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請負契約の解約と再契約について

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Yusuke
埼玉県
現在、詳細仕様の打合せ中で、当初の予算と300万程度膨らんでしまい、建築会社からもこれ以上、削減できる箇所も無いと言われてしまった為、契約の解除を検討しております。

お聞きしたいことは、以下の内容です。
①契約解除による契約損害金(5%)を支払う必要があるか?
 解約する理由は、以下の3点です。
・建築会社の不手際の多さ(建築会社も認めている)
・標準仕様が品質が低い
・当初契約時の見積金額から300万上がっている

当初は、複数の選択肢の中から仕様を決められると思っていましたが、
変更するとほとんどのものにプラス料金がかかってしまい、標準は最低金額のものなので
同金額帯で提案できないと言われております。
このままでは、予算に合わせると標準に戻す選択しかなく、何のために注文住宅を建てるのか
わからない状況です。

②契約解除した後、請負ってくれる会社がいるか?
土地は購入済みで、地盤調査は完了しており、地鎮祭をこないだ行い、造成工事(外部へ委託)が途中の状態となっております。
契約を解除した場合、現在造成工事を請け負っていただいている委託業者と調整し、
別の建築会社と契約する必要があると考えております。
・建築会社が変われば、地盤調査などやり直す必要があるのか?
・その他に想定しておいたほうが良い費用などあれば教えていただきたいです。

③契約解除を検討する上で、他会社へ現見積書や設計書を提示しても問題ないか?
契約解除を申し出る前に、今の建築会社へ値段交渉するためや、他会社に乗り換えるか検討する必要がありますので、話を進める上で、見積書や設計書を提示しても問題ないのか知りたいです。

[概要]
・埼玉県蓮田市
・土地40坪
・施工面積
 →1階14坪(玄関・寝室・子供部屋A/B・トイレ)
 →2階16坪(リビング・トイレ・バス)
・工法:木造軸組

[当初の見積]
2500万
[現在の見積]
2800万

④契約時金(100万)は戻ってこないのか
他相談者の書き込みを見ると、着工前であれば、契約時金を諦めることで契約解除できるとの
記載がありました。
施工面積はその方とほぼ一緒だったのですが、その方は、契約時金は20万と記載されてました。
私の契約時金が妥当だったのかも含めて、お教えいただけると助かります。
それまでに発生した実費については、お支払いしなければならないと存じております。

以上です。
ある程度の大きな会社であったため、軽々しく契約してしまいましたが、
大変後悔しております。
これ以上、想定外のこととならないように、詳しく教えていただけますと幸いです。

ご面倒かと思いますが、どうぞ宜しくお願いいたします。

専門家の回答

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星マーク
相談者が役に立った
2016年 1月18日
300万円の予算オーバー。
2500万円から2800万円ですから12%アップですね。
大きな買い物ですので、あまり大きな増額ではないと思います。
建築契約を早くしすぎたと思いますね。
営業とのやり取りの経緯が無いので、想像だけになってしまいますが、
会社を信用というか「過信」して妄信的になって契約に及んでしまったと
思い当たるところがありませんか?

まずオプションにお金が掛かるという説明を「受けたか」「受けないか」が
判断基準になります。建築の契約の場合、設計図と見積書が存在するのが、
当たり前だと思いますが、中には、これが「適当」なもので、兎に角
契約を迫ったり、契約を結んでしまうケースが多くあります。
随分減ったと思っていたのですが、まだまだのようですね。
建築主さんたちは舞い上がってしまう傾向が多いです。

分かりにくい業界、分かりにくい行為ですので、誰かを頼りきってしまうのも
理解できますが、やはり「施主」というくらいですから、自己責任を放棄しては
出来ない建築行為でもあります。
話は前後しますが、「必ず」建築契約書には重要事項と契約の約款が
添付されています。もし、この書類に不備があれば何の問題もなく契約は
解除できてしまいます。
しかし、この書類が添付され、契約の内容を「説明」されている場合、
契約解除の条項に従って、契約解除の手続きを行わなければなりません。
仰るように「請負先」が不手際なるものを認めている場合であっても、
契約書に「特段の定め」「免責」について記載が無い場合には、違約金の
負担は負わなければなりません。
大抵は「双方話し合いの上」という文言があると思いますが。
もしあれば、請負先に説明不足による損害に充当する金額を引くように
申し出ることが可能です。

