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建築家の見積りから大幅1600万円超えた工務店の見積りについて

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ゆきお
大分県
はじめまして。
大分県に新築で家を建てようとしているものです。
建築家の方とは土地の相談から始め、一年近く話し合いを重ねてきました。家の方向性としては、シンプルで良い意味で荒っぽい家です。先月やっと設計がまとまり工務店4社へ見積りを出していただき返事を待っていました。
数日後、工務店さんより頂いた見積りを見て建築家の方も私もビックリ。こんなに高い見積りは初めてだと建築家の方も驚いたそうです。
私達の予算は3000万円で内土地代と諸費用を合わせて600万、設計費が200万、残り2200万が建築費用でした。
…そして各工務店さんから来た見積りが3800〜3900万円代。4社見積りを出して一番高い所と安い所の差額で50万、一番近いところの差額は2万円でした。私達は目を疑いました。ということはこのまま建てたら4600万円⁈建坪32なので坪/120万円⁈

仕様は
木造2階建(地下なし)
建坪32坪
土地200坪
薪ストーブあり
吹き抜けあり
トイレ1階に一箇所のみ
土地は知り合いから安く譲って頂いたもので200坪とかなり広いですが、外構費は当初見ていた250万代で各社ともきていました。

シンプルかつ良い意味で荒っぽい家がコンセプトでしたので、作りも複雑ではなく部屋数も多い訳ではありません。
外壁はガルバニウムと、一部木材です。内装は一階部分の床は約半分ほどモルタル仕上で、そこに薪ストーブを設置予定です。壁も荒っぽさを出す為、部分的にラワン合板を使用したり、天井も板を貼らずにあえて梁を見せる形にしました。
部屋の大きさも木材の無駄の出ない規格の長さにしているそうで、薪ストーブも当初見ていた金額より安く抑えることができました。
そういう事もあり、お風呂はFRPでキッチンはオーダーで作ろうということになり、ライトや電気のスイッチも通常よりは高めのものを選びました。
建築家の方が提案してくださった特殊なものも一部あり工務店さん各社とも今まで事例が少ない事もあり多少高額で来ていました。これも覚悟の上で予算内で収まるようにと設計していただきました。

結果、これらを辞めたとしても到底予算内に近づく訳もなく、一旦建築家の方が出していただいた削減案ですら予算内に収まっていません。内壁も全て合板、断熱材もグレードを下げ、外構は全て自分達でやる様にし、こだわっていたものは全てなしでという状況です。それでも追いつきません。
工務店さんは全体的に金額が上がっていると言っていたそうです。
ちなみにその4社の工務店さんは県内のグループに入っている20社位?中から建築家さんと過去に仕事をしているところを選びました。
あまり思いたくないですが、4社が談合しているのではないかと考えてしまいます。今は削って削っての作業でこのままでは何もなくなってしまうのではないかと心が折れそうです。
このまま削るだけ削って建てるべきなのでしょうか。。悩んでいます。。

専門家の回答

9件

星マーク
相談者が役に立った
2016年 3月 7日
ゆきお様
予算に収まらないというのは一番心労がでるものなので心中お察しします。
大分での建設計画とのことですので当方の事務所所在地である東京・神奈川地域の坪単価との違いがあるので参考としてお聞きください。

記入されているグレードから考えて、東京・神奈川だと消費税込みで3000万円(本体2750万、外構250万)程度の工事費になると思います。荒削りでラワン合板仕上げだから安くなるはずと感じていらっしゃるかもしれませんが、実際は普通のビニールクロス仕上げよりも高くなります。

ではどのような対処をすればよいかですが、まずは「ゆきお」様ご自身で選定した工務店1社に同じ図面で見積りしてもらってはいかがでしょうか?
おそらく面積の大幅な縮小などを行わないと予算内には収まらないと思うので、そのためには設計者との協議協力が必要です。談合云々の疑いを無くし、幾ら減額しなければいけないかを確定させるためにも、もう一社見積と取得することをお勧めします。その後に設計者者と協議して進めてみてはいかがでしょうか。

【快適健康環境+Design】森建築設計
■横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内2階
■川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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ユーザーの返答

2016年03月07日

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お返事ありがとうございます。
とても気にいっていた設計でしたので正直最初は頭が真っ白になりました。
専門的な知識が無い分、どうしてこんなに高くなってしまったのかもわからず、、
近日中にまた建築家の方とお話しする機会があるので落ち着いてもう一度、自分達の意向をお話ししてみようと思います。
お忙しい中本当にありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2016年 3月 7日
心中お察しいたします。

