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家づくり相談

資金・ローン

回答 

13件

2世帯自宅・クリニックの金額

初めてこちらを利用します。
1、土地と、場所
土地は300坪弱、南北にやや長方形。
南と東は道路に面し、土地は交差点の角地。
東の道路の反対に学校あり、高さ制限もあり。
土地の北東~北は、東の道路から最大1m低くなっている。車での出入りは難しい。
前回、業者さんに測定してもらったところ、RCでは土地の北側に、東から西に伸びるような4階建て(もしくは3階)ならなんとか可能かもとの事です。

2、自宅1棟・クリニック1棟
予算はともかく、(坪70万が相場と聞きましたが)、2棟似たような作り。
車社会なので、クリニック駐車場13-15台ほど、自宅で3台分必要。
クリニックのような作りではなく、リッツカールトンのようなホテルのイメージ。
2世帯住居だが、自宅1棟に2世帯でなくてもOK.
クリニックの2Fに1世帯入る、もしくは事務所などで貸し出すが入るようにしてもいい.
クリニックは最小でも55-60坪。
木造・鉄骨は要相談。

3、デザイン、発想が柔軟
2世帯ともども不動やリフォームは好きだが、田舎の家や地方のクリニックのデザインはパターン化しているので、どれもいまいち。
田舎1番人気が出そうな、イメージで浮かびそうな外観希望。
エレベータ完備も検討。

4、地域
寒暖の差が激しいので、寒くない家。
土地の南に、幅1mの川が流れているので、湿気、虫が発生しない。

最低でもモデルハウス以上の家にしたいです。


【質問】
建設場所の土地は取得済みです。

1、2棟を入れる事は可能でしょうか。
2、予算
上記で2棟建てると、どのくらい掛かりますでしょうか。(田舎の大手の建設会社産に、クリニック開業といわれると、70万/坪といわれました。しかし、上物(土地以外)の予算は、5000万超えるものは、数年に1度引き受けるかどうか、、、。また、この田舎で自宅用にエレベータをつけたことがあるのは1回だけです)といわれ、、、・全く検討がつかなくなりました。

3、坪単価
60坪のクリニックの場合、外観や2階建て含め 70万×60坪=4900万/1棟という、計算でいいのでしょうか。

3、クリニック、自宅を似たような外観で立てて、クリニックの経営だけで、両方のローンが払えるか、もしくはクリニックを貸した際、クリニック分のローンは賃料のみで払えるのか。

上記漠然としすぎているとは思いますが、教えていただきたくお願い申し上げます。

専門家の回答

13件

2014年11月17日
はじめまして。
東京に事務所があります、豊田建築設計室の深山と申します。
建築予定地は、どちらになりますでしょうか?

これまでの実績では、宮崎県宮崎市や、兵庫県の有馬温泉、栃木県の足利市等での設計監理をしておりますので、大抵の場所で対応可能と思っております。

予算的には木造でしたら問題ないかと思いますが、鉄骨になりますと
もう少し掛かるかと思われます。

デザインについては、建築家それぞれで全く違いますので、好きなデザイン傾向と併せてコミュニケーションがしっかりできる方を探されるとよいかと思います。
ちなみに、私たちは奇抜なデザインは得意ではありませんが、上質なインテリアや飽きのこないようなデザインを目指しておりますので、参考までにリンクを載せさせて頂きます。

http://home.att.ne.jp/sigma/architoyoda/works37Miyaza1.html
矢印
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2014年11月17日
まず、質問内容について回答させていただきますと、
1.よほどの特殊な条件がない限り、十分に可能です。

2.工事費については、設定する建物のグレード、地域その他の条件により、大きくされるので一概には言えませんが、断熱等の環境性能や、ホテルのような意匠性という文面より、設計監理料・諸経費込みで、坪90〜100万程度、お考えになったほうがよろしいかと感じました。もちろん、あくまで予算の設定案ですので、これ以下では建たない、というわけではありません。

