷地は恵まれた環境のようですね。おっしゃるように北隣地が高いのは、日影規制においては段差（3ｍ）から1ｍ引いた1/2の高さ、つまり、現地盤面+１ｍが日影チェックの当該地盤面高さとなるので有利ですが、影を落とすチェック面が一番きびしいこともあり、ご注意ください。また、第一種高度地区も一番厳しい規制ですので、建築計画はクリアーする項目が多くなり、ファイトが沸きますね！軒高さが７ｍを超える建物又は地階を除く階数が3以上の建物に日影規制が掛かりますので、敷地広さを活かした規制の掛からない且つ眺望が楽しめる家創りも可能性としてあると思いますよ。敷地環境が不明なので、正確なことはお答え出来ませんが・・・。
当該敷地の３階建て住宅に関する不利な点とすれば、先にもご回答しましたように、建設コストアップと設計難易度が上がりますので設計料のアップ（微々たるものですが）ぐらいではないでしょうか。それと、敷地廻りは高低差があるようですが、東側道路との取り合いがどうなっているかによって、ライフラインや排水等の位置関係に影響しますので気をつけてご計画ください。日当たりが良くて、眺望もすばらしい家が出来そうですね。
がんばってください。

高度斜線の制限が有る場合、高度斜線規制のボリュームの方が、日影規制のボリュームより大きくなる場合が多いです。

軒高さ7.0ｍに抑えて、2階建ての+ロフト付きとした方がよい空間になる場合が有りますので、柔軟な対応が求められます。

はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
　予算の事は解りませんのコストの事は少し別として、容積率を最大限活用し、３階リビングを優先するならば、３階を目一杯広く、６５坪×４０％＝２６坪としては如何ですか。
　その場合、１階にガレージを２台＋自転車置場なども加えた１３坪（容積率不算入の上限）と居住部分６坪、そして、２階を２０坪とすると、延べ面積は６５坪となります。住居部分の面積は、容積率目一杯の６５坪×８０％＝５２坪となります。
　延べ面積に含まれない、１階の７坪は通行のための玄関ポーチやピロティとし、２階の６坪はルーフテラスとして利用する事で、外部と連続した居住空間となり、ゆとりが生まれると思います。
　これらはあくまで、私が勝手にシミュレーションをしただけですが、実際に具体的にご相談いただければ、きちんとしたシミュレーションをさせていただきます。