建築素人です

タイトル通りに建築素人です。
質問するのも、申告漏れなどがあり、回答者様を困らせる質問かと思います。
他の方の質問や回答者様の回答を見てある程度、回答に困らない様に質問させていただきます。

6,8×6,8の土地があります。現在更地になってます。
近隣商業地域で、準防火地域となります。
80%の200%です。道路幅とか建築に関しては、無理なく建てられます。

予算は諸費用込み（総支払額というのでしょうか？）で800万です。
貸事務所として考えています。
トイレ、ミニキッチンを配置し、間仕切り無し。
外階段を付けて2階建てにしようと想定してます。
1階は正面だけは見栄えをよくしたいので、FIX窓など大きなガラス面などで目立つように出来ればと思ってます。（予算の許す限りだと思いますが）
2階も1階と同じくミニキッチン　トイレで同じく間仕切り無し。

見栄えは全然違いますが、建築現場にあるプレハブ事務所のような感じだと思っていただければ、有難いです。

梁がないので、難しのかと素人ながら思います。
予算も怒られそうな予算だと思ってます。


2階建てが予算的に無理そうでしたら、
平屋で同じようなトイレ　ミニキッチン間仕切り無しを建築したら、支払総額としたら幾らになるのかも、気になります。

大手メーカーでは、難しいと思うので、
地域の工務店などもネットで調べたりしてますが
敷居が高く感じてしまい直接交渉とかは、中々出来ないので、こちらで質問させていただきました。

もし工務店さんなどと、このような物件を交渉するとしたら、
どのような所に注意をし、必ず質問するべき事があれば、教えていただけると助かります。