3.建設会社の言う坪70万円は、工事費のみと考えられます。その他に、設計監理料、および、確認申請等手続き費用と税金等の諸経費がかかることになります。

4.収支計算については、賃料収入がわからないとなんとも言えません。
逆に、賃料見込みから、建物規模、グレード等の設定を調整していくことになります。

このように、おおまかな建築計画を作る上で、賃料、ローン等を考慮した収支計算を行うことが必須になりますので、なるべく早い段階で、不動産やお金のことに明るい、もしくは税理士や不動産業者と提携している建築の専門家にご相談されることをオススメいたします。

弊社では、候補地を拝見しその場で簡単なアドバイスを行うサービスや、初期段階での建築相談(要件整理のサポート・予算計画のアドバイス等)を実費にて行っております。
この段階においてはデザインの提案は行いませんので、その相談内容もとにご検討され、実際の設計(デザイン)は他の設計事務所に設計を依頼していただいても結構です。
また、収支のシミュレーションや、不動産、税金の専門家との提携も行なっておりますので、賃貸経営について、ワンストップでサービス提供することも可能です。

一度、ざっくばらんに話をするだけでも条件の整理が進みますので、よろしければお気軽にご連絡下さい。

アーオ建築事務所
info@a-o-design.com
矢印
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矢印
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2014年11月17日
kenchanさま

1.2棟入れることは可能です。

2.予算
木造の場合で75万/坪x(50(住居部)+60(クリニック))=8250万円
断熱性能の良い住宅とリッツカールトンの様な内装ををご希望されておられるので。
また、鉄骨造であればx1.1=9000万円、さらにRC造であれば9500~10000万円となります。さらには1割程度の諸経費(設計監理費や各種申請など)を見込まれておくべきです。

3.ローンに関して
収益が分かりませんが、13~15台の駐車場を必要とする規模のクリニックであれば
見込み収益が上がれば十分に返済可能と思われます。

現状ではこの程度で申し訳ありません。お役にたつでしょうか。
もう少し詳細に内容をお知りになられたいようでしたら、ご連絡頂戴出来れば対応させて頂きます。

一級建築士事務所SOUND
岡本成貴
okamoto@sound-a.com


  
矢印
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2014年11月17日
初めまして。
エン・アーキテクチャー+デザインと申します。
ご質問の件ですが
1.2棟(クリニック+住宅)の計画可能です
2.3.坪単価はあくまでも目安です。
計画にかけれるご予算でkenchanさんが求める規模、デザイン、構造、設備、エクステリア、インテリア等を総合的に検討して決めて行くものと考えております。又、クリニックを貸す事のご計画をお持ちであれば賃料からの逆算にて尚更、建設コストの総金額も決まってくるでしょう。
一度、kenchanさんのお好きなデザイン傾向と併せて気になる建築家の方と逢って色々相談してみる事がご計画を具現化する近道と思います。
https://en-ad.com
EN.A+D 久成

矢印
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2014年11月17日
kenchanさん

新宿で、高品質でローコストの賃貸併用住宅を多く設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

寒暖の差が激しいとありますが、どの地域なのでしょうか。
エリアによって、コストも異なりますし、仕様もことなります。

東京の場合では
一般木造住宅・・・45万/坪~
一般鉄骨住宅・・・70万/坪~
上記に、EVアップ分
ホームEV・・・250万 業務用・・・400万
さらに、リッツカールトンのようなデザインアップ分10万/坪
(どこまでリッツカールトンにするかで異なります)

