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15件

RC マンション建築についての 低コストアイデア

都内で、100㎡程度の土地に5階建てのRCマンション建設を計画しております。
(土地も探している段階)
先に融資は金融機関とある程度固められており、現在建設会社を回っているところです。

そこで質問です。

昨今の建築費上昇が激しいため、コストを重視して建築したいと考えております。
そこで低コストでRCマンションを建設するアイデアがあれば、ご教示頂けますと幸いです。

素人ながらに建築会社様とお話している中で出てきたアイデアは下記のようなことです。

・EVなし
・バルコニーなし
・駐輪場なし
・ラーメンではなく、壁構造
・各部屋間の壁を 遮音の間仕切りを使用し、コンクリを使用しない
・外壁はコンクリ打ちっぱなし
・内装もコンクリうちっぱなしで、床だけフローリング

その他に、小さなことから大きなことまでアイデアベースで結構ですので、
お知恵を拝借できますと幸いでございます。
どうぞよろしくお願いいたします。

専門家の回答

15件

2014年 8月12日
構造躯体を安く作ることがコストダウンのパーセンテージとしては大きいかと思います。

鉄骨造で検討されてみてはいかがでしょう
昨今の鉄骨価格上昇により鉄骨が必ずしも安いとはいえませんがそのものの価格よりも下記利点がございます。

1.建物を軽くすることで基礎構造が小さくできるかもしれません

2.コンクリートの打設回数を減らすことができ人件費を軽減できます。
(今回100㎡の土地ということでRC造の場合、1回のコンクリート打設で作ることのできる床面積が非常に小さくなりRCとした場合コストパフォーマンスが非常に悪くコストアップの要因となる項目となっており通常よりも躯体の工事費が割高になると予想されます。)

3.工期の短縮、外部足場のリース期間が短くなるため仮設工事費を削減できる

またコスト以外にRC造よりも敷地いっぱいに建物をたてやすいという利点もございますので狭い敷地には適しております。


鉄骨造とした場合のデメリットはRC造に比べ遮音性能、断熱性能という面で若干劣るということがあげられます。

当社Webサイト掲載のKLCタワー大阪新築工事は200㎡弱の敷地に建つ鉄骨造のワンルームマンションになります。

あげられている項目で気になる点;消防法により2方向に避難することが必要で通常共同住宅の場合バルコニーを使います。
バルコニーをなくすことがコストダウンにつながるというのは?ですがなんらかの避難設備は必要になります。

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2014年08月13日

Daisuke Sudaのプロフィール写真

黒川様
鉄骨造のアドバイスありがとうございます。
仮に20年後に売却となると、購入者の融資付けが
RCに比べ難しくなってきてしまう点といった、出口の部分で選択外としてきました。
今後、検討に入れてみたいと思います。
ありがとうございました。


2014年 8月12日
はじめまして。石原設計の石原と申します。
現在、投資家さん向けにローコスト賃貸用マンションの設計を手掛けています。
Suda様のアイデア以外で私の事務所で行なっている事項をお話しします。
1)東京都には、各区によりワンルームマンション条例があります。その条例にかからないよう住戸数を決めています。条例にかかると、各戸の面積・駐車場・駐輪場・ゴミ置場・管理人室などの規制がかかってきます。これはコストにかなり影響してきます。
2)壁構造:一般的な壁構造ですと壁量が多く、梁の設置、開口の大きさなど色々と制約が多くなります。私の事務所では、壁とスラブのみの構成により最小限のコンクリート量に押え現在、高騰しています型枠代、鉄筋代、コンクリート代を押えるよう設計を行なっています。
3)設備:ガス工事を無くし電気温水器を使う事もローコストになります。
4)内装を全てコンクリート打放しにすると、圧迫感がありますので天井のみ白色の塗装仕上げにするといいですよ。
5)内装における間仕切り壁(トイレ、洗面、浴室)などの仕上げにおいても、クロスにするか、塗装にするかによりコストにも影響してきます。
6)エントランスに集合玄関錠の取付、集合インターホンの取付けも全体金額にかなり影響してきます。
まだ色々とありますが、現在までの経験によりますと、コンクリートの壁量、鉄筋量、コンクリート量を押える事によりかなりのコスト削減になります。
現在、ローコストマンションが都内で4物件(江東区1、渋谷区2、世田谷区1)が進行しています。
渋谷区代々木では13戸(20㎡)のワンルームマンションが1戸あたり650万円で進行しています。