さて、予算を1600万円もオーバー。これは非常識ですね。
建築の計画が予算から大幅に外れているかどうかは、設計に
携わるものであれば、1000万円も外す事は無いでしょう。
坪単価からも想像できますが、100万円を超えるような木造住宅は
無い事は無いですが、もの凄い高級建材と、物凄い手の込んだ
納まりで設計された場合でしょう。

4社も見積もりを取られたんですか?多いですね。
談合も十分考えられますし、建築家へのキックバックも考えられます。

ただ、設計図と見積書を拝見していないので、正確な事は申し上げられません。
このように公開の場で質問をされているくらいなので、当の建築家さんを
あまり信用できなくなってしまったってのが本音でしょうか。
困りましたね。

木造の注文住宅は特殊な設備のオンパレードでもなければ、坪単価60万円
くらいで十分に建てる事が出来ます。土地の造成などに掛かる場合は除きます。
地盤改良にもお金が掛かってしまう場合もあります。
それらを抜いて、建築本体は木造であれば60万円から80万円程度です。
つまりMAX2400万円程度じゃないでしょうか。ラワンなど、もっとも安価な
材料です。貼り付ける手間を考えても100万円オーバーなど考えられません。

それからストーブの設置も予定されているようですが、内装の制限などは
大丈夫ですか?まさかとは思いますが、法規をクリアしての設計でしょうね。
ここは公の場なので、十分なお答えになっていないかもしれません。
もし気になるようでしたら、直接お問い合わせください。
客観的な判断ができると思います。

URBAN GEAR / アーバンギア 本多 信章
atelier@urbangeardesign.com
054-206-4343
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ユーザーの返答

2016年03月07日

ゆきおのプロフィール写真

お返事いただきありがとうございます。
建築家の方もそこまで高い材料は使っていないのでなぜ?という風に言っていました。建築家の方自身も見積り金額にはかなり驚かれていたので、正直かなり不安になりました。
とても素晴らしい建築家さんなのでもう一度しっかりと話し合いをし、もう一社別のところにも見積りを出していただく意向でお話ししてみようと思います。
お忙しい中本当にありがとうございます。

星マーク
相談者が役に立った
2016年 3月 7日
ゆきお様

家づくりにおいて予算との調整は非常に大変な事で、何が適正価格か御不安になられているようですね。
ゆきお様の文章にて建坪32坪と記載がありますが、一般的に建坪とは建築面積を示し、坪単価は一般的に延べ坪(延床面積)から算出致します。仮に建坪32坪で総2階と考えると延べ坪(延床面積)64坪になるので建設費が3800万円なら坪約60万となります。
坪単価の分母にあたる延べ坪(延床面積)にポーチ、バルコニーや吹き抜けなど施工床面積として含める場合もあり、特にルールはありません。
予算調整において家の面積は非常に大きな要因ですので御確認が必要です。

延べ坪(延床面積)で32坪であれば、次に確認するのは外壁面積比較、窓数量(大きさが規格サイズか?)基礎面積(基礎形状)、断熱種別などなど欲張っている部分がないかチェックされるのが良いと思います。
仕上げなど見える所は削減しやすい項目なので、まずは建物本体部分が適正な性能仕様で適正価格か判断されるのが宜しいかと思います。

大変な作業になりますが依頼されている建築家を信用して予算内に収まるように調整された方が良いと思います。依頼されている建築家も、今回の4社に裏があるようなら他社への見積もりなど行ってくれると思います。(私ならそうします)

夢のマイホームの為に根気よく家づくり頑張ってくださいっ!
矢印
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ユーザーの返答

2016年03月07日

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お返事いただきありがとうございます。
延べ床面積が32坪でした。確かに断熱材等は高いグレードのものを使用しているとの事でした。夫婦でこの人しかいない!と思って選んだ建築家さんなので今後もしっかりと話し合いながら良いものが出来ればと思います。
かなりショックが大きかったもので、前向きなお返事ありがとうございます。根気強く頑張ってみます。

星マーク
相談者が役に立った
2016年 3月 7日
はじめましてアース・アーキテクツのワシスといいます.