また、クリニックは、自営でないのでしょうか。
賃貸でもと記載されているので、収益ビル+二世帯なのでしょうか。
商圏調査などは、既に済んでいるのでしょうか。

色々伺いたいので、下記まで連絡頂けないでしょうか。
katase@maxnet-g.co.jp
ラフプラン・概算を作成致しますので、宜しくお願いいたします。

土地探しからの賃貸併用住宅:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
注文住宅・建築家:http://www.maxnet-g.co.jp/index.html
ハイクオリティー:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/sakuhin/0000001742_k/
矢印
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2014年11月17日
kenchanさん、初めまして。
横浜市青葉区でe2(イー・スクエア)設計という一級建築士事務所を主宰しております馬場英治と申します。
実際の敷地を見てみないと判断できない面もありますが、UPされている条件を基に回答をしてみます。
1. 文面から推測するに、2棟の建築は可能ですが、1敷地1棟という法律上の制限がありますので、敷地の分筆が必要です。また、敷地が市街地調整地域内に位置する場合、建築確認申請の前に開発許可申請が必要となります。
2. 70万円/坪という建設単価は根拠がはっきりしないので何とも言えません。一般論で言えば、クリニック等の場合、100万円/坪ほど見込む必要があると思いますが、これは首都圏での相場観ですので、地方によっては異なります。蛇足ですが、鉄筋コンクリート造の場合、鉄筋コンクリート造に対して経験の豊かな設計事務所と建設会社を選定しないと、後々苦労をすることになります。なお、建設工事費用総額は工事対象延べ坪×坪単価ですが、その他の初期諸費用が建設工事費の約20%ほど必要となりますので、ご注意ください。
3. 建設単価については、上記のとおりです。
4. 借入金(ローン)返済の計画等は、本来は会計士事務所の仕事ですので、法制上、設計事務所は参考意見しか述べることができません。参考意見です:借入金(ローン)返済計画を立てるには、①敷地調査と法規制要件調査を行う ②建築企画案を策定する ③建設コストの概算を立てる ④初期諸費用;設計監理料+公租公課(不動産取得税など)+確認申請費用+その他の費用を算出する ⑤自己資金と借入金の比率を求める ⑥銀行と折衝し金利と返済期間を定める ⑦クリニックの賃料を想定する 以上の内容を専用のプログラムに載せて検討した結果、どのような返済プランとなるのかが分かります。
e2(イー・スクエア)設計では独自にこのプログラムを組んでおり、お客様に事業収支計画・返済計画の参考資料を提供しております。
※ 事業収支計画や税金の詳細については、会計士法や税理士法などの法制度上、建築設計事務所ではできないことになっており、あくまでも「参考資料」と言うことになりますので、これについては、会計士事務所、税理士事務所とコラボレーションして計画の深度を深めていきます。
さらに深度を深めた検討が必要であればご一報ください。
弊社のメールアドレスは、 e2sekkei_bb@ybb.ne.jp です。
弊社の詳細については、 http://www.geocities.jp/e2sekkei をご参照ください。
よろしくお願いいたします。
矢印
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2014年11月17日
はじめまして、テクトスタジオの荒川晃嗣と申します。
投稿されたページは相談のページですので、エントリーの募集ではないと理解いたします。質問の内容に、地域、敷地寸法、全面道路幅寸法、法的規制等が書かれていませんので、正確な回答はできませんが、分かる範囲で質問にお答えいたします。

1.300坪の面積があれば、充分に可能と判断します。
2.坪単価は地域によって差があります。地方であれば坪単価70万円は可能であると思います。ただし、RC造の場合はもう少し必要です。
3.木造であれば可能であると思います。鉄骨造はもう少し必要になります。
4.クリニックの収益率によると思いますが、逆にそれが成り立つように収支計画を組みたてることが必要です。クリニックを貸すというのは、将来の話であると解釈しますが、クリニックの賃料で返済することは可能であると思います。ただし、住宅の分までまかなえるかどうかは、収支計画を検討しないと分かりません。

他に今できるアドバイスを少し書きます。
地方にお住まいで、建設会社さんに相談されているようですが、設計と施工は分離したほうが良いと思います。施工会社に設計も施工も依頼してしまうと、工事監理を建築主の立場で監理することができませんので、建築主にとっては不利です。また設計については、設計を専門に業務としている設計事務所に依頼されるのが良いと思います。基本設計の作業に充分時間をかけたあと、実施設計を行って見積図面を完成させ、複数の建設会社に見積もりを依頼して、競争していただくことが大事です。そうすることによって工事金額は建築主にとって有利なものになります。工事が始まれば、設計者が建築主の代理者となって工事監理することが大事です。設計監理の業務報酬は必要になりますが、建築費とトータルで考えれば、建築主にとって絶対有利になると思います。
このような流れで、今後の作業を進められることをお勧めいたします。