少しでも興味を持たれましたら
些細なことでも結構ですのでお気軽にお声掛け下さい。

ご連絡お待ちしております。

[HPアドレス]
http://www.ishihara-sekkei.com/
[e-mail]
info@ishihara-sekkei.com

石原設計 石原祥行

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2014年08月13日

Daisuke Sudaのプロフィール写真

石原様
投資家さん向けにローコスト賃貸用マンション設計をされているとのことで、
的確なアドバイスをありがとうございます。
また、必要に応じて個別にご相談をさせて頂けたらと思います。
取り急ぎ御礼まで失礼致します。

2014年 8月12日
Daisuke Sudaさん

高田馬場で、土地探しからの不動産投資・設計監理をしているマックスネット・コンサルタント
の片瀬と申します。

仕様を下げてのコストダウンでは、意味がありません。
また、最低限の機能は、守らないと、後々問題になrちますので、注意してください。

機能性をある程度維持し、スペックダウンをしないで、コストを下げる方法が一番です。

それには、どうするか・・・

分離発注やサービス提供品、補助金活用等、色々あります。
また、提携ローンなどを活用すると、返済総額を抑えることも可能ですので
色々調べてみてください。

弊社では、各種コストダウン手法を取り入れて、高利回り物件を、土地から紹介して
おります。ご興味がありましたら、一度、連絡してみてください。

土地情報と同時に、ラフプラン、事業収支も作成いたしますので、宜しくお願いいたします。
矢印
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2014年08月13日

Daisuke Sudaのプロフィール写真

片瀬様
アドバイスありがとうございます。
仕様を下げてのコストダウンはおっしゃるとおり、本来私も望んではいないことです。
自ら先に妥協せず、可能性を求めて、建築計画を考えたいと思います。
必要に応じて個別にご相談させていただければと思います。
取り急ぎ御礼まで失礼致します。

2014年 8月12日
SUDAさま

はじめまして。STUDIO KAZの和田と申します。

確かに今年に入ってからの建設コストの上昇にはびっくりしています。人件費はそろそろ落ち着きそうですが、材料費はなかなか厳しいものがあります。

さてコストを下げる件ですが、SUDAさまが挙げられている項目はどれも有効だと思います。ですが、同時に(分譲か賃貸かはわかりませんが)マンションの価値も下げてるように思われます。

内外打ち放しですと断熱に不安が残ります、カッコはいいと思いますが。
EVなしですと上階はやはり厳しいですよね。
昨今は外部との関わり合いも重視しますから、バルコニーなしは厳しくなります。
自転車も流行ってますから、駐輪場をなくすのも厳しい。

となると、販売(もしくは借主の募集)も苦労することも考えられます。

逆に価値を上げて近隣相場よりも高い価格で勝負することも考えられます。
一般的な分譲マンションのような内装にはせず、少し尖っているけども、何かにこだわっていて『そうそう、こういうのが欲しかってんだよ!!』とお客さんに言わせるような物件を目指すということも考えていいのではないでしょうか。
もちろんこの手法は売り方やマーケティングも問題になるので、簡単なことではなく、必ず成功する保証もないのですが、通常の分譲マンションのように価格競争に陥ることもないと思われます。
100m2の土地ということは、1フロきアに1〜2件でしょうか?1階にテナントを誘致することも含めて、物件の価値を上げることを中心に考えられるといいのではないでしょうか。
テナントですと、内装費の負担はなくなりますから、工事費は抑えられますし。

