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横浜でのシェアハウスの建築について

横浜で下記条件の土地に木造でのシェアハウス建築をしたいと考えています。

土地面積:76m2
接道状況:一方道路
接道方向/幅員:南西側約5.5mの公道に6.5m接道
用途地域等:市街化区域/商業地域 準防火地域
建ぺい率:80%
容積率:330%(前面道路幅員制限による)
居室4.5帖以上の広さ確保

この場合、どのぐらいの広さ。階数の建物建築が可能で、何室ぐらいの部屋数確保が可能でしょうか? 
また予算概算はどの程度でしょうか?

よろしくお願いします。


専門家の回答

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星マーク
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2014年12月28日
木造なら3階建てがコスト的に好ましい182.4平米で10~11部屋をとりたいものです。55.3坪で税込60万あたりで外溝込み3400万+設計400万で3800万位の予算をまずみて、でおしゃれでワンルームの値段より低めの4万辺りからの家賃設定で如何でしょうか。敷地によりけれですね。気が向くようならどうぞ、、、、、、
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ユーザーの返答

2014年12月28日

es4984のプロフィール写真

早速の回答ありがとうございます!
シェアハウス以外の用途も含めいろい検討してみます。

星マーク
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2014年12月28日
はじめまして、川崎中原区の設計事務所【住環境性能+Design】森建築設計と申します。
建物高さは道路斜線から判断して4階建て以下になるでしょう。構造が木造の場合は3階建て(特殊な工法で4階も可能ですがコスト高です)鉄骨やRCなら4階可能です。
木造で建てたいとのことですので木造3階建ての想定でシュミレーションしてみました。シェアハウスは建築基準法上では寄宿舎という特殊建築物扱いになります。木造3階建ての特殊建築物の場合は準耐火構造以上の建物にしなければいけません。建設コストは坪70万円程度、設計料や諸経費など加えた建築予算は坪85万円程になります。
面積的にには1フロア60m2(18.15坪)、占有面積6帖の居室が4室(1室10m2×4室=40m2)、階段や共同キッチンダイニングなどで20m2.
3フロアで12室といったところでしょう。
18.15坪×3フロア=54.45坪
54.45坪×85万円=4630万円(建築予算)
1室4万2千円の賃料とすると4.2万円×12室=50.4(月賃料収入)
50.4万円×12月=604.8万円(年賃料収入)
604.8÷4680万円=13.06%(表面利回り)
空室率や修繕費などを引くと年賃料収入は、512万円程度になり、
4600万円の借入で建築したと仮定すると年返済額は220万円程、
実質収入は年292万円程となりますので実質利回りは6.2%となります。
292万円÷4680万円=6.2%(実質利回り)
もし土地をお持ちで建物だけ建設されるなら優良物件と言えますが
土地も同時に取得して建設されるとしたら利回り出ないのでやめた方がいいです。

具体的なご希望事項などお聞かせいただければもっと細かなシュミレーションを検討させていただきます。
建築相談は無料ですのでお気軽にご相談(ご連絡)ください。
森建築設計
川崎市中原区等々力17-5
044-744-1596/090-9134-2670
info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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星マーク
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2014年12月28日
高橋と申します。横浜駅東口5分に事務所を構えております。
横浜で木造シェアハウスとのことで大変興味深く拝見しております。
頂いた情報だけでは判断が難しく、土地の図面が必要です。
ただ、現時点で気づいた点をいくつか申し上げます。

■準防火地域
→木造は3階建までしか建てられず、3階建は設計上の制限が多いためあまりお勧めする事ができません。容積率を活かすには鉄骨造かRC造となります。現在の坪単価は工事費だけで最低100万円/坪が標準のようです。

■シェアハウス=建築基準法上の寄宿舎or下宿(管理人が駐在する場合)
→各寝室から道路までの避難経路を確保するよう設計する必要があります。土地形状と接道条件によるため、図面上での判断が必要です。それによって、フロア当たりに確保出来る部屋数が限られてくる場合があります。今回の土地は長方形であれば、6.5m x 11.7m程と思いますので、道路側でなく隣地側に居室を計画する場合は、隣地側ぎりぎりには建築が建ちません。おそらく建蔽率80%を下回るはずです。

この土地に建てることが決まっているのであれば、シェアハウスよりも共同住宅の方が好ましいと言えます。逆に、土地もお探しであれば、木造シェアハウスに向く土地が横浜であればもっとたくさん見つかるはずです。
私たちは土地探しからご協力しています。

一度ご相談ください。
矢印
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星マーク
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2014年12月29日
es4984さん

東京・横浜で、シェアハウスを多く設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

シェアハウスの場合は、運営会社により、考え方が異なってきます
ので、厳密には、運営会社との協議が必要です。

ここでは、一般的な条件で、どの程度可能かお答えいたします。

1階・・・共用部分のみになります。
2階~5階・・・各3戸可能です。(合計12戸)

しかし、実際は、4階建て以上の場合は、EV設置が必要と考える
場合もりますので、実質3階まででしょうか。

やはりシェアハウスは、1階に共用部分が必要ですので、ある程度の
敷地面積がないと、計画上不利になりますので、注意してください。

土地探しからのシェアハウス:http://www.maxnet-g.co.jp/
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ユーザーの返答

2014年12月30日

es4984のプロフィール写真

ありがとうございます。
参考にさせて頂きます。

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