ご質問がございましたら、お気軽にお問い合わせください。客観的な立場で、出来る限りのアドバイスをさせていただきます。
矢印
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2014年11月17日
1、 可能です。、
2、 予算 
ご質問に:60坪のクリニックの場合、外観や2階建て含め 70万×60坪=4900万/1棟という、計算でいいのでしょうか。
この点は確認ですが、1棟でも延べ床面積で坪単価を考えますので30坪の建坪に1Fと2Fであれば、坪単価×60坪になります。また、60坪の建坪に1F2Fがあります場合は、120坪の「延べ床面積」とカウントしますので、坪単価×120坪という計算になります。
加えれば、工事費用として外構の費用や設計監理料+その他の費用(前回答にあるような)がかかります。
住宅用途ではないので、坪単価70万円では難しいと思います。
坪単価70万円は木造の単価だと思いますが、ローコストの水準です。
RC造の場合は坪単価100万以上かかるでしょう。
ただ、寒暖の差が大きい場所はRCは向いていると思います。
地域で洗練されたデザインのクリニックは、高感度が高くなり宣伝効果等、集客の一要因になることは仰るとおりです。同時に洗練されたデザインにするには手間・材料費が費やし、それなりに坪単価がかかってしまいます。
前回答者にあるように、設備面の充実(冬寒くない設備)や、医療器具などのコストなどもまた費用がかかる要素になりますが、必要なものは必要になりますよね。

ご希望するデザイン・延べ床面積・総工費(建築・設備・外構費用面)、無理しすぎない資金計画など、バランスが大切ではないでしょうか。現段階では大きさの決定が漠然となっていますので、もう少し具体的に必要な諸室や設備のご要望をお聞かせ頂くとより具体的な坪単価がお伝えできると思います。

3、クリニックの収益から考慮するのであれば、御社の税理士さんに毎月の可能返済金額の助言を貰うことが良いと思います。
また、家賃収入をローンに充てる場合は、相場の状態と貸室面積により勘案し、貸す部分の総費用(設計料+総工費等)を考慮した方が良いと思います。
矢印
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2014年11月17日
はじめまして、創作工房・閾の舩津基司です。
今年の、6月より札幌でクリニック+住宅(55坪+55坪)を施工しています。
敷地は長方形で200坪強です。寒さが厳しいので断熱材の工事を強化してい
ます。
お尋ねの条件に近いと思いますので、このプロジェクトの状況をお話いたします。
建物はクリニックをコンクリート+スチールで、住宅部分を木造で行っています。
昨今の材料の高騰の影響を受けてしまい、坪単価が少し高くなりました。
建物の工事費としては坪100万を少し超えています。(総額はもう少し
高くなります:融雪・ソーラー・空調・暖炉・水盤・等があり)
地域によっては坪単価は下がると思いますが、札幌も見積もり当初は90万位を
考えていました。材料の高騰での単価の違いが表れてしまった現場です。
やはり、デザインをさせていただき、きちっとした監理を行いますと坪単価として
100万は必要だと考えます。
あまり、坪単価が低いと何もできない建物となり、まさに記述されていますように
パターン化されたもしか(あるいは、デザインのない)できないと思います。

HPにはこの作品を乗せていませんが(工事中のため)お問い合わせをいただけれ
ば、工事中の写真や、完成をした部分(クリニック)の写真はお見せできます。

メール:sousaku_iki@yahoo.co.jp
です。
矢印
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2014年11月18日
kenchan さま

おもしろい計画ですね。計画の地域や場所、建築構造、計画案により価格は大きく上下しますので、坪単価とはあくまでも見積の集積を面積で割っただけの目安である事をご理解頂いた上でのご相談であると思いますが、計画によっては大きな可能性を感じる内容であると思います。

