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家づくり相談

ビル建設費 東京

初めまして、KMと申します。
東京都港区で68m²の土地を保有しております。
ビル建設に関する質問をさせて頂きたいです。

まずは土地情報をお伝えいたします。
土地面積:68m²
建ぺい率:80% 容積率:700%
用途:商業地域

約5.4m(道路幅員18mに面)×約12.5m(道路幅員4mに面)の長方形の土地です。現在は地下1階、地上5F建てが建っており、飲食店様がテナントに入っております。建物は鉄筋コンクリートだとは思いますが、築50~60年は経過していると思います。現状エレベーターは有りません。

上記の条件で、エレベーター付きの9階~12階建てのビルを建設する場合、建設費用は幾らぐらい掛かるのでしょうか?また、地下を作る場合と作らない場合の差額はどのぐらいになるのでしょうか?

また、現在の建物を解体する費用の相場やリフォームした場合の相場も教えて頂けると幸いです。

以上、宜しくお願い致します。

専門家の回答

8件

2021年 1月28日
拝見しました。
建蔽率をめいっぱい使うとすると8階建てが最大なので
建蔽率を余らせてさらに上に積むとなるとエレベーターや階段で
1フロアがだいぶ小さくなりそうですね。

仮に容積率最大の建物を建てようとすると、
1.7億+消費税に諸経費などがかかります。
積層すればするほど地盤の関係で杭工事に費用が掛かりそうです。

地上が同じボリュームで地下のあるなしで比較すると
2000万から3000万近く変わると思います。

解体やリフォームは現況・周辺状況を拝見しないと何とも申し上げられませんが
解体は1000万近くかかるかもしれませんね。

詳しく伺えれば施工者さんと一緒に現地拝見して
お手伝いさせていただきます。
参考にされてくださいませ。
矢印
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2021年02月22日

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お返事遅れましたが、御回答ありがとうございました。

2021年 1月28日
KM様

高田馬場で、高品質でローコストの設計をしている
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

本件は、構造的には、地上10階までしか建築できません。
その上で、回答致します。

地上10階の場合のテナントビルは、工事費約2.5億になります。
それに地下を設けると、約35,000千円アップします。

その他、色々検討し、コストダウンすれば、ご希望に合うテナントビルが
できると思いますが、現在のテナントを退去させることが、第一だと思います。

矢印
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矢印
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2021年02月22日

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お返事遅れましたが、御回答ありがとうございました。

2021年 1月28日
kmさん

日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かし個性的な建築を数多く手掛けております。
「渡辺篤史の建もの探訪」やTV東京「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、数年前に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」(主演の福士蒼汰君が建築家を目指す卵で、本田翼さんとのラブストーリー)の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。
頂いた情報の範囲内でしかお答えできませんが、基本的には面積、階数(高さ)が増えればコストは上がります。また、塔状比(幅に対する高さの割合)というものもあり、杭の深さも変わりコストが上がります。恐らく耐火建築物になるので建ぺい率は100%が可能と思われ、費用対効果を考えるとワンフロアの面積を限りなく100%に近づけて地上8階建てが良いかと思います。その場合のコストは税込で1.7億程度で可能かと思います。杭工事は住所が分からないので別途です。
地下のコストについては、3000万円程度のアップと思って下さい。
既存ビルの解体費用は見てみないと分かりませんが、1000万円はかかるのではないかと予想されます。
なお、2015年は木造の暖かさを強調したサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。テナントビルも他案件と競合しないような差別化が重要です。
もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、お気軽にご連絡下さい。
微力ながら夢の実現のご協力ができればと思います。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
http://hha.bz/
矢印
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2021年02月22日

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お返事遅れましたが、御回答ありがとうございました。

2021年 1月28日
塔上比0-4までよいですが4-6になると構造計算上ルート3になります。そうすると難易度が上がり引き抜き等の杭の工事などなどかさんでしまいます。8階で既に塔上比が5近くなり難易度が高くコストもかなり上がります。また敷地ぎりぎりに建てると地震でゆれはばが大きく隣の敷地に入る場合も生じペンシルビル同士がぶつかることmぽ来ますので単純に容積使い切りだけ考えて計画はできません。港区とありますが、きちっと地盤も調べ総合的に判断し計画をにつめないと絵に描いた餅になります。そのような配慮あってこそがぽいんとです。必要あらばお声をかけてみてはいかかがでしょうか?それほど建築は単純ではありません。
https://sumika.me/p/works/11923f8a6a79fd5d3f96525eb7fce8a1bf6f4ee7
https://sumika.me/p/works/66dcc88e544ae55f97bb780e5fb2918d1aeff8ee
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2021年02月22日

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お返事遅れましたが、御回答ありがとうございました。

2021年 1月28日
はじめまして、コメントを拝見しました。お力になれればと思います。
建物には塔状比というのがありまして、短辺間口のRC造では4、鉄骨造では6となります。
容積率満額消化を考えますと、鉄骨造10階建てくらいと思いますが、坪単価130万円としますと130万円×144坪=約18700万円、一層を地下にしますと約+2500万円となります。
現況の建物ですが、見てみないとなんとも言えないところはありますが、解体費は1000万円は掛かると思います。
敷地所在地及び敷地資料をいただけましたら調査検討し、それで可能かどうか判断します。
基本調査検討は無償で対応致します。
宜しければご連絡・資料をお送りください。
(株)青海建築研究所 せいがい
URL http://www1.odn.ne.jp/arcseigai
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2021年02月22日

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お返事遅れましたが、御回答ありがとうございました。

2021年 1月28日
ちょうど間もなく千代田区に完成する10階建のビルがあります。
敷地は69、5M2で、間口が6Mあります。
コンクリートでは、柱が太くなりエレベーターが取れなくなりましたので、鉄骨の選択となりました。工事費は、2億でした。
KMさんの土地もほぼやはり10階になろうかと思います。短手方向5、4Mですと
コンクリートでやりますと、柱が太くなりエレベーターや階段が取れなくなります。
鉄骨の選択になろうかと思われます。
あと、容積的には12階など可能と思われますが、11階をこえるとスプリンくらーのリスクが高まります。2階から上部すべてを事務所にしてしまえば、消防法の13条認定をとればスプリンクラーは回避できますが、11階位上を住宅か店舗にすることができません。
この規模ですと、11階を超えるのはかなりのハードルがあります。
それでも挑戦してみたい場合、どうぞ相談ください。
やはり千代田区ですが、69M2の敷地で11階RCの事例があります。
この時は、間口が6、5MありなんとかRCでできました。
スプリンクラーは、13条で逃れました。
矢印
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2021年02月22日

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お返事遅れましたが、御回答ありがとうございました。

2021年 1月28日
kmさま

目白で設計事務所を主宰している藤田と申します。
現在世田谷区や港区で鉄骨造のテナントビルを手がけていますが、貴敷地の条件(塔状比等)から、またコストの面から鉄骨造で建てるのが最適解かと思います。地下の有り無しは事業収支と地盤の状況によります。
前面道路幅員も十分ありますので、全体のバランスを見ながら階数を決めねばなりませんが、法規制も階数によって変わってきますので、トータルに良く検討することが重要かと思います。
過去に池袋で狭小のテナントビルも作ったりしておりますし、現在進行中の案件もご紹介できますので、Sumikaの事例や私の事務所のHP等見て頂いて、テイストなど気に入って頂けるようであれば気兼ねなくお声がけください。お力になれるかと思います。

藤田征樹
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藤田征樹建築設計事務所
〒161-0033
東京都新宿区下落合3-22-18
TEL:*****  FAX:*****
http://www.mf-architect.com
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2021年02月22日

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お返事遅れましたが、御回答ありがとうございました。

2021年 1月29日
はじめまして.南麻布で設計事務所を主宰しております井坂幸恵です.
同じ港区ということで身近な気がしましたので,お返事させていただきます.

お伺いの工事コストは,お寿司のネタと同じように経済の動きに応じて大きく変動しますので,なかなか回答するのが難しい質問のひとつです.参考ということでご了解ください.

○新築
保有土地68㎡にEV付9階~12階を新築した場合:コンクリート造約160万円/坪~
仮に,最大容積の延床(476㎡・144坪)を建てたとして:約23,000万円~(税別)
*地盤によって杭工事の増減あり *シンプルな仕様

○新築地下
地下工事費:約250万円/坪~
地上工事費との差額:約90万円/坪~
ワンフロア18坪として地下1階工事費:約4,550万円~(税別)
*敷地の地下水位による.ビルの場合,設備ピットとして半階分ぐらいは掘る必要があります.地下室は杭の負担を減らすことにもつながります.地下水位が3.5m以下程度であれば地下1階分ぐらいは有効と言えそうです.

○解体
既存の解体費:約23万円/坪~
*アスベストを含む場合は割高になる傾向あり
*昨年春の概算見積りによる参考値

○リフォームした場合
既存延床を60㎡/階x6層,約110坪として:4,000万円(内装)+1,500万円(EV・設備・外装・防水等)=約5,500万円~(税別・諸経費別)
*リフォームは既存の状態に拠りますので金額の振れ幅が大きい
*リフォームの場合もアスベスト除去またはカバー工法などの処理が必要
*耐震補強を含まない金額.既存を調査しないと何とも言えません.ただ築50年としても旧耐震基準ですのでリフォーム後にテナント賃貸するなら必ず耐震補強することをお勧めします.

以上,微力ながらご検討の参考になれば幸いです.
何かありましたらお気軽に問合せ下さい.

bews (ビューズ) / 有限会社 ビルディング・エンバイロメント・ワークショップ一級建築士事務所 東京都港区南麻布2-1-17白ビル3F tel *****
http://www.bews-bews.com/ *****web.com


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2021年02月22日

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お返事遅れましたが、御回答ありがとうございました。

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