ご参考になればいいのですが。
矢印
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2014年08月13日

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和田様
アドバイスありがとうございます。
利益を増やすために、コスト削減ではなく、売上拡大を目指すと言うことですね。
私にとって新しい切り口で、その観点でも検討してみたいと思います。

2014年 8月12日
松居建築設計工房の松居です。

アドヴァイスというより業者を紹介します。
小生は大田区千鳥にあります㈱ビラハウジングと業務提携しておりますが、都内で手広く
賃貸物件を手がけておりノウハウも経験も豊富です。
一つの例ですが、独自に特許を取得し洗濯機組込型のミニキッチンを開発しなるべく居室を広く提案したり・・・・。
㈱ビラハウジングで検索頂き、訪ねられますことをおすすめします。
ちなみに、営業 林次長 に松居から聞いたとおっしゃって頂いても構いません。
TEL:03-3756-7001

取り急ぎメールまで。
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2014年08月13日

Daisuke Sudaのプロフィール写真

松居様
ご紹介ありがとうございます。
お付き合いのある信頼できる会社様とのことで助かります。
検討し、必要に応じてご相談してみたいと思います。

2014年 8月12日
Daisuke Suda様、初めまして、SO建築設計の日吉と申します。

当事務所は東京内世田谷にあり、主に都内を中心に、幅広く住宅設計活動を行っており、特にRC造の集合住宅の設計を得意としております。

さて、ご質問の件ですが、RCマンション建築についての 低コストアイデアの件ですが、ご例示頂いた建築会社さんが出されているアイデアはコストダウンに有効かと思われますが、内外装共、打放し仕上げとしますと、断熱材がなくなり、居住環境の低下や内部結露によるカビの発生等を考慮しますと、内側には断熱パネル等を施された方がよろしいかと思います。

その他コストダウンの方法としまして、RC-Z工法という、コンクリート躯体の施工方法があり、外壁外側にFRP製の転用可能な型枠を、また内側には断熱パネルと一体化したボード型枠を使用することにより、低コストかつ高性能なRC住宅を実現することができます。
(精しくはRC-Z家の会のサイト
http://www.rc-zienokai.net/about/system.html
をご覧下さい。)

また当事務所HPの最新作品ページ
http://www.geocities.jp/so1hiyoshi/00113KTEI.htm
にRC-Z工法で建設しましたマンション事例を掲載しておりますのでぜひご覧の上、ご参考にして頂ければ幸いです。

マンション建設に際しまして、具体的な計画内容をご提示頂けましたら、無料でコスト等を含めてプランニングご提案、お手伝い差し上げたいと思いますので、その他御質問、御相談等、どうぞ何なりとお問合せ頂ければ幸いです。

ではよろしくお願い致します。

SO建築設計一級建築士事務所 日吉 聰一郎
URL: http://www.geocities.jp/so1hiyoshi/
E-mail: so1hiyoshi@ybb.ne.jp
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2014年08月13日

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日吉様
アドバイスありがとうございます。
壁式のRC-Z工法をお勧め頂きありがとうございます。
入居者さんにとって不便で不快な空間は提供したくないので、
こちらの工法も検討してみたいと思います。
必要に応じて別途ご相談させて頂ければと思います。

2014年 8月12日
Daisuke Suda様

初めまして、神奈川県二宮町で設計業を営んでおります、アイプランニング代表の井手内清と申します。

早速ですが、ご相談拝見しました。
>RC マンション建築についての 低コストアイデア・・・を募集との事

・・・なのですが、実は今回私のご提案としましては、申し訳ございませんがアイデアのお話ではありません。

建設会社様とのご相談に中でのコストダウンのアイデアは確かに一理も二理もありますが、そうやって出来たマンションが果たして、今後半永久的といったら大げさかも知れませんが、少なくとも数十年の間「マンションとしての価値」を維持し続ける事が出来るのだろうか・・・?
と考えると、私は正直言いまして疑問です。