地盤調査は何度もする必要はありません。地盤調査の費用を誰が負担したかに
もよりますが、地盤調査の結果は図書として手元に保存できるのであれば、
それを根拠に設計、確認申請を出すことが出来ます。
しかし、請負先が、それを拒めば、ご自身で再度地盤調査をしなければいけません。

なお、正確な地盤調査は「配置計画」が出来ていなければ出来ません。

サウンディング調査では建物の配置される概ね5箇所以上を調査します。
住宅では圧倒的に多く採用される検査方法です。
ボーリング調査ならば、また話は変わります。

設計図については「成果物」という位置づけであれば、著作権が発生します。
契約を解除した場合、その著作物の所有権と著作権の存続について、
話し合いを持たなければなりません。
通常、契約金は一切戻りません。契約解除に伴う違約金の支払いまで
済ませていれば、提案された設計図は一般的に考えて「相談者様」のものに
なると思われますが。
契約金の100万円は2500万円の請負金額としては「少ない」方だと思います。
一般的に建築の支払いは「3回」に分けて支払われます。
1回目が「契約時」です。
2回目は概ね「上棟時」となっています。
3回目は「竣工時」ですね。
ですから、これを均等に3回に分けると契約金は500万円となります。
契約解除により、相談者様の言う「掛かった分」をもっと請求される
ことが十分に考えられます。
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ユーザーの返答

2016年01月18日

Yusukeのプロフィール写真

ご回答有難うございます。
そうなんです。土地が見つかった時点で、建築会社に大幅な値段交渉をしてもらい、早急に土地契約が必要だと言われ、立て続けに建物契約を求められました。
その際には、短い時間の中で自分なりに調べはしたのですが、今考えると契約自体時期尚早で、建物契約はよく調べて契約すべきでした。
大変残念ではありますが、契約損害金を支払って他会社と再契約するのか、現在の会社のまま仕様を落として予算を増額するのか判断したいと思います。

ご丁寧にお教え頂きまして、誠に有難うございました。

星マーク
相談者が役に立った
2016年 1月18日
大変なご心労のほど心中をお察しします。
内容は契約に関することが主なので、契約書を再度細かく見ていただき、弁護士に相談されることをお勧めしますが、個人的な見解を参考までにお話したいと思います。

①基本的に建築主の都合により解約するので、契約書に記載があればその通りだと思います。ただ不手際を建設会社が認めているのなら交渉によると思います(弁護士の領域)。標準仕様は承知のうえで契約されているはずですので、論点にならないと思います。複数の選択肢から選べると思っていたが値段が上がった点は、Yusukeさんが思っていたのか、建設会社が説明していたのかが争点になると思います(弁護士の領域)。
②工事を請け負ってくれるところはあるとは思いますが、設計をやり直すのでしょうからその費用は必要でしょう。地盤調査は建物四隅で行っているので、同位置に同構造でつくるならそのデータを使えるでしょう。ただ、調査費用が契約金内なのかという問題もあるので、データを建設会社が渡してくれるのかということがあると思います。
③あまり望ましいことではないかもしれません。会社名を伏せ、平面、立面、仕上げ程度を提示し(渡さないほうがいい)、概算を聞く程度に留めておいたほうがいいと思います。設計図には著作権があります。その点をご理解ください。見積を他社に見せられるのも建設会社にとって気持ちいいものでありませんので、解約時にもめごとの原因をつくることになります。他社から概算見積をとり、自分で比較するほうが良いです。
④決めた契約金を払うことで契約が成立しているので、そこを突っ込むのは難しいと思います。そこは同意して契約をしているはずだと思います。契約とはそういうものだと。これを問題とするならやはり弁護士の出番だと思います。

契約とは各々対等の立場において締結するものなので(多分契約書にこの一文があると思われます)、契約書にあることを覆すのは至難の業です。このような問題があると想定されるため、設計と工事を別の会社に発注する形態が正当な流れとしてあると思います。工事に関して、建築主は建設会社に比べて素人になるので、金額や仕様などの調整を含め、専門家として建築主のサポートをする立場に設計事務所はあります。注文住宅という選択をするからには、特に問題が起こりやすいものです。大手の住宅メーカーでも、契約者と問題となり、裁判所で調停をしているところがあるのも事実です。大手でもそうでなくてもやはり契約は慎重に進めていきたいものです。
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ユーザーの返答

