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見積りが大幅にアップしてしまいました

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せれん
北海道
はじめまして、札幌で建築計画中です。土地は240坪/建蔽率40/容積率80。
現在の計画では木造一部RC/地下1階地上2階/≒448㎡です。既存住宅(RC≒350㎡)を取り壊して建築する予定です。
ファーストプランをみて4社(HMの注文建築部門や建築士)比較検討し、既存住宅の再利用を考慮してくれて、私達のイメージに最も近い建築士さんに決めました。
当初の見積もりは14000万円弱(解体費込み)。計画当初からオーダーキッチンやオーダーバス、造作家具などのお話しをしており、少々お高くなるのは覚悟していました。が、2回目の見積りが出てきたところ、なんと22000万円(解体費別)でした。同じ工務店さんとのことですが、もう1件建てられちゃうくらい+でしたのでびっくりしましたし、仕様を下げて対応できるような額ではないので、ここまで乖離するものなのか。。よくわからなくなってしまいました。
建築士さんも少々驚いたと。。良く仕事をしている信頼できる工務店だが、ここまでのことは今までなかったと。。これから見積りの一つ一つを精査し、分析して見直し、報告すると言っていました。
ざっと見る限りでは、建物自体の見積りはほぼ変わりないようですが、造作家具のクオリティや照明等で大幅アップしているようです。
当然、今まで建築士さんとは大きくかかりそうなところは(床材やキッチンやバスの仕上げ、造作家具の仕上げ)サンプル等を確認しながら(金額も含めて)やってきました。リビングや寝室以外の仕様をさげたり、地下は玄関とガレージですし、屋内のテラス(断熱不要)や納戸も多くあり、メリハリもつけています。

建築士さんは信頼してお任せしていますが、注文住宅の見積りとはこんなものなのでしょうか。。工務店の方にもお会いしていますが、まじめそうな方でしたし、たまたま前社長さんと面識がありましたので、悪く思いたくはありません。。

建築士さんの詳細報告はこれからですが、正直、今後どのように進めていくべきなのか困惑しています。希望はてんこ盛りですが、そもそも無理な計画だったのでしょうか、他の工務店での見積りを取るべきでしょうか。また見積りは何を重点に確認するべきでしょうか。。
よいアドバイスがあればお聞かせ下さい。よろしくお願いいたします

専門家の回答

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星マーク
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2016年 4月23日
セレンさん、はじめまして。東京を中心に設計活動をしている大室俊之という者です。心中お察しします。

見積もりが出てくるまでは、設計を通して建築士さんと、良好な関係ができている様子。建築士の役目には見積もり調整もあるので、その建築士さんを信じてください。・・・と言いたいところですが、解体工事も考えると、当初の1.5倍を超える予算増額。私の経験では、仕上げや設備機器の仕様を下げる、といった設計変更のみでは当初予算内におさめるのは、むずかしい。規模縮小など設計やり直しに近い大幅な変更が必要になるのではないかと思います。

そんな困難な状況かと思いますが、今はとにかく建築士さんの報告を待ちましょう。その上で、充分な減額ができていなかった場合、数社の工務店に見積もり依頼することを、建築士さんに提案したらいかがでしょうか?

その提案を、セレンさんが納得できる理由もなく拒むとしたら、その建築士さんとのお付き合いを考え直した方がいいかもしれません。独立した建築士に依頼するメリットのひとつは、施主の利益を考え、公正な工務店選びができることです。その役割を果たしていない可能性があるからです。

セレンさんの家づくりがうまくいくことを願ってます。






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ユーザーの返答

2016年04月23日

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ご回答頂きどうもありがとうございました。
明日、詳しい報告がありますので、大室さんのおっしゃる通り、まずはそれを聞いたうえで、再検討というところですよね。

昨年の今頃からお断りした他の3社を含めた方々とプランや見積りのやり取りをはじめ、昨年秋に今回の建築士さんに決定するまでも、それぞれの建築現場や事例など見学したり、ほぼ毎週2回程度どちらかの方と打合せをしたりして時間と労力を使いました。
北海道は雪の関係もあり、やっとこれから本格的に。。と思っていた矢先ですので、またやり直しか。。と思うと正直凹みます。。。

時間的猶予はありますので、きちんと見極めて、新たな気持ちで頑張りたいと思います。
この度はどうもありがとうございました

星マーク
相談者が役に立った
2016年 4月23日
せれん様

はじめまして、atelier CHOCOLATE 一級建築士事務所の大田真と申します。
文面内容から想定できる範囲で、私の考えを申します。

■ご予算とお見積り
ご依頼された建築士さん(以下、設計者)というのが、設計事務所(施工部門を持っていない、設計+監理専門)の方という意味だと理解してお話しします。

今回設計を気に入られたというように設計事務所のメリットは多々あるのですが、設計事務所の場合、設計をしながら、常に正確な工事金額を把握することが難しいというデメリットが挙げられる場合があるかと思います。

その為、設計の途中段階で、ご予算と金額に大きなずれがないか把握する方法を取ることが多いです。
設計内容や規模、種類等にもよりますが、例えば、私も含め、設計+監理を専門としている事務所ですと、設計の途中段階で、工務店に概算見積もりを取る、もしくは設計事務所内で概ねの積算(積算:簡単に言いますと、材料の数量や単価などから工事費を計算すること)ができなくとも、外注で積算をする等です。

当初のお見積もりというのが、はじめの提案段階のものであれば、設計図面を完成させる前に概算見積もりを取るなどした方が自然だったかと思います。
もしも当初お見積りというのが、設計がある程度進んだ段階、基本設計が完了した位での金額だったとして、特別に説明がなかったとすれば、当初の1.57倍で、8000万円の増額は、やはり膨らみ過ぎという印象です。

ただし、もしも設計者の方で、ここまで金額が膨らんでいても、予算に追い付けると言っていて、それを信頼できそうであれば、そのままお任せして様子をみてもいいかと思います。設計者の中には、大幅に予算オーバーしても、予算に追い付ける手段や自信を持っているという方もいらっしゃるようですので。


■坪単価から
448㎡≒135坪
14,000万円/135≒104万円/坪

22,000万円/135≒163万円/坪

詳細な設計内容がわかりませんので、想像が含まれる前提になりますが。
一般的に言われているRC坪単価がおおよそ80~100万円/坪という額ですので、上記の計算からしますと、当初見積もりはおかしくない額ですが、2回目の見積りはかなり高額だと思います。(勿論そういう設計になったということも考えられますが。)
図面を描き進める程、詳細な部分が出てくるので、それらの金額を積み上げていくと、見積り額が大きくなるということは多々ある話ではありますが、それでもこの額はかなり大きいように感じます。

適切なお見積りがされているとするならば、おっしゃっているいるように造作家具や照明が相当なアップになったということも、あくまでも一因には考えられます。造作家具でも、大工さんのできる程度であれば、金額はさほどでないのですが、家具屋さんのつくるものとなると一般的にかなり高額になりますので。


■今後
(1)上記の通り、もしも設計者が予算に追い付けるという自信や手段があると言っていて、それを信頼するようであれば、工務店との見積り調整をお願いして、様子をみる。
それが、あまりに大きな仕様変更を伴うなど、見積り調整が難しいようであれば、下記の通りがいいかと思います。
(2)相見積もり(工務店数社に見積りを依頼)をされているのか不明なのですが、設計者の意向等で、もしも相見積もりを取っていない(もしくは相見積もりを取った工務店の数が少ない)ようであれば、設計事務所とのお仕事に慣れている複数の工務店に、相見積もりを取ることをお願いする。
出てきた工務店の見積りが適正かどうか見極める必要はありますが、他の工務店のお見積りで、あっさりと予算に近い金額が出る可能性もあります。

設計者が、今までに仕事を一緒にやり慣れている工務店でないと難しいと考えている場合もありますが、予算に追い付けることを優先する状況だと思いますので。


■見積りの確認
本来は、それを説明するのも設計者の仕事だと思いますが、1社のみの見積りだとなかなか難しいところもあると思いますので、相見積もりを取って、同じ項目での金額を比較するということがわかりやすいと思います。工務店によって、得意・不得意な工種がありますので。


上手く進むよう、祈っております。

atelier CHOCOLATE 一級建築士事務所 大田真
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ユーザーの返答

2016年04月23日

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ご回答頂きどうもありがとうございました。

確かに、造作家具の中には家具屋さん仕様のものもあると言っていました。。
最初の見積りは、同じ設計、仕様で、もう1社見積りをとりましたが、ほぼ同じ金額でした。
今回は他はとっていません。

工務店によっての得手不得手の部分は全くわかりませんでした。確かに今回は少々高級住宅の部類に入るのかもしれませんが、やはりそういった住宅ばかり建てているところの方がいいのでしょうか。

まずは明日、建築士さんからの詳しい報告を聞いてみます。。大田さんのおっしゃる通り、もしかしたら予算に近づける自信や秘策をお持ちかもしれませんしね。。
そのあと、相見積もりなのか、根本的に再検討なのか、見極めていきたいと思います。
少々困惑していましたが、お話しを頂き、気持ちを立て直し頑張ってみます
どうもありがとうございました。

星マーク
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2016年 4月23日
これだけのグレードの住宅を新築するのに見積もり合わせをせず、1社だけの見積もりで検討されていることに問題があると思います。建築家や工務店がどんなに良くても、こういう状況で見積もれば高くなるのはやむを得ません。やはり数社が競争する状況が必要です。そうすればこれだけの規模ですと、最高値と最安値では恐らく数千万円の差が出ると思います。建築の見積もりというのは、工務店の状況によって大きく変わるもので、水物です。感覚的に寿司の時価に近いこともあります。2,000万円ぐらいの住宅の見積もり合せをしても、高級車1台が買えるくらいの差は出てきます。ですので、数社の工務店に見積依頼されるのが良いと思います。建築家がそれをできないというのであれば、建築家と工務店の間に特別な関係があるかも知れず、できればその建築家と計画を進めるのは避けたほうが良いと思います。建築家はあくまでもクライアントの代理人ですから、工務店からはフリーな存在である必要があるからです。
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ユーザーの返答

2016年04月23日

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ご回答頂きどうもありがとうございました。

私の勉強不足というところですね。。確かに建築士さんを全面的に信頼していました。
今回の建築計画にあたり、何人かの建築士さんとお話しをし、意見交換をしてきた中で、少々物足りないところもありましたが、強い自己主張はせず、大判風呂敷を広げず、慎重な方でしたので、お願いしました。当初は別の工務店さんでしたが、ありがちな、とてもおおざっぱな感じの方で、心配していましたが、建築士さんが私の態度に気付き、別に今回の工務店さんをご紹介頂きました。

競争させるというのはなんでも大切なことですよね。。北海道にいると選択肢がすくないことに慣れてしまい、忘れていました。
他社への見積り依頼も含めて再検討していきたいと思います

この度はご意見頂きどうもありがとうございました。

星マーク
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2016年 4月23日
初めまして。

札幌で設計から施工までのお仕事をしており
スーパーゼネコン・設計事務所・下請け工事店の勤務を経験して、独立して現在に至ります。

疑問をお感じになっていることに関して、私の経験も含めて特に建築の流れなどを含めたお話しをしたいと思います。

見積もりする工務店さんは自社の得意な施工パターンを持っており、特にハウスメーカーさんは少しでも自社の仕様から違ったものを見積もることに関して不得手な傾向があります。

それは決して悪いことではなくて、スムーズに見積もりや施工を進めるための基本的な傾向や事情があるとお考えください。

実際に私が施工したシックハウス・電磁波対策住宅が3500万円の見積もりの時に、全く同じ内容・仕様で上場されている大手建設会社さんが6800万円の見積もりが出たこともありますし、札幌市内でせれんさんと同じような事例を良く聞くことがあります。

工務店さんが見積もりを造る際はほとんどの場合、建材店、協力業者、職人さんなどに図面を渡すか仕様を伝えて、出てきた見積もりに利益と経費を載せてそのまま実行予算とするので、多くの場合はどうしても内容について下請け任せになる傾向があります。

自社の得意の施工パターンであればそれなりに安くなることもありますが、こだわった仕様であればある程、内容をしっかりと把握出来ないことからも見積金額が増加するのはその為です。

この部分は当然のことながら設計と施工を切り離した場合に於いて、ほとんどの設計士さんがコントロール出来ない部分ですのでこのような問題が起り、中立性を保つ上ではメリットのある設計・監理と施工の分離発注のデメリットと言えるかもしれません。

また、見積もりに関して伝達や流れとして設計・監理と施工を分けた場合、お客様⇔設計士⇔工務店(ハウスメーカーだと、更に営業⇔施工部)⇔協力業者⇔職人さん⇔問屋⇔メーカー、となります。

全てを自社で設計・施工する場合、お客様⇔建築事務所⇔問屋・職人・協力業者・メーカーとなります。

ヨーロッパやアメリカはシンプルにこの仕組みなので仕上げまでデザイナーの移行が伝わりやすい仕組みですし、⇔の数が少ないほど当然経費も少なくなり、意志のニュアンスも伝わりやすいです。

ですので原価の仕組みを知っていて遣り繰りが出来るスーパー設計士さんであればこう云ったところを工務店さんに指摘して、見積もり金額の圧縮を図ることが出来ると思います。

あくまで札幌市内の一般的な傾向とお考えくだされば幸いです。


夢を実現するためには、こだわりの建築の場合ほど設計施工を兼ねた建築士さんにお願いするのもひとつの方法です。

基本はあくまで実行予算をベースにして夢や希望のデザインとすり合わせて行くことをお勧めします。


きっと実現しますので、諦めずに頑張ってみてください。




矢印
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矢印
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ユーザーの返答

2016年04月23日

せれんのプロフィール写真

ご回答頂きどうもありがとうございました

札幌でお仕事されているとのことで、少し身近に感じさせて頂けました。
確かに建築士さんの話の中で工務店から業者等への伝達に少々問題があるようだ、とは言っていました。このクラスの住宅実績がないため、下請けはどの辺りの仕様まで見ればいいのか、がわからないようで、一番高い見積りを合わせたらこうなったらしい。。。と。
まさにご回答内容と一致しています。意思のニュアンスが全く通じていなかった。。ということです

まずは、建築士さんの詳細報告を聞き、じっくり向き合ってやっていこうと思います
この度はどうもありがとうございました。

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