現在の建設業界の状況は、ご存知の通り・・・と言いますか、もしかしたら予想上に異常な状態であると思います。

 その理由としまして、大きくは「3.11大震災・オリンピック・安倍ノミクス景気」によるものと言われております。
しかし冷静にみてみますと、その現状は通常の常識的な様子では無く、期間の限られた(多分オリンピックまででしょうか)間だけの特殊な様子だと考えられ、もしどうしてもこの状況下でマンションを建てるのであれば、それは少なくとも「オリンピックまでの間の価格上昇による利益」を見込んだ投資として捉えないと「コストが高いから安く建てる」という手法は、長いスパンの中では、なかなか通用しないのではないか・・・と考える次第です・・・飽くまでも私個人の考え方です。

・・・釈迦に説法の様な事を申しまして誠に申し訳ございません、ですがどうしても一言申し上げたく、エントリーという形をとらせて頂いた次第です。


ではどうすれば良いか・・・と問われますと、正直言いますと「オリンピックの少なくとも1年前くらいまでお待ちになった方が宜しいのでは無いでしょうか?」という回答になってしまいます。

Daisuke Suda様のご事情として現段階で建てなければならない・・・という事がおありになる事はお察し致しますが、どうしても「デメリット・リスク」の方ばかり見えてきてしまいこのような回答とさせて頂きました。

以上です。

水を差す様な話しばかりで、大変失礼致しました。
しかしこういう事をご提案する建築家がいても良いのでは無いかと思います・・・

是非とも素晴らしいマンションを建てられる事を祈念しております。
それでは失礼致します。

   アイ プランニング 井手内   140812
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2014年08月13日

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井手内様
アドバイスありがとうございます。
ご指摘はごもっともだと思います。
私は今後何件もRCマンションを建設を計画しております。
その中で、長期保有スタンスの物件と10-20年程度での
出口を踏まえている物件とで若干考えが変わってくるかなと考えております。
また、建築/人権費が上昇しているからと言って、単に10年間は
新築はやめようと言うのも、面白くないため、方法を模索している状況でございます。
(へそ曲がりな者でして)

検討する上で、ご参照させて頂こうと思います。

2014年 8月12日
はじめまして。低コストのRCマンションは数多く設計しています。
私の経験からすると下記の通りです。

・壁構造はコンクリートボリューム、型枠面積が多くなり、ラーメン構造の方が
 コストダウン出来ます。ただし、梁型が壁上部に出るのが邪魔なので、
 梁幅を壁厚と同じとすることは良くやります。

・部屋間の壁は現在型枠、鉄筋が高いので、乾式間仕切りとする
 方法はありますが、平面形にもよりますが、ラーメン構造でもコンクリート壁を
 耐震壁として使った方がトータル的には安くなるでしょう。

・コンクリート打ち放しは仕上げが無いので、安いと思われますが、実際には
 打ち放し用型枠等特殊なものを使うため、又、防水、汚れ防止で無色の塗装を
 したりするので、かなり高くなります。通常型枠で塗装等の仕上げをした方が安い
 と思います。建設会社の方は仕上げをする前提の打ち放しのことを言っている
 のではないでしょうか。

・内壁もコンクリートに仕上げをした方が安いと思います。コンクリートの
 質感を求めるのであれば、結露の心配の無い、外部に面さないところで
 部分的に打ち放しとした方が、コンクリートの荒っぽさが引き立って
 いいと思います。

・最近ほとんど使われていませんが、私は床はカーペットがいいと思います。
 ダニが発生するのは同じであり、むしろフローリングの方がダニが空中に
 飛びやすく、よくありません。カーペットの方がダニや埃を吸収してくれるので
 空気がきれいな部屋になります。

