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賃貸マンションの建築

杉並区の中央線沿線で、駅から4分の場所に収益マンションを建築予定です。
土地は、北側15m道路に7.836m接道。程長方形で、北東に5度ほど振っています。東側が奥行15.297m、西側が奥行15.588m、南側が7.159mで、おおよそ119.01㎡です。 
建蔽、容積は80%、300%。第3種高度で防火地域です。 
ここに4階建てのマンションを検討しています。RCはコスト的にほぼ無理なので、重鉄あるいはK型フレームを考えています。賃料を取りたいので、19-20㎡程度の部屋を2-4階に各フロア4室、1階はトランクルームを考えています。
昨今の建築費高騰で、建築コストが自分では見積もれません。また高めに賃料設定したいので、賃料が取れるデザイン性のある設計をしてくださる方を探しています。おおよその建築見積と、これまでおつくりになった建物を教えていただけますでしょうか。
よろしくお願いいたします。

専門家の回答

7件

2015年 2月 8日
収益力を考えると木造耐火のほうが遥かにやすいです。4階建てOKです。坪あたり10万以上工事費がちがいます。耐火の被服が厚くなるので遮音性が極めてたかいです。外壁は2*6で他は2*4です。だいたい66万/坪でいま重量鉄鋼は70万台でおさまらないかと思います。シェアーハウスやシェアオフィス併用するともっと収益力があがります。
気がむきましたらどうぞ、、、、、、
矢印
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矢印
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2015年 2月 8日
ルー様
はじめまして、【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。
4階建ての場合は木造耐火と重鉄はあまり差がなくなります。最低の仕様でもK型フレーム4階建てで75万円/坪、重鉄で80万円/坪が目安です。前の方が答えているようにツーバイ木耐のほうがもう少々安く70万円/坪程度でしょう。

たがこれは建物本体の予算なので、このほかに外構費や消費税、設計監理料、建設諸経費など様々な費用が必要でこれらを合計すると15万円/坪程度となります。

PCメールの方にメールをいただければ予算書と収支計算書を作成してお送りしますよ。また建設相談も無料ですのでお気軽にお問合せください。

森建築設計
川崎市中原区等々力17-5
044-744-1596/090-9134-2670
info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
矢印
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2015年 2月 8日
総予算に限度がある場合は、容積率限度まで大きなボリュームの建築をつくるのではなく、収益とのバランスでコントロールしていく方法は一つあります。
または、土地探しの段階で総予算に納まりかつ収益が見込めるものを狙う方法です。
具体的な土地情報を頂ければ、すぐに収支計算はお返事できます。
賃料が取れるデザイン性のある設計については、充分ご満足いただける建築が設計できます。周辺相場の1〜2割増は問題ありませんし、年数を経過しても賃料低下を防ぐことが可能ですが、管理する不動産屋さんが限定されます。デザイン性の高い集合住宅を求める方々(マーケット)を集める不動産屋さんがいて、彼らはデザインをチェックし、扱うか否かを竣工前後に判断します。デザインには自信のある建築家を当初から選定するべき、といえます。また、賃貸集合住宅におけるデザイン性は、奇抜なものよりも、細部の処理が重要(コストを抑えても格好の良いものが出来る)ですので、良心的な工務店に工事を依頼することも重要です。私であればネットワークがありますのでぜひご相談ください。
K型フレームは可能性を感じますが、鉄骨造は遮音性が落ちるのでそこはご了解ください。ただ、鉄骨造は場合に依っては今はRCよりも高く、納期がかかります。最近、賃貸集合住宅を建てたい方が身の回りでもいらっしゃって、土地を常に見ていますが、土地も高騰しています。7%出ればベストかと思います。
また、シェアハウスやソーシャルアパートメントも収益性を高める可能性があります。巷のシェアハウスはほぼ満室ですし、こちらもネットワークがあります。
矢印
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2015年 2月 9日
ルー様

はじめまして、田建築研究所の田中秀弥と申します。

当方、荻窪を拠点に活動しております。
駅はどちらになりますでしょうか?
駅名によっては駅4分であれば、賃貸住宅とは別のプログラムをご提示できます。
客付のしっかりした運営会社と組んで事業を展開しており、条件が合えば安定した収益の見込めます。

建物ですが、当方、木造耐火の認定を協働しております構造事務所共々取得しており、2×4ではなく一般在来工法でのご提案が可能です。
間取りや開口部に大きな制限がなくデザイン性は担保され、RCや鉄骨よりも確実に単価は下がります。
上記プログラムが可能なら、建物を小割りにすることもなく初期投資も抑えることができます。