ご相談内容を見ていて思ったことを、箇条書きにして率直に述べさ
せて頂きます。
1、32坪という面積ですが、吹き抜けの面積は入っていないと思い
 ます。吹き抜けも「床がないだけ」で、その他の部分には 金額
 がかかってしまいます。
2、図面を見てみないとわかりませんが、「荒っぽい仕上げ」とあり
 ありますが、逆に「荒っぽい仕上げ」の方が金額がかかる場合が
 往々にあります。
 たとえば、合板のつなぎ目の処理(板と板とのつき合わせの部分
 の摺合せ)に手間がかかります。
 また出隅部分のコーナーの処理にも手間がかかります。
 一般的に、工務店は上記の部分などをきれいに仕上げようとしま
 す。
 そのような手間はいらない(本当に荒っぽい仕上げ)のであれば
 設計者をとおして工務店に説明する必要があると思います。
 構造材の表しの仕様なども上記に同じことが言えます。
3、キッチンと風呂の造作工事に関して
 僕の想像ですが・・、お風呂をFRPで作成して、キッチンはオーダ
 メイド。図面を見てみないとわかりませんが、文章を読む限りでは
 とてもお金がかかる仕様かと思います。
4、スイッチと照明が少々高めとありますが、どの程度か分かりません
 が、照明器具などは一般的に使用されているものの原価は、定価の
 50%近くです。建築家に人気のあるY社などは、ほぼ定価通りです。
 外国製となればもっとい高くなります。
5、建築家と以前に仕事をしたことがあると記されていますが、建築家
 が以前に図面にないことを要求したとか(仕上げ表に型番を記入し
 てない場合は「中程度のもの」という積算基準があります)の過去が
 あると、工務店は高いもので見積もってきます。
6、談合の可能性も無きにあらずです。
 この場合は建築家とは関係がなく、今回の工務店ともかかわりが少な
 い別の会社で見積もる必要があるかと思います。
 
個人的ではありますが、
吹き抜けを面積に入れて65万/坪で納まるように設計し直しす
れば、金額内に納まるような気がします。


 
 
矢印
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2016年03月07日

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お返事いただきありがとうございます。
スイッチやライトなどは普段あまり取り扱っていないものだそうです。私が好きで自分で探したものにしました。キッチンは建築家の方に設計していただきました。一生に一度の買い物なのでもう一社見積りを出してみて、今後の方向性を考えていきたいと思います。
お忙しいなか本当にありがとうございました。

星マーク
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2016年 3月 7日
ゆきお様

東京新宿で、注文住宅を設計しているマックスネット・コンサルタントの
片瀬と申します。

仮に、弊社標準仕様で、今回の工事費を算出すると
建物:32坪×45万=1,440万
外構:250万
薪ストーブ:120万(煙突工事含む)
オーダーキッチンUP分:200万
その他グレードUP分:200万
上記合計:2210万 になりますね。

一度、建築家には話さずに、近くの工務店で、見積を取ってみてください。
多分、弊社が出した金額程度に必ずなると思います。

公の場なので、なぜ高い見積になったかの記載は、控えさせて頂きますが
どうしても・・・であれば、下記まで直接メールしてください。
katase@maxnet-g.co.jp

コストは、必ず下がりますので、ご安心ください。

土地探しからの注文住宅:http://www.maxnet-g.co.jp/
作品集:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/
矢印
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ユーザーの返答

2016年03月07日

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お返事いただきありがとうございます。
とりあえずもう一社見積りを出してみようと思います。私自身ももう少し知識を身につけるべきだったなと実感しました。建築家の方とも更に突き詰めて話し合っていきたいと思います。
本当にお忙しい中ありがとうございました。

星マーク
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2016年 3月 7日
ゆきお 様
この度のご苦労、心中お察しいたします。
夢あるはずの建築計画が暗礁に乗り上げていらっしゃる事に対し、少しでも参考になればとコメントいたします。
問題は整理できる様、箇条書きにいたします。
① 建築家の責任として予算管理があります。
建築家の経験値から出せる数字に許容される誤差は生じるものの、2200万円の予算に対し1600万円UPというのは対1.8倍。コメントのしようがありません。経験不足で自信がない設計者であれば、慎重に裏を取りながら計画を進めるべきです。

② その建築家との信頼関係
設計契約では2200万円の計画で進める事が約束でしょうから、計画修正をしてもらうのが良いでしょう。
今後、共に建築計画を進めるのが困難であれば、これまでの費用を協議して精算し、次のパートナーを探す方が良いと思います。