 私がカーペットをお勧めするのは吸音効果が大きいということです。
 静かで響かない落ち着いた空間とするためにはカーペットがベストです。
 我が家はすべての部屋、廊下、キッチンすべてカーペットタイルを使っています。

・エレベーター、バルコニーは無くせば安くなりますが、使い勝手や避難等
 を考えると、無くせないと思います。駐輪場も無ければ道路等に置かれるので
 必要だと思います。

もっと詳しい説明が必要でしたら連絡いただけばと思います。

よろしくお願いします。


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2014年 8月12日
Daisuke Sudaさま

はじめまして。
wa+一級建築士事務所の山田と申します。

マンション新築を考えておられるということで、少しでもお力になれればと思いましたので、回答させて頂きます。

はじめに。
けっして、設計事務所を使え。というわけではありませんが、
設計から施工まで建設会社にすべてお任せという状態は、
出来ることならば避けた方がよいかと思います。
規模は小さくとも、大きなお金が動く事業です。
建設会社は、やはり自分たちに利益がでるように。施工が複雑ではなくなるべく楽なように。といったスタンスでものを進めます。
このご時世不正等は行われにくいですが、やはり第3者の監理する目がなければ、やはり少々気が抜ける状態になる可能性もあります。
さらに、仕上げや設備といった内外部仕様等を精査する(メリット・デメリットの判断)をやはり専門的な知識がなければ、判断しにくい為、建設時は安くできても、後々、メンテナンスに多額の費用がかかるといったことが起こりうる可能性があります。
ご注意を。

建設コストの件
まず、5階建てで、エレベータなしは、今時ありえないように思います。
エレベータ無しでも、いいのは、3階までかと思います。
さすがに5階まで毎日階段で上がり下りするのは、大変です。

駐輪場なし。
これは条例で何台の確保などの決まりがあるかと思いますが、そのあたりの事は建設会社は話しておりませんか?
基本、その条例に従うカタチかと思います。
駐輪は、2段式駐輪設備を使うと、省スペースで対応が可能ですが、
その設置費用と、定期的なメンテナンス費用の発生が起こりうることから、
基本的には、平面駐輪がコスト安です。
屋外に設置する場合も、屋根無しでも、基本構いませんが、
借りられる人のことを考えると、簡易なアルミカーポート屋根があった方が良いのではとも思います。


バルコニー無しも、基本的には考えにくいですね。
まず洗濯物をどこに干すのか?ということ生活の点から、エアコンの室外機をどこに置くのか?さらに消防協議での避難経路の話はどのようにクリアするのかまであり、
それらの点をクリアできなければ、バルコニー無しは考えにくいかと思います。


ラーメン構造と壁式構造の件
コンクリート量が増えれば、それだけ重くなり、基礎や杭が大きくなり、
見えない所にお金がかかることになります。
基本的に、壁式の方がコンクリート量が多くなる傾向があります。
現時点では、どのような形状なのか?不明なので、一概にどちらが良いとは言えません。
住戸の配置、全体のバランス、地盤の状況など総合的に考えることになります。

住戸同士の間仕切り壁を界壁(かいへき)と言います。
それを、コンクリートではなく、乾式工法で造ることは、コンクリートより安くなるかと思います。ただ、あまり安い界壁仕様にすると、隣の住戸の音が聞こえる。といったように、入居者が入られてから、クレームがつく恐れがあります。要注意です。


外壁はコンクリ打ちっぱなし。
内装もコンクリうちっぱなしで、床だけフローリング。
これについては、基本、外壁側か内壁側のどちらかに断熱材が必ず必要になってきますので、打放し仕上げが良いのは、内か外どちらか?という選択になります。
RCマンションは、思っている以上に、夏場熱を持ちます。そして、一度温められると、なかなか冷えません。熱がこもります。
また、経年劣化により、コンクリートに収縮がおこり、ひび割れ(ヘアークラック)が入りやすい為、長い目で見れば、何かしら外壁面に弾性保護塗料を塗られておく方が、良いかと思います。