1. 2棟建築する事は可能です。

2.3. 予算的には、木造であれば記載の感覚で計画出来ると思われます。
  ただ、ご希望と計画案次第で金額は大きく変わりますので、計画案と予算は信頼出来る設計者を選定頂き、一緒に考える中で注意して擦り合わせを行なう必要があります。

4. クリニック及び自宅を似たような外観で建てる事は出来ます。
  クリニックの経営でローンが払えるかは支払いと収入予想が立たないとお答えが難しいので、周囲のクリニックや薬局などの情報を集めて、マーケティング戦略を立てる必要があります。その戦略次第で、ご自身で経営する方が良いのか、クリニックヤードにして賃料の選択の方が良いのかなどが見えてきますので、そういったリサーチや提案を会計事務所や銀行と相談して計画を進める事が出来る設計者を選ぶ事も大切でしょう。

長くなりましたが、SuMiKaでプロジェクトとして提案募集をされると多くの専門の設計者から話が聞けてよい計画になるのではないでしょうか?
矢印
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2014年11月19日
kenchan様 はじめまして、時空間計画の田代と申します。名古屋市昭和区の設計事務所です。時と共に進化する空間づくりをコンセプトとして、三次元の空間に時間というもう一つの次元を加えてデザインを考えています。建築は竣工した時点が完成ではなく、それを使う人が育てていくものという考えで、住まい手と共に進化していけるような建物作りを目指しています。

御質問にお答えします。
1、2棟を入れる事は可能か。
1つの敷地に1つの建物というのが原則ですが、用途上不可分の関係にある場合は2棟以上の建築物も認められます。クリニックとそのオーナーの住居という場合は用途上不可分と認められるので建築可能です。

3、坪単価 2、予算
個別の敷地に単品生産で建てられる特性を持つ建築物には定価というものは有りませんが、建築費を述べ面積で割った坪単価をひとつの目安とすることが出来ます。
仕様や地域によって差がありますが、木造で60~80万/坪、鉄骨造で70~90万/坪、鉄筋コンクリート造で80~100万/坪と考えておけば無理なく計画できると思います。これは建物本体の建築費なので、駐車場の整備費用を含む外構工事費も見込んでおく必要があります。13~15台ということになれば敷地の1/3程度を占めることになります。敷地周辺の塀やガレージ、門扉、庭の整備などを含めると1000~2000万は掛かると思っていたほうがよいと思います。他に設計料として工事費の8~10%、消費税、確認申請手数料、水道加入金、登記費用、地盤調査費などがかかってきます。
建築費用を概算すると
(クリニック60坪+住宅50坪=110坪)×(坪単価60~100)+外構費(1000~2000)=7600~13000万円
設計費 600~1300万円
消費税(8%として)660~1140万円 その他100万円
合わせると9000~15500万円となります。
幅のある概算となりましたが、建物の構造や内外装、設備の仕様によって上下するものだということを御理解下さい。
建物以外にも医療機器や什器・備品、看板広告費、医師会加盟金、電子カルテシステム、診察券、開業当初の運転資金などの費用がかかると思われますので、それら全てを含めた予算を立てて、融資先と御相談の上建築費用を設定すればよいのではと思います。

施設を個人の持分とするか、クリニックの持分とするかは、信頼できる税理士を探して御相談するのが良いと思います。ローンを返せるかという御質問については、給料等の運転資金、ローンの支払い、光熱費等を加算した経費を売上が上回れるかという経営上の問題ですので、建築士の業務の範囲を超えてしまいます。開業支援をしてくれるコンサルタントや問屋さんに相談するのがよいと思います。
ただこういった開業支援を頼んだ場合、建物の建設に関しても設計事務所や建設会社を紹介してくれますが、ひも付きで融通の利かない場合が多いと聞きますので、面倒でも御自分で希望を聞いてくれる設計事務所を探したほうがよいと思いますよ。

