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ビルトインガレージは無理でしょうか?

現在、家作りを検討しているものです。
土地は65坪、第一種低層地域、高度地区、建蔽率40%、容積率80%です。
車庫は2台必要ですが、うち1台は屋根が欲しいです(簡易式のものではなく)。
建築面積はめいいっぱい使いたいので、車庫は屋外で屋根とシャッターを後付しようと思っていました。図面に書けないが、後付で屋根やシャッターをつけれると聞きます。が、法令違反なのですよね?

そこで、建築家の方に質問させてください。
ビルトインガレージは建蔽率には含まれますよね。
この土地の条件で、ビルトインガレージを1台分確保した場合、延床面積(ガレージ以外の居室部分)はどれぐらいに取れますか?
その場合、木造3階建ては可能でしょうか?高さ的(10メートル)にはクリアできると思うのですが、耐震性などで問題はありますか?

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

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2010年10月13日
ジャイママさんへ
葛飾区の(有)高津建築設計事務所・こうづと申します。
車庫は単独でも、壁や屋根で囲われれば建蔽率に含まれます。但し、容積率算定の床面積には、全体延床面積の1/5までであれば、緩和されます。
従って、ビルトインであろうが単独であろうが
65坪x0.8=52坪 の1/4=13坪までの車庫であれば緩和されますので、指定容積上限まで住居部分として使えますのでご安心ください。ちなみに、1台分のガレージの面積は2.7mx5m=13.5㎡(4.08坪)ほどです。建蔽率に関しては緩和がないので、単独車庫にしてしまうと居住部分の建築面積が
65坪x0.4-4.1坪=21.9坪ほどとなります。
どちらを選択されるかはご自身の判断となります。
ビルトインガレージ付き住宅の木造3階建ては可能ですが、防火或いは準防火地域などの指定がある敷地の場合は、防火に対する仕様に制限が掛かってきますので、ご注意ください。耐震性に関しては、構造設計をきちっとやれば問題ありませんので、ご安心ください。
総合的にみれば、割高になる3階建てではなく、2階建てでご検討されたほうが内装などに限りある予算を廻せていいのでは?とも考えられます。
建蔽率により1フロアーが26坪とすれば、2層で52坪となり3層目はガレージ使った面積分という構図になり、4~13坪の床面積ですので、コストパフォーマンスが悪いからです。(吹き抜けをとって、面積調整も可能ですので、一概にこのようにはなりませんが・・・)
予算配分も考慮して、ご計画をお進めください。
がんばってください。
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2010年10月14日
ジャイママさん

はじめまして、新宿で設計事務所を主宰している片瀬と申します。

容積率や建蔽率は、他者が言っている通りです。
しかし、高さは、大丈夫でしょうか。

最低限高さは、7Mの地域と10Mの地域がありますので、再確認して
ください。

また、軒高が7M以上の場合は、日影規制もあります。
木造3階建ての場合、これに抵触しますので注意してください。
一部半地下にしたり工夫しないと、日影オーバーになります。

ガレージ部分についても、厳密には、開放性が確保されていないと違法
になりますので、後付シャッターの場合、注意してくださいね。
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2010年10月14日
ジャイママさん

マックスネット・コンサルタントの片瀬です。

方位角度(磁北ではなく真北で、6°程度ずれています)は、どうなっている
のでしょうか。

普通の3階建てにすると、方位によっては、日影が納まらない場合もあり
ます。今回は、北側が3 M高いので、ある程度は有利ですが、日影図
を作成しないと、正確にはわかりません。

しかし、3Fリビングの眺望は素晴らしいでしょうね。
一番長く居る部屋を、一番眺望・通風・採光の良いところに持っていく
ことは、大賛成です。

傾斜地のようなので、進入道路や地盤についても調べた方が良いです
よ。資材搬入によるコストアップや、地盤改良によるコストアップも考慮
して、資金計画をしましょう。3階建ての場合は、特に注意してください。
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2010年10月14日
ジャイママさんへ
葛飾区の(有)高津建築設計事務所・こうづです。
東道路で北隣地が+3m、南隣地が-1mの敷地は恵まれた環境のようですね。おっしゃるように北隣地が高いのは、日影規制においては段差(3m)から1m引いた1/2の高さ、つまり、現地盤面+1mが日影チェックの当該地盤面高さとなるので有利ですが、影を落とすチェック面が一番きびしいこともあり、ご注意ください。また、第一種高度地区も一番厳しい規制ですので、建築計画はクリアーする項目が多くなり、ファイトが沸きますね!軒高さが7mを超える建物又は地階を除く階数が3以上の建物に日影規制が掛かりますので、敷地広さを活かした規制の掛からない且つ眺望が楽しめる家創りも可能性としてあると思いますよ。敷地環境が不明なので、正確なことはお答え出来ませんが・・・。
当該敷地の3階建て住宅に関する不利な点とすれば、先にもご回答しましたように、建設コストアップと設計難易度が上がりますので設計料のアップ(微々たるものですが)ぐらいではないでしょうか。それと、敷地廻りは高低差があるようですが、東側道路との取り合いがどうなっているかによって、ライフラインや排水等の位置関係に影響しますので気をつけてご計画ください。日当たりが良くて、眺望もすばらしい家が出来そうですね。
がんばってください。
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2010年10月16日
高度斜線の制限が有る場合、高度斜線規制のボリュームの方が、日影規制のボリュームより大きくなる場合が多いです。

軒高さ7.0mに抑えて、2階建ての+ロフト付きとした方がよい空間になる場合が有りますので、柔軟な対応が求められます。
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2010年10月20日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
 予算の事は解りませんのコストの事は少し別として、容積率を最大限活用し、3階リビングを優先するならば、3階を目一杯広く、65坪×40%=26坪としては如何ですか。
 その場合、1階にガレージを2台+自転車置場なども加えた13坪(容積率不算入の上限)と居住部分6坪、そして、2階を20坪とすると、延べ面積は65坪となります。住居部分の面積は、容積率目一杯の65坪×80%=52坪となります。
 延べ面積に含まれない、1階の7坪は通行のための玄関ポーチやピロティとし、2階の6坪はルーフテラスとして利用する事で、外部と連続した居住空間となり、ゆとりが生まれると思います。
 これらはあくまで、私が勝手にシミュレーションをしただけですが、実際に具体的にご相談いただければ、きちんとしたシミュレーションをさせていただきます。
矢印
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