床は、フローリング(遮音)でも、ビニールシートでもよいかと思いますが、
値段は、ビニールシートの方が安いですが、音の問題をどのように解決するか?が焦点になります。


以上が、書かれていた事に対して、ご注意して頂ければと思う点です。

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2014年08月13日

Daisuke Sudaのプロフィール写真

山田様
アドバイスありがとうございます。
専門家の目線でのお厳しいコメントありがとうございます。
貴重な意見だと思います。
頂戴した内容を参考にさせて頂き、計画を進めたいと思います。

2014年 8月13日
Daisuke Sudaさま

こんにちは。
「RC マンション建築についての 低コストアイデア」拝見いたしました。

ご質問のコストカットのアイデアをいくつか列記したいと思います。

1> RC壁構造とする場合、あまり大きなスパンができないよう、壁の位置を考慮に入れながら、標準階の平面計画をする。

2> 各階の壁の位置を上下で合わせる事で構造的な負担を最小限にする。総コンクリート量を抑える。

3> 各階の水回りの位置を上下階で合わせる。
 配管の総延長を抑えるなど、設備計画に融通が利きます。

4> 地盤の良い土地を選ぶ。杭や基礎にかかる費用が変わります。

5> デザインの名のもと、安い素材で上手に統一することでおしゃれな空間を演出する。
 使う素材を限定することで、統一感のあるトータルコーディネートされた空間を演出できますので一石二鳥です。

6> 建具を極力使わない。大きくなりすぎない範囲でワンルーム化を上手に使う。
 あまり大きな部屋となると、温熱環境を保つのが難しくなります。

7> 既製品を上手に利用する。既製品でも、標準サイズ(最もノーマルなもの)を使う事で、原価を下げる。

8> もし1階にテナントが入るようなマンションであれば、テナントが入りやすい立地、形状、動線を確保する。

9> 長期的に、価値が下がりにくい付加価値のある建築を考える。

10> もしDaisuke Suda様が運営、管理もなされるのであれば、ランニングコストを考慮し、必要な初期投資を惜しまない。 
 その為には、長い期間のスパンを見据えた考え方を設計者、施工者と共有する必要があります。

おまけ> 技術力がありながら、人材に余裕のある施工会社、設計力、提案力のある設計事務所と
タッグを組む。


列記しただけで分かりにくいかもしれませんが、
何かのお役に立てれば幸いです。

何かご質問などありましたら、お気軽にご連絡下さい。

関口
──────────────────────────────
関口太樹+知子建築設計事務所
〒530-0035 大阪府大阪市北区同心1-8-25-401
Tel : 06-6360-9605 Fax : 06-6360-9606
Mail : info@hts-a.com
URL : www.hts-a.com
──────────────────────────────

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2014年08月13日

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関口様
アドバイスありがとうございます。
どれも専門的で効果のありそうなご意見で目から鱗でした。
頂戴した内容を参考にしながら、検討を重ねたいと思います。