余計なお世話かもしれませんが、ローンの支払いを含めた医院の経営をうまく成立させるには、マーケティングとコンセプト造りが重要と思います。外見で目立つばかりでなく、ここへいけば元気になるとか癒されるとか感じられる場をつくることが大切だと思います。
実は、私の妻が漢方内科の医院を開業していまして、私が設計したクリニックで営業しています。心と体を共に健康にするというコンセプトで癒される場所としてクリニックの内装を計画しました。今のところ予約が埋まって、県外からも受診される患者さんがいるくらい支持をいただいています。そういったことも含めてアドバイスできることもあるかもしれません。

現場が中京地方でしたら、打合せや現場管理にこまめな対応が出来ると思いますので、ぜひお声をおかけ下さい。敷地を拝見し、kenchan様の建物に対する御要望を詳しくお聞かせいただく機会をいただければ、大まかなプランと概算を作成いたします。設計契約にいたるまでは費用は要求しませんのでお気軽に御連絡下さい。

時空間計画一級建築士事務所 田代輝久
名古屋市昭和区鶴舞4-1-22キューブつるま1F
TEL 052-753-7773
e-meil stp-tashiro@nifty.com
HP http://hp.nagoya-cci.or.jp/spacetimeplan/



矢印
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2014年11月24日
はじめまして。
岡山を拠点に全国で設計活動を行っております岡本光利一級建築士事務所
 代表の岡本と申します。

1.300坪程度の敷地面積があれば十分、2棟を入れることは可能かと思います。

2.予算については構造、規模、各種仕様のグレードに応じて異なりますがリッツカールトンのようなホテルのイメージ、周辺にないイメージデザインを考慮しますと場所、立地条件等にもよりますが木造でも80万~90万円程度の建物工事費が予想されます。その他設計監理料、外構植栽工事、各種税金、登記費用、諸官庁手続費、各調査費等の諸経費がかかります。その他医療機器、什器・備品、サイン看板、広告宣伝費、各種医療ソフトシステム、事務諸経費、運転資金などの費用を十分検討した無理のない事業計画をたててから建物規模、グレードの決定をした方がいいかと思います。

3.周辺場所の賃料がわからないので何とも言えませんがクリニック分のローンを賃料のみで払う設定でいくのか、周辺にないこだわりのクリニックのイメージを重視するかで仕様は随分、変わってくると思いますのでそのあたりもよく整理して納得のいくバランスのいい計画をされた方がいいかと思います。

その他質問等ございましたらお気軽にご連絡頂ければと思います。
E-MAIL  mo3@rio.odn.ne.jp
HP    http://www2.odn.ne.jp/m.okamoto/
BLOG  http://mo3265.blog57.fc2.com/
矢印
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2014年11月29日
初めまして、高橋と申します。


可能です。車社会の立地の場合、まず駐車場と建物の配置バランスが印象に大きく影響します。上手くやれば差異化が図れます。大抵の場合コンビニエンスストアのように、道路側が全面駐車場、その奥に建物となるはずなので、それをアイデアによって変えると相当の効果があると考えます。それから外装です。これもアイデアはたくさんあります。


具体的な場所にもよりますが関東以北の場合はもっと高騰しています。


敷地形状や法規制によりますが、消費税を上乗せして考えていかないと予算をオーバーすると思います。坪70万は木造の単価です。鉄骨、RCの場合は坪90万以上かかります。これに加え設計監理料はおよそ工事費の10%前後、建物取得に係る諸経費(地盤調査、税金、保険、家具什器類、引越費用、看板等)が一般的に工事費の5%程度かかる(銀行の統計資料による)とお考えください。


収支計算を厳密に行う必要があります。外観の類似性とコストの関係はあまり無いと言えます。2棟の外観を似せる別の理由は何かあるのでしょうか?

湿度や寒暖のことなど、テクニカルな問題は常に専門家と恊働で検討していくため何の問題もありません。デザイン性に関し、人気や地元の話題性は十分に出すことができます。その他、クリニック内の待合ラウンジなどの快適さを高めるのも重要と考えます。ご依頼頂ければ、クリニックの既成概念・イメージを払拭するようなデザインをご提案します。

髙橋一平
www.takahashiippei.com
矢印
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