③ 見積もりを取る業者は内密に選定
VE案(減額)は工務店見積もりをベースにしたものでしょうから、一旦はリセットした方が良さそうですね。
業者はwebでも見つけられます。このsumikaでも可能?かもしれません。
新たに何社か取ってみては如何でしょうか?
見積もりも労力が要りますので、決まるかどうかわからない見積もりをしたがらない業者もあるでしょう。
概算でも良いと伝えて、それを見て信頼できそうなら建築家と一緒に話をすれば良いですね。

まだ建て始めてないのが救いです。
(建築中に揉めている話しも聞きます)
頑張ってください。

SSD建築士事務所株式会社 代表取締役 瀬古 智史
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2016年03月07日

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お返事いただきありがとうございます。
近日中に建築家の方とお話しする予定ですのでしっかりと話し合いたいと思います。別で見積りも出してみたいと思います。
ここまで一緒にやってきた方なのでどんな形であれ、良い方向にいけばいいなと思います。また、新たなパートナーという別の道も視野に入れてしっかりと話し合ってみます。
お忙しい中本当にありがとうございました。
とにかく頑張ります!

星マーク
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2016年 3月 7日
大阪で設計をしていますが、その設計士さんに言って分離発注で
施工してもらったらたぶんかなり安くなります。ただし設計士さんが分離発注に
慣れていないと少し難しいですが、最近の設計士は分離発注のやり方は知っていると思いますので、聞いてみてください。なかなかわからなければ
連絡いただければ、アドバイスはできると思います。
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建築をトータルで考える。人に優しく。自然に優しく
●アイ・シー企画株式会社
●〒562-0023
●大阪府箕面市粟生間谷西4丁目2-37-504
●TEL 072-739-8031
●FAX 072-739-8051
●URL http://www.icen.com/
●E-mail info@icen.com
●長谷川 浩一 hasegawa@icen.com
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ユーザーの返答

2016年03月07日

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お返事いただきありがとうございます。
こちらでたくさんの回答をいただき、家を建てるまでの行程の中に色々な方法があるんだなと少し希望の光が見えてきました。設計士さんに分離発注についてもお話ししてみようと思います。
本当にお忙しい中ありがとうございます。

星マーク
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2016年 3月 7日
木造で坪100万になる原因があるはずです。
1.耐震グレードはいくつですか?
2.長期優良住宅の申請をしていますか?
3.地盤改良をしますか?
4.OMソーラーなどの特殊要素はありますか?
5.太陽光発電、ガス発電などをしていますか?
6.外断熱工法ですか?
以上、特殊要素がなければ、坪70万です。暖炉は150万あればできます。特注キッチンも150万あれば充分。FRPなんてそうかかりません。
まず見積もりの段階で、ターゲットを指示しましたか?工務店は、高く見積もるのが常です。設計者が、良く使っている工務店なら意思疎通ができているはずで、ターゲットも話しているはずです。だからそんなに違わないはず。違うのは、上記の特殊要素。施主に見積もりが出る前に、大幅に額が違っていたら事前に、どの工務店からも連絡がきます。その場でエッエッてな話しは、ありません。ゆっくりとその設計者と話してみてください。
矢印
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2016年03月07日

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お返事いただきありがとうございます。
上記の分に関しては、6番の外断熱工法があてはまるかと思います。ご指摘いただいた事を参考に設計士さんともう一度しっかり話し合いたいと思います。
お忙しい中ありがとうございました。

星マーク
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2016年 3月 7日
消費税8%にUP決定後より九州での一戸建て建築家注文住宅の坪単価は急激にUPしております。工事材料も3割増しは当たり前の状況となっています。
また①職人さんの慢性的不足状況が拍車をかけ②見積依頼を受けても工事を受注してしまうと管理者&職人の手配ができないのでワザと落札しない金額を提出する業者が多くなり③その金額を職人さん達に伝わり賃金が異常にUPするという①~③のスパイラルが展開されています。
大分県だと屋根コロニアル葺き、外壁窯業サイディング葺き、内装壁&天井石膏ボード下地ビニルクロス張り、内装床複合フローリング張りのハウスメーカーの標準仕様でも、施工床面積算定坪単価でも50万円/坪(税別)は致します。