2014年 8月13日
Daisuke Sudaさん はじめまして。

東京は北区の設計事務所 匠拓
代表の寺澤と申します。

賃貸物件は建設費を抑えて収益確保が大事ですが、
住む人に魅力の無い建物では入居を集めるのに苦労し
採算の見込みが建ち難くなってしまいます。

ここ最近は物件が余り気味ですので
駅から近くの立地が良い物件でも集客の苦労を聞きます。

コストを抑えるアイディアと物件の魅力のバランスが大事です

注意点として

EV無しは4階建てまで5階になると入居を集めるのに苦労します。

4階にメゾネットで1LDKで計画して
高めの賃料設定にする手はあります。

バルコニー無しで入居するような人は限定されると思います。

駐輪場は自治体の条例にて規模によって決まっています。
自転車も置けないマンションも借りる人は限定されます。

打ちっぱなしコンクリートはまだデザインが受けていますが、
地盤が悪ければ杭工事で工事費用が掛かり収益確保が難しくなります。

地盤のよく立地の良い土地を見つけるのが重要と思います。

地盤が悪い場合は鉄骨でデザインの良い建物が良いでしょう。

マンション管理は鍵の管理が大事です
防犯性が高く管理がしやすいカードキーをお薦めします。

取り急ぎ思いついたことを書いてみました。
参考になれば幸いです。

一級建築士事務所 匠拓
代表 寺澤秀忠拝

http://www.syotaku.jp/
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2014年 8月18日
Daisuke Suda さん。

はじめまして。茅ケ崎市を拠点に活動しております桑島と申します。

100㎡程度の土地に5階建てのマンションということですから、1ルームの賃貸用でしょうか。
いろいろコスト面でご苦労されている様子がうかがえますが、計画段階であまり無理なコスト計画はしないほうが良いと思います。

現段階で5階建てでコストが合わないのであれば、規模を見直すことも視野に入れられることをお奨めします。

以下ちょっとおせっかいかもしれませんが、現在Daisukeさんが検討されている減額案には無理があると思割れる箇所がありますので、失礼ですが指摘させていただきます。

・EVなし 
 →3階建てまでであれば現実的ですが、5階建てでEV無しは客付けが難しくなると思います。

・バルコニーなし
→居住者の避難の面からお奨めしません。また、エアコンの室外機や給湯器を置く場合もありますので、バルコニーなしは現実的ではないと思います。

・駐輪場なし
→建物の規模によっては、建設する行政の定める条例により駐輪場を設置しなければなりません。条例違反にならないか建設会社さんに確認してください。

・壁構造
 5階建てであればなんとかいけそうですね。

・戸堺壁を乾式の遮音間仕切りにする
 最近では一般的ですので、これも妥当と思います。ただし、壁式RCとした場合は戸堺壁もRCとする必要がある場合もあります

・外壁をコンクリート打ち放しとする
 この場合のコンクリート打ち放しは、一般的にイメージされるキレイな打ち放しでしょうか?
 それであればかえってコストアップになります。
 建設会社さんからの提案であれば、タイル貼等の仕上げを行わずに吹付タイル等の塗装仕上げを行うことと思われます。
 吹付タイルで仕上げた場合は、コストは下がりますが後の外壁メンテナンス費用はタイル貼仕上げとした場合よりも高くなります。

・内壁をコンクリート打ち放しとする
 外壁、内壁共にコンクリート打ち放しとした場合、断熱はどうなるのでしょうか?
 断熱材を施工しないと、人が住むには厳しい空間となります。
 また、見た目もきれいな打ち放しとする場合は、外壁同様コストアップになります。

以上失礼ながら指摘させていただきました。

建設コストは重要なことですが、後のメンテナンスや客付けの点なども良く検討されることをお奨めします。

------------------------------------------------
桑島建築事務所 桑島宏和
------------------------------------------------
神奈川県茅ケ崎市室田1-15-62-103
WEB:http://www.facebook.com/kds.arch
E-mail:kua_z@ybb.ne.jp
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2014年 8月19日
Daisuke Suda様

こんにちは。

女性一級建築士3名で仕事をしている建築士事務所、株式会社共創と申します。

ひとつ、アイデアとしてですが、お伝えしたいことがあり、回答させて頂きます。

これは、賃貸ですか、売却でしょうか?