ぜひ、一度お話をお聞かせいただけますでしょうか?
よろしくお願いいたします。
矢印
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矢印
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2015年 2月 9日
「賃貸マンションの建築」

はじめまして。
石原設計の石原と申します。
現在、私の事務所では、東京都内において投資用マンションの計画が10物件進行中です。
ルー様の良きパートナーとして、お役に立てればと思いエントリーさせて頂きます。
現在進行中及び竣工物件のRC造工事金額(消費税別)
2013  契約(竣工)
中野区:10戸(20㎡) 工事金額:60,900,000- 戸当たり:609万円
新宿区: 8戸(20㎡) 工事金額:48,520,000- 戸当たり:606万円
2014 契約(工事中)
渋谷区:26戸(20㎡) 工事金額:162,000,000- 戸当たり:623万円
江東区:6戸+2戸(店舗)(25㎡)+バルコニ— 工事金額:58,420,000- 戸当たり:730万円 (杭工事380万円含む)
世田谷区:8戸(25㎡) 工事金額:62,200,000- 戸当たり:777万円 (4階がメゾネットになっているためコストアップ)
豊島区:6戸+2戸(店舗)(21㎡) 工事金額:55,300,000- 戸当たり:691万円
2015 計画物件は、上記2014の金額で計画しています。
鉄骨造、K型フレームと比較してみて下さい。
設計監理料は建築費の10%がかかります。

私どもの事務所ではクライアントと密にコミュニケーションをとることが
大事であると考えております。
私どものホームページなどご覧頂き、少しでも興味を持たれましたら
些細なことでも結構ですのでお気軽にお声掛け下さい。
建物の詳細な資料や情報をメールにてお送り頂ければ
ご提案させて頂きますので、是非一度ご連絡下さい。

[HPアドレス]
http://www.ishihara-sekkei.com/
[e-mail]
info@ishihara-sekkei.com

それではご連絡お待ちしております。

石原設計 石原祥行
矢印
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2015年 2月 9日
ルーさん

高田馬場で、高品質・高利回り・人気の出る賃貸マンションを設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

弊社では、分譲仕様・差別化できる賃貸マンションを5件/年以上設計して
おります。各種コストダウン手法を取り揃え、差別化できるデザイン・アップ
グレード感を感じるカラーコーディネートにより、竣工1か月以内には
満室・完売を達成しております。

今回の敷地の場合、窓先空地・避難通路・階段・EVを考えると1フロアー
3戸でしょうか。
1階は、避難通路・駐輪場・ゴミ置き場を設けないとなりませんので、2戸
になります。
よって、4階の場合、合計11戸ですね。

しかし、詳細条件が解りませんので、もっと増やすことも可能かもしれません。

建築コストは、約75万/坪ですね。(杭別)

杉並区でも、弊社の設計物件がありますので、内見も可能ですので
一度、下記まで直接、メールして頂けないでしょうか。
katase@maxnet-g.co.jp
ラフプラン・工事費概算を作成致しますので、ご検討ください。

土地探し:http://www.maxnet-g.co.jp/
賃貸併用住宅・アパート・マンション:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
作品集:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/sakuhin/
矢印
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矢印
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2015年 2月13日
初めまして。賃貸物件の構造型式とコストに対する相談ですね。構造型式はいくつか在ると思いますが今回は鉄骨造をお勧めです。基礎に対する負荷や工期、コストの関係、(コンクリート造に比べ坪単価で約10万円ほど安価)そして不動産表示等における一般入居者への認知、安心感などに対しての貸しやすさ等を総合的に考えた場合、鉄骨造は合理的と思われます。遮音性等はコンクリート造に比べやや落ちますが床や界壁の遮音性能は十分な性能が得られるようになっています。高層マンションは鉄骨造がほとんどだと言うことを考えても理解できると思います。
次に見積の件ですが、重量鉄骨造で坪単価80万円と仮定すると今回の最大延べ床面積は119*300(%)=357㎡(108坪)となってこれに単価をかけると約8600万円(杭工事除く)となると想定されます。この他に消費税、設計料等がかかります。コストダウンを図るには構造や設備のシステムを合理的に考え、仕上工事の工種を減らすなどの工夫が必要となります。
いずれにしても極めて客観的なデーターをわかりやすく、経験や技術に裏打ちされた情報を得ることが重要かと思います。下記に当方のHP等を付記しますのでGALLERYの共同住宅のページを参照していただけたら幸いです。

(株)空間設計研究所  代表 高橋孝栄
住所:〒160-0022東京都新宿区新宿2-4-2カーサ御苑404
TEL:03-3359-2863
FAX:03-3359-2864
HP :http://www.ne.jp/asahi/takahashi/kuukansekkei/
MAIL ; takahashi@smile.email.ne.jp




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