施工床面積はハウスメーカーが使用する坪単価等に使用されていますが吹き抜け等が無くても法上の1割~2割程度UPします。今回は天井も張らない部分もある様で造体を化粧材とする訳ですのでそれも吹抜けと同様に施工床面積に含めなければなりません。

外構工事費を250万円消費税8%を除いた工事費は2200÷1.08-250≒1790万円
施工床面積を32×1.2≒38坪と仮定すると47万円/坪となりますので上記の標準仕様程度が適正な建築となります。

他のUP要因はご記入なさっているものだけでも、
・外壁のガルバリウム鋼板張り・木材張り(更に保護塗料も必要)
・一部床のモルタル仕上げ(その下地コンクリート増し打ちも必要)
・ラワン合板張り(薪ストーブがあることも考慮すると内装制限上石膏ボードが適当)
・化粧梁仕上げ
・FRPの浴室及びオーダーキッチン
・ライト及び特注スイッチ
・建築家提案の特殊物
つまりご記入なさっている物は全てグレードUPになります。
この他にご記入なさっていませんので判断はできませんが
・屋根の材質、形状、勾配、軒の出
・基礎面積や屋根面積←総2階建てに近い方が総工事費・坪単価共に下がります。
・設備グレード(衛生陶器・洗面台・今後のUB・システムキッチン・インターホン)
・造作家具(イケヤ・ニトリ等の既製品ビルトインにするとよい)
・物干し金物、手摺、タオル掛け、カーテン等
・太陽光発電等の電化製品の工事費参入。
・テラス、バルコニー等を最低限とする。(デッキテラスは難しい)
も確認するとよいです。

建築家の概算算出はあくまで過去の状況よりの算出ですので、稀に想定外のことも起こります。最終的には別会社(施工者)との契約ですので、ハウスメーカー等の設計施工とは異なり明確な金額をご提示することはできません。(逆に、契約後変更は全てUPになるばかりでない利点が建築家設計住宅にはございます。)
また、施工会社の状況に応じては、20万円/坪以上格安な請負となることも多々ございます。

建築主・設計者・施工者の信頼関係がないと良い住宅はできません。
幸い、現在設計者に対して強い信頼がお有りの様ですので、
①メンバーを変えて競争見積を行なう。
②現在のメンバーに予算内での請負可能な案を出してもらう。本気で取りたい会社はキチンと対応して頂けると思われますのでその判断もできます。
③どうしても取り入れたい物を標準仕様に最大でも2点程加えて図面を作成しなおしたもので再見積を行なう。
④外構工事は今回の工事では諦めてその工事費を本体工事費に含める。
以上の何れかの対応をなさっては如何でしょうか?

談合については無きにしも非ずの感想を持ってます。詳細の数量を何点か比較すれば判断はつくと思います。4社で2万円~50万円の差しかないなんて少なくとも下請会社の殆どが同じでないと有り得ないと思いました。若しくは下請会社の2次談合が考えられます。県内の上位工務店だけの指名も気になります。確かに全国超大手←全国大手←県内大手←住宅中小とランクが高い程同じ職人さんでも精度は高くなりますが会社が大きい程経費は項目立てが無くても高くなります。
会社が小さくてもよい実績がある工務店を探されれば同じ設計内容でも格段に見積金額は下がります。

弊社の実績にある物件でも2000万円予算での1000万円の差は多々ございますし(最低は予算内)、先日完成した物件は倍以上の見積を②の方法で依頼しました。
細かい仕様は変更になりましたがプランはそのままで動線や空間は変わりませんでしたので結果的に大変喜ばれています。また監理を建築家がシッカリ厳しく行なえば(図面通りに必ず行なわせる)、多少腕の悪い施工会社でもそんなに設計と異なる酷い住宅空間にはなりません。

理想の住宅に少しでも近づけられることを祈念致します。







矢印
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ユーザーの返答

2016年03月07日

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とても詳しく回答いただきありがとうございます。消費税や人手不足等そういう点も原因のひとつと考えられるのですね。ただ高くなってきているとしか説明されていなかったので、こちらとしてもなぜ?なぜ?と疑心暗鬼になっていました。ご回答いただいた事を参考にひとつひとつ見直し、設計士さんとしっかり話し合い、別のところにも見積りをお願いしてみようと思います。原因と考えられることも回答いただき、少しすっきりしました。
本当にお忙しい中ありがとうございます。

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