建築家の見積りから大幅1600万円超えた工務店の見積りについて

ゆきお様
予算に収まらないというのは一番心労がでるものなので心中お察しします。
大分での建設計画とのことですので当方の事務所所在地である東京・神奈川地域の坪単価との違いがあるので参考としてお聞きください。

記入されているグレードから考えて、東京・神奈川だと消費税込みで３０００万円（本体２７５０万、外構２５０万）程度の工事費になると思います。荒削りでラワン合板仕上げだから安くなるはずと感じていらっしゃるかもしれませんが、実際は普通のビニールクロス仕上げよりも高くなります。

ではどのような対処をすればよいかですが、まずは「ゆきお」様ご自身で選定した工務店１社に同じ図面で見積りしてもらってはいかがでしょうか？
おそらく面積の大幅な縮小などを行わないと予算内には収まらないと思うので、そのためには設計者との協議協力が必要です。談合云々の疑いを無くし、幾ら減額しなければいけないかを確定させるためにも、もう一社見積と取得することをお勧めします。その後に設計者者と協議して進めてみてはいかがでしょうか。

【快適健康環境+Design】森建築設計
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心中お察しいたします。

さて、予算を1600万円もオーバー。これは非常識ですね。
建築の計画が予算から大幅に外れているかどうかは、設計に
携わるものであれば、1000万円も外す事は無いでしょう。
坪単価からも想像できますが、100万円を超えるような木造住宅は
無い事は無いですが、もの凄い高級建材と、物凄い手の込んだ
納まりで設計された場合でしょう。

4社も見積もりを取られたんですか？多いですね。
談合も十分考えられますし、建築家へのキックバックも考えられます。

ただ、設計図と見積書を拝見していないので、正確な事は申し上げられません。
このように公開の場で質問をされているくらいなので、当の建築家さんを
あまり信用できなくなってしまったってのが本音でしょうか。
困りましたね。

木造の注文住宅は特殊な設備のオンパレードでもなければ、坪単価60万円
くらいで十分に建てる事が出来ます。土地の造成などに掛かる場合は除きます。
地盤改良にもお金が掛かってしまう場合もあります。
それらを抜いて、建築本体は木造であれば60万円から80万円程度です。
つまりMAX2400万円程度じゃないでしょうか。ラワンなど、もっとも安価な
材料です。貼り付ける手間を考えても100万円オーバーなど考えられません。

それからストーブの設置も予定されているようですが、内装の制限などは
大丈夫ですか？まさかとは思いますが、法規をクリアしての設計でしょうね。
ここは公の場なので、十分なお答えになっていないかもしれません。
もし気になるようでしたら、直接お問い合わせください。
客観的な判断ができると思います。

URBAN GEAR / アーバンギア　本多 信章
at*****geardesign.com
054-206-4343

ゆきお様

家づくりにおいて予算との調整は非常に大変な事で、何が適正価格か御不安になられているようですね。
ゆきお様の文章にて建坪32坪と記載がありますが、一般的に建坪とは建築面積を示し、坪単価は一般的に延べ坪（延床面積）から算出致します。仮に建坪32坪で総2階と考えると延べ坪（延床面積）64坪になるので建設費が3800万円なら坪約60万となります。
坪単価の分母にあたる延べ坪（延床面積）にポーチ、バルコニーや吹き抜けなど施工床面積として含める場合もあり、特にルールはありません。
予算調整において家の面積は非常に大きな要因ですので御確認が必要です。

延べ坪（延床面積）で32坪であれば、次に確認するのは外壁面積比較、窓数量（大きさが規格サイズか？）基礎面積（基礎形状）、断熱種別などなど欲張っている部分がないかチェックされるのが良いと思います。
仕上げなど見える所は削減しやすい項目なので、まずは建物本体部分が適正な性能仕様で適正価格か判断されるのが宜しいかと思います。

大変な作業になりますが依頼されている建築家を信用して予算内に収まるように調整された方が良いと思います。依頼されている建築家も、今回の4社に裏があるようなら他社への見積もりなど行ってくれると思います。（私ならそうします）

夢のマイホームの為に根気よく家づくり頑張ってくださいっ！

はじめましてアース・アーキテクツのワシスといいます.

ご相談内容を見ていて思ったことを、箇条書きにして率直に述べさ
せて頂きます。
1、32坪という面積ですが、吹き抜けの面積は入っていないと思い
　ます。吹き抜けも「床がないだけ」で、その他の部分には　金額
　がかかってしまいます。
2、図面を見てみないとわかりませんが、「荒っぽい仕上げ」とあり
　ありますが、逆に「荒っぽい仕上げ」の方が金額がかかる場合が
　往々にあります。
　たとえば、合板のつなぎ目の処理（板と板とのつき合わせの部分
　の摺合せ）に手間がかかります。
　また出隅部分のコーナーの処理にも手間がかかります。
　一般的に、工務店は上記の部分などをきれいに仕上げようとしま
　す。
　そのような手間はいらない（本当に荒っぽい仕上げ）のであれば
　設計者をとおして工務店に説明する必要があると思います。
　構造材の表しの仕様なども上記に同じことが言えます。
3、キッチンと風呂の造作工事に関して
　僕の想像ですが・・、お風呂をFRPで作成して、キッチンはオーダ
　メイド。図面を見てみないとわかりませんが、文章を読む限りでは
　とてもお金がかかる仕様かと思います。
4、スイッチと照明が少々高めとありますが、どの程度か分かりません
　が、照明器具などは一般的に使用されているものの原価は、定価の
　50％近くです。建築家に人気のあるY社などは、ほぼ定価通りです。
　外国製となればもっとい高くなります。
5、建築家と以前に仕事をしたことがあると記されていますが、建築家
　が以前に図面にないことを要求したとか（仕上げ表に型番を記入し
　てない場合は「中程度のもの」という積算基準があります）の過去が
　あると、工務店は高いもので見積もってきます。
6、談合の可能性も無きにあらずです。
　この場合は建築家とは関係がなく、今回の工務店ともかかわりが少な
　い別の会社で見積もる必要があるかと思います。
　
個人的ではありますが、
吹き抜けを面積に入れて65万/坪で納まるように設計し直しす
れば、金額内に納まるような気がします。


　
　

ゆきお様

東京新宿で、注文住宅を設計しているマックスネット・コンサルタントの
片瀬と申します。

仮に、弊社標準仕様で、今回の工事費を算出すると
建物：３２坪×４５万＝１，４４０万
外構：２５０万
薪ストーブ：１２０万（煙突工事含む）
オーダーキッチンＵＰ分：２００万
その他グレードＵＰ分：２００万
上記合計：２２１０万　になりますね。

一度、建築家には話さずに、近くの工務店で、見積を取ってみてください。
多分、弊社が出した金額程度に必ずなると思います。

公の場なので、なぜ高い見積になったかの記載は、控えさせて頂きますが
どうしても・・・であれば、下記まで直接メールしてください。
k*****t-g.co.jp

コストは、必ず下がりますので、ご安心ください。

土地探しからの注文住宅：http://www.maxnet-g.co.jp/
作品集：http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/

ゆきお 様
この度のご苦労、心中お察しいたします。
夢あるはずの建築計画が暗礁に乗り上げていらっしゃる事に対し、少しでも参考になればとコメントいたします。
問題は整理できる様、箇条書きにいたします。
① 建築家の責任として予算管理があります。
建築家の経験値から出せる数字に許容される誤差は生じるものの、2200万円の予算に対し1600万円UPというのは対1.8倍。コメントのしようがありません。経験不足で自信がない設計者であれば、慎重に裏を取りながら計画を進めるべきです。

② その建築家との信頼関係
設計契約では2200万円の計画で進める事が約束でしょうから、計画修正をしてもらうのが良いでしょう。
今後、共に建築計画を進めるのが困難であれば、これまでの費用を協議して精算し、次のパートナーを探す方が良いと思います。

③ 見積もりを取る業者は内密に選定
VE案(減額)は工務店見積もりをベースにしたものでしょうから、一旦はリセットした方が良さそうですね。
業者はwebでも見つけられます。このsumikaでも可能？かもしれません。
新たに何社か取ってみては如何でしょうか？
見積もりも労力が要りますので、決まるかどうかわからない見積もりをしたがらない業者もあるでしょう。
概算でも良いと伝えて、それを見て信頼できそうなら建築家と一緒に話をすれば良いですね。

まだ建て始めてないのが救いです。
(建築中に揉めている話しも聞きます)
頑張ってください。

SSD建築士事務所株式会社 代表取締役 瀬古 智史

大阪で設計をしていますが、その設計士さんに言って分離発注で
施工してもらったらたぶんかなり安くなります。ただし設計士さんが分離発注に
慣れていないと少し難しいですが、最近の設計士は分離発注のやり方は知っていると思いますので、聞いてみてください。なかなかわからなければ
連絡いただければ、アドバイスはできると思います。
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建築をトータルで考える。人に優しく。自然に優しく
●アイ・シー企画株式会社
●〒５６２－００２３
●大阪府箕面市粟生間谷西４丁目２－３７－５０４
●ＴＥＬ　０７２－７３９－８０３１
●ＦＡＸ　０７２－７３９－８０５１
●URL http://www.icen.com/
●E-mail *****com
●長谷川　浩一 has*****com
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木造で坪100万になる原因があるはずです。
1.耐震グレードはいくつですか？
2.長期優良住宅の申請をしていますか？
3.地盤改良をしますか？
4.OMソーラーなどの特殊要素はありますか？
5.太陽光発電、ガス発電などをしていますか？
6.外断熱工法ですか？
以上、特殊要素がなければ、坪70万です。暖炉は150万あればできます。特注キッチンも150万あれば充分。FRPなんてそうかかりません。
まず見積もりの段階で、ターゲットを指示しましたか？工務店は、高く見積もるのが常です。設計者が、良く使っている工務店なら意思疎通ができているはずで、ターゲットも話しているはずです。だからそんなに違わないはず。違うのは、上記の特殊要素。施主に見積もりが出る前に、大幅に額が違っていたら事前に、どの工務店からも連絡がきます。その場でエッエッてな話しは、ありません。ゆっくりとその設計者と話してみてください。

消費税8％にUP決定後より九州での一戸建て建築家注文住宅の坪単価は急激にUPしております。工事材料も3割増しは当たり前の状況となっています。
また①職人さんの慢性的不足状況が拍車をかけ②見積依頼を受けても工事を受注してしまうと管理者＆職人の手配ができないのでワザと落札しない金額を提出する業者が多くなり③その金額を職人さん達に伝わり賃金が異常にUPするという①～③のスパイラルが展開されています。
大分県だと屋根コロニアル葺き、外壁窯業サイディング葺き、内装壁＆天井石膏ボード下地ビニルクロス張り、内装床複合フローリング張りのハウスメーカーの標準仕様でも、施工床面積算定坪単価でも50万円/坪(税別)は致します。

施工床面積はハウスメーカーが使用する坪単価等に使用されていますが吹き抜け等が無くても法上の１割～２割程度ＵＰします。今回は天井も張らない部分もある様で造体を化粧材とする訳ですのでそれも吹抜けと同様に施工床面積に含めなければなりません。

外構工事費を250万円消費税8％を除いた工事費は2200÷1.08-250≒1790万円
施工床面積を32×1.2≒38坪と仮定すると47万円/坪となりますので上記の標準仕様程度が適正な建築となります。

他のＵＰ要因はご記入なさっているものだけでも、
・外壁のガルバリウム鋼板張り・木材張り(更に保護塗料も必要)
・一部床のモルタル仕上げ(その下地コンクリート増し打ちも必要)
・ラワン合板張り(薪ストーブがあることも考慮すると内装制限上石膏ボードが適当）
・化粧梁仕上げ
・ＦＲＰの浴室及びオーダーキッチン
・ライト及び特注スイッチ
・建築家提案の特殊物
つまりご記入なさっている物は全てグレードＵＰになります。
この他にご記入なさっていませんので判断はできませんが
・屋根の材質、形状、勾配、軒の出
・基礎面積や屋根面積←総２階建てに近い方が総工事費･坪単価共に下がります。
・設備グレード(衛生陶器･洗面台･今後のＵＢ･システムキッチン･インターホン)
・造作家具(イケヤ･ニトリ等の既製品ビルトインにするとよい)
・物干し金物、手摺、タオル掛け、カーテン等
・太陽光発電等の電化製品の工事費参入。
・テラス、バルコニー等を最低限とする。(デッキテラスは難しい)
も確認するとよいです。

建築家の概算算出はあくまで過去の状況よりの算出ですので、稀に想定外のことも起こります。最終的には別会社(施工者)との契約ですので、ハウスメーカー等の設計施工とは異なり明確な金額をご提示することはできません。(逆に、契約後変更は全てＵＰになるばかりでない利点が建築家設計住宅にはございます。)
また、施工会社の状況に応じては、20万円/坪以上格安な請負となることも多々ございます。

建築主･設計者･施工者の信頼関係がないと良い住宅はできません。
幸い、現在設計者に対して強い信頼がお有りの様ですので、
①メンバーを変えて競争見積を行なう。
②現在のメンバーに予算内での請負可能な案を出してもらう。本気で取りたい会社はキチンと対応して頂けると思われますのでその判断もできます。
③どうしても取り入れたい物を標準仕様に最大でも２点程加えて図面を作成しなおしたもので再見積を行なう。
④外構工事は今回の工事では諦めてその工事費を本体工事費に含める。
以上の何れかの対応をなさっては如何でしょうか？

談合については無きにしも非ずの感想を持ってます。詳細の数量を何点か比較すれば判断はつくと思います。４社で２万円～５０万円の差しかないなんて少なくとも下請会社の殆どが同じでないと有り得ないと思いました。若しくは下請会社の２次談合が考えられます。県内の上位工務店だけの指名も気になります。確かに全国超大手←全国大手←県内大手←住宅中小とランクが高い程同じ職人さんでも精度は高くなりますが会社が大きい程経費は項目立てが無くても高くなります。
会社が小さくてもよい実績がある工務店を探されれば同じ設計内容でも格段に見積金額は下がります。

弊社の実績にある物件でも2000万円予算での1000万円の差は多々ございますし(最低は予算内)、先日完成した物件は倍以上の見積を②の方法で依頼しました。
細かい仕様は変更になりましたがプランはそのままで動線や空間は変わりませんでしたので結果的に大変喜ばれています。また監理を建築家がシッカリ厳しく行なえば(図面通りに必ず行なわせる)、多少腕の悪い施工会社でもそんなに設計と異なる酷い住宅空間にはなりません。

理想の住宅に少しでも近づけられることを祈念致します。