2016年01月18日

Yusukeのプロフィール写真

ご回答有難うございます。
標準仕様について、どんな選択肢があるのか厳密に契約の際に見せていただいたわけではないのですが、説明を受けたか否かと言われると受けたと答えざるおえないと思います。
それを説明不足と立証することができないので、おっしゃるとおり、契約破棄に持ってくのは難しいですね。
他会社への設計書類の提示についても、お聞きしてよかったです。後々契約解除で揉めないように注意したいと思います。

ご丁寧にご教示頂けまして誠に有難うございました。

星マーク
相談者が役に立った
2016年 1月18日

①どちらの形態(土地付設計施工物件、土地別設計施工物件)か判りませんが、
 我々建築家が申し上げている注文(オーダー)住宅とハウスメーカーさん等の
 申し上げている注文(セミオーダー)住宅は、根本的な重要視している視線が
 異なりますので、よく耳にするトラブルです。
 このようなトラブルによる訴訟は有名ハウスメーカーでも毎日の様に
 起きていることです。
 ここまで進まれていると、建築家より弁護士・司法書士への相談が適当です。
 
 契約書に則り、契約解除はいつでも出来ますが、
 契約損害金が規定されているなら、原則は支払わなければなりません。
 建設会社の不手際の多さでの契約解除は可能ですが、
 標準仕様での契約でそれを変更した際の増額だと通常はなっていますので、
 設計施工の住宅業者には増額に対する非は残念ながらありません。

②土地は建築条件付(施行会社)からの購入でしょうか?
 もしそうであるなら、更に厳しい要求があるかもしれません。
 弊社でも建築条件を外して、設計監理をさせて頂いた実績がございますが、
 土地購入の契約違反でお施主様は300万円以上の追加金を支払われています。

 また、現在の設計図(プラン)は設計施工会社の著作権がございます。
 施工までなさる時はサービス(他の項目に含まれている場合が多い)として
 いる事もありますが、逆に設計契約(報酬)を結んでない場合は追加で
 請求されることも想定されます。
 (設計報酬・営業経費の根拠が契約違約金なのかもしれません。)

 上記を解決できれば、新に監理者を定めて、施工者を変更することは
 可能です。(通常、施工を請負わない)建築家は設計監理業務のサービスで
 施工者の選定(競争見積)をお手伝いしていますが、監理者を含めて施工を
 して頂くのなら、ご自分で探すことになります。
 (弊社の場合だと、監理のみの業務報酬は120万円(税別)程度になります)
 設計報酬や地盤調査料を支払っていれば、その資料は施主の物ですので
 使用できますが、そうでなければ、ご自分で行なう必要がございます。
 ただ、恐らくは確認申請に必要な図面と仕上げ材料資料程度の設計図程度の
 設計図しかないと思いますので、2800万円のグレードの要望を2500万円で
 なさる工務店を探すことは図面に無い箇所の性能・品質が確保されないことも
 想定されますのでご留意下さいませ。

③上記も記入いたしましたが、ご提示するものに対して報酬を支払い、
 ご自分の使用権利がある場合はその内容での建築を行なう為での、
 他社へのご提示は可能です。
 見積書はキチンとした業者を選ぶ為には他の施行業者へのご提示は
 ひかえた方が得策です。
 著作権は確認申請の設計者にございます。
 また、設計報酬はその設計についてその敷地に対して1回のみ建築できる
 使用権利となります。

④契約時金は着手金の性格をもつものなので、戻ることはありません。
 工事費、設計報酬、それらの支払い条件は請負契約の場合は
 各社異なりますので他との比較は意味ありません。
 妥当と思われなければ、契約時に交渉したり、締結しなければいいのです。

厳しく申し上げた箇所もございますが、イメージにとらわれる事なく
自己の責任でシッカリとご検討なさって理想の住宅建設を実現することを
祈念致します。尚、繰り返しになりますが、法的な部分は弁護士、司法書士に
ご相談なさることお薦め致します。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
ArchiLabCAN@ybb.ne.jp 099-296-1156
=豊かな空間創造、幸福な時間=

 
   

 
 
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