建築家と家づくり 好きに暮らそう SuMiKa
家づくり相談

都内狭小地に建てるテナントビルのコストと工期の目安について

都内の駅前にわずか15坪の土地を購入しました。
間口5m、奥行10m程度の狭小地です。
ここに鉄骨もしくはRCで4階建てのテナントビルを建築する予定です。
また屋上には大きな看板を設置したいと思っています。
なお、建蔽率、容積率は80%、500%の場所で、周囲は8階建てなどが建っており5階以上もあり得ますが、私見ではエレベーターを付けてしまうと相当、敷地が無くなり、運営コストもかかるため4階が限度と思っています。

以上の状況で御質問です。

①およそのコストと工期はどのくらいを見込むべきでしょうか。
 RC、鉄骨に分けてご教示いただけると幸いです。

②またプロの目線で、エレベータを付けてでももっと高層階にしたほうが良いという場合はそのアドバイスもコストと共にお願い致します。

よろしくお願い致します。

専門家の回答

7件

2020年 6月 9日
建蔽率いっぱいで4階建てとすると、160㎡(48坪)なので、工事費だけで5800万程度ではないでしょうか。設備や仕上げによりますのでおおよその目安とお考え下さい。
工期についても仕上げや仕様によると思いますが、どんなに短くても半年はかかると思います。

敷地を拝見していませんのではっきりしたことは言えませんが、
平面的にかなり細長い平面形になると思います。
これ以上高くすると引き抜きの力がかかるので杭などで
かなり費用が掛かりそうな印象です。
(もっとも4階建てでも同じことかもしれませんが。。。)

敷地のサイズから確保できる床面積は限られていますので
広さとは別に魅力的な付加価値で集客できるようなことを
考えてはどうでしょうか?

ご興味あればお手伝いさせていただきますので
まずはお気軽にご連絡くださいませ。
矢印
この専門家のプロフィールを見る

ユーザーの返答

2020年06月09日

たけのプロフィール写真

IGArchitects一級建築士事務所

早速、回答いただきありがとうございます。坪120万円くらいは見ないといけないということですね。
半年以上の目安、大変、参考になりました。じっくり検討して、もしお願いしたい場合は、別途、ご連絡します。
よろしくお願い致します。

2020年 6月 9日
お世話様です。目黒で設計事務所をしています平木と申します。
私どもでは、投資用集合住宅でも5階建てエレベーター無しで計画します。オフィス等であれば5階建てエレベーター無しも可能かと思いますが、エレベーターをつけるかどうかは立地の場所性にも左右されます。エレベーターによりプランニングに制約が出てきますので、レンタブル比、建設コストとの検討が必要です。エレベーター計画は、賃料予測と建設コストの設定で決まってきますので何とも申し上げようがありません。設計はいくらでも早めるとしても見積もりに3か月以上かかるのが今の状況ではないでしょうか?コロナの影響で仕事量は今急に減らないにしても先が見えない。。コストは下がっていないのが実情。少し読みずらいですが、工務店も仕事が欲しいところだと思います。工期は、鉄骨とRCだと鉄骨がやはり早く半年ほどが通常。RCだと+1か月です。外構工事、杭工事によっては+1か月見ておいた方が安全だと思います。あまり良い返事になっていませんが、実際にボリューム検討させていただけますと幸いです。よろしくお願いします。
平木繁
------------------------------------------
SHIGERU HIRAKI ARCHITECT
1520033  目黒区大岡山1-22-21
TEL *****
FAX *****
E-mai*****.jp
http://www.s-h-a.jp
------------------------------------------
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2020年06月09日

たけのプロフィール写真

シゲルヒラキアーキテクト様
回答いただき、ありがとうございます。
工期につき、大変参考になりました。
EVなしで、5階建ても可能なのですね。勉強になります。
ありがとうございます。
じっくり検討して、もしお願いしたい場合は、別途、ご連絡します。
よろしくお願い致します。

2020年 6月 9日
はじめまして。コメントを拝見しました。お力になれればと思います。
前面道路幅員が判りませんので何とも言えませんが、間口から考えますと鉄骨造で8階建て、RC造では6階建て位が可能と思われます。
コストは鉄骨造で坪120万円位、RC造で坪140万円位と思います。
工期はどちらも約1年位と思います。
紙面でコメントを申し上げましても余り意味がありませんので、ご要望をお聞きしまして、敷地所在地及び敷地資料をいただけましたら検討し何がベストか判断します。
基本調査は無償で対応致します。
宜しければご連絡・資料をお送りください。
(株)青海建築研究所 せいがい
URL http://www1.odn.ne.jp/arcseigai
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2020年06月09日