賃貸の場合でも「スケルトン貸し」、売却の場合も「スケルトン売却」、の方法はいかがでしょうか。

賃貸の場合でも、場所によってはこだわりのある事務所として使用したいなど、入居者の要望はさまざまかと思います。規定をつくったうえで、内部を賃貸者が自由につくってよいとする方法もあるかと思います。新しい試みですが、需要はあります。その場合は、特別な宣伝が必要かもしれませんが。。作る際は業者を紹介するなど、いろいろなコスト回収方法があるでしょう。基本的には退去時にもとに戻さなければいけませんが、次の賃貸者が使いたいようないいものなら、解体の必要がないという風にすれば、グレードの高いもので作られやすくなりますね。また満足度が高いので、退去までの期間が長くなるのではと予想します。

売却の場合も、管理組合のような規定をつくり、それに沿っていれば自由に内部をつくっていいという形で売ればいいのではないでしょうか。

ところで、コンクリート打ちっぱなしは、断熱に配慮して作らないと、結露が出やすかったり、エアコンの効きが悪くて入居者が快適でなく、すぐ退去しやすくなる可能性があります。
十分にご検討の上、採用されることをお勧めいたします。

それでは、Daisuke Suda様のマンションづくりが満足のいくものになりますよう、祈念いたします。
矢印
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2014年08月25日

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新しい切り口のアドバイスありがとうございます。
おっしゃる通り振り切った考え方で、逆に差別化になりますね。
また、互いにニーズが一致すれば非常に面白いことになりそうです。
あとは、やはりどのように周知させて、、、といったマーケティングの観点が
強く求められそうです。
こちらの方法もふくめて検討していきたいと思います。
ありがとうございます。

2014年 8月24日
 ローコストでのRCマンションの建設のアイディアということですが、住宅の設備、性能、等を落としての、ローコスト化は、必要ですが、中長期的にみて、メンテナンス費用のかからない住宅を造ることも、重要です。そうすることによって、結果として、ローコスト住宅になるのでは、ないでしょうか。弊社は、打放しコンクリートをよく多用しますが、質の高いコンクリートを打つにあたって、工賃が高いからと言って、必ずしも品質のいいコンクリートが打てるとは、限りません。また、賃金が安いからと言って、品質のいいコンクリートが打てないわけではありません。要は、打設に係る職人のマインドによるものが、大きく左右してきます。そういったいみで、職人のモチベーションを高く維持する手法は、大切なノウハウです。ですから、設計段階から、施工方法を考慮して、設計に反映させていくことは、必要です。ここでいう、質の高いコンクリートは、ひび割れが少ない、耐久性のあるコンクリートを意味します。
また、ローコスト化として、職種を少なくすることも、必要です。たとえば、パルコニー手摺壁をガラスとか、金属で施工するより、全て、コンクリートですることにより、職種が減ります。減った分、コンクリート工事増えますが、増えることによって、スケールメリットが増えてくるので、業者との価格交渉の結果、減額になる可能性が多いからです。
また、部品、部位等を減らすことも必要です。大きな開口は設けず、トイレ、浴室等などの開口部は、できるだけ設けない。また、北側開口部も、設けない。これらのことは、結露の面からも有効です。
また、効率的なプランを心がけ、共用部分を減らし、レンタブル比をよくすることも必要です。
まだまだ色々な、減額案がありますが、最も重要なことは、構造体を、お金かけない、普通の金額で、品質の良いコンクリートを造ることです。中長期的な観点から見れば、必ず、ローコスト化につながります。コンクリーとの良い悪いは、できてすぐには、わかりませんが、最短で1、2年でクラック等、異変が、出てきます。クラックが出てきたから、施工が悪いということは、必ずしも言えませんが、現場の職人が、現場の監理人の指揮のもとに、愛情をこめて、施工してコンクリートぱ、必ずローコスト化につながります。
以上です。よろしく、お願いします。
矢印
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2014年08月25日

Daisuke Sudaのプロフィール写真

小池様
全体を考えたご意見ありがとうございます。
とても貴重なご意見です。
また、CMは関心がございます。
是非必要に応じてご相談させて頂けたらと思います。
どうぞよろしくお願いいたします。


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