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再建築「不可」を「可」に

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Ayumi
東京都
はじめまして。
現在、築55年の再建築不可物件に住んでいます。公道に面しておらず、他者所有の通路にのみ接しており、また建蔽率・容積率もはるかにオーバーしてしまっている物件です。
通路部分の間口は2m以上(車は通れます)、奥行きは30m以上ありそうです。
環境がとても気に入っているので、審査会を通して出来れば建て替えたいと考えています。
ただ、この状況でどこに相談、依頼をすればよいのか検討が付かず、悩んでいます。
建築家の方に全てをお願いできるのか、また、別途不動産会社等に依頼すべき事情なのか…。

専門家の方に御指南いただけますと幸いです。

専門家の回答

4件

2016年10月16日
Ayumiさん
通路部分の2ⅿが4ⅿになり永久的に通路として確保できるかが焦点です。現在、行政は防災の街づくり関連として、市街地密集地の整備を進めているところでもあります。従って、このような、建物をどうするかの相談にはそれなりに行政も前向きではあると思います。あとは、いかに建築基準法に準拠するかです。
その一歩が接道義務。
そして、違反となる部分をどう解決していくかです。
そこで、接道義務の問題!
奥行き30ⅿの接路している家