たけのプロフィール写真

(株)青海建築研究所様

回答いただきありがとうございます。
コストの目安も大変、参考になります。
ありがとうございます。
じっくり検討して、またお願いしたい場合は、別途、ご連絡させていただきます。
よろしくお願い致します。

2020年 6月 9日
たけさま

目白で設計事務所を主宰している藤田と申します。
テナントビルの計画ということですが、駅前ということですので、道路付けが分かりませんが5階建てまでならばEVなしでも良いのではないでしょうか。
コストに関してはS造で概ね坪120万円〜、RC造で坪135万円〜といった相場観ですが、敷地形状から容積を確保し収益を上げることを考えると敷地一杯に建てることが出来るS造が宜しいかと思います。
恐らくこの建ぺい・容積率ですと耐火構造として建ぺい率90%程度確保して5階建てで450%といった感じになると思います。この時67.5坪の建物とするとS造で概ね8100万円〜+設計料となります。
なお、収益と予算にもよりますが5階より上にメゾネット型住戸を作れば5階が玄関の住戸を持つ6階建てビルというのも可能です。

私の事務所では池袋での敷地10.8坪のテナントビルや、現在も世田谷で18.7坪の土地で4階建てのテナントビルを設計し、今から工事着手します。それなりにノウハウもあると思いますので、SUMIKAの事例やHPなども見て、話を聞きたいと思って頂けるようならば、気兼ねなくお声かけ下さい。

藤田

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
藤田征樹建築設計事務所
〒161-0033
東京都新宿区下落合3-22-18
TEL:*****  FAX:*****
http://www.mf-architect.com
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2020年06月09日

たけのプロフィール写真

藤田征樹建築設計事務所様
回答いただきありがとうございます。
池袋Tビルは狭小テナントビルで検索した際に写真で目に止まっていました。おもしろいですね。
そして、5.6階の住居も、ありえるとのこと、アドバイスありがとうございます。
とにかく敷地が狭いのでその高さだとEV必須となり、果たして敷地が取れるのか?素人ながら難しいと思っていましたが、新しい目線をありがとうございます。
HPなど拝見したうえで、ご相談させていただく場合は
よろしくお願いします。
大変ありがとうございました。


2020年 6月10日
たけさん
はじめまして、日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
敷地の特性を活かし個性的でシンプルモダンな住宅を数多く手掛けております。
「渡辺篤史の建もの探訪」やTV東京「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、数年前に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」(主演の福士蒼汰君が建築家を目指す卵で、本田翼さんとのラブストーリー)の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

ご質問の件ですが、1.坪単価は鉄骨造100万以上/坪、RC造120万以上/坪は見込んでおいた方が良いと思いますので、4階建てで鉄骨造5000万円以上、工期6ヶ月。RC造6000万以上、工期8ヶ月というところでしょうか。
ただし、杭工事は地盤の状況が不明なので別途です。
2.コストを抑えることを最優先でしたら5階建てとして、4階を5階とのメゾネットとします。建築物には塔状比(建物の幅と高さのバランス)というものがあり、EVを設置して高さを求めても建物の幅が狭いので自ずと限界があります。というかEVのコストに加えて、費用対効果がさらに悪くなると思います。

賃貸集合住宅は、競争を勝ち抜くインパクトがあるような差別化が非常に重要です。
2015年は木造の暖かさを強調したサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。
もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたらご連絡下さい。詳しい情報を頂ければプランを作成致します。
長年に渡り愛され続ける建築を創り出したいと思っておりますので、是非、微力ながら夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
http://hha.bz/
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2020年06月10日

たけのプロフィール写真

日比生寛史建築計画研究所様
コスト、工期ともに、質問事項への適正な回答いただき、ありがとうございます。
また、4,5階のメゾネットでEVなしの案はバランス的に良さそうだと感じました。
大変、ありがとうございます。
HPをよく拝見させていただきます。
追加で御質問のある場合はまた、ご連絡させていただきます。
よろしくお願い致します。

2020年 6月10日
汎建築事務所の大房汎です。坪単価120万円より小さいだけ5~10%高くなると思います。私共の作品です、興味が御座いましたらエントリーください。           h*****c.ne.jp         
矢印
この専門家のプロフィールを見る
この家づくり相談「都内狭小地に建てるテナントビルのコストと工期の目安について」をfacebookでシェアする

関連する家づくりカテゴリー

おすすめ

同じカテゴリーの他の相談

悩みや疑問を専門家に聞きたい方はこちら

作りたいものが決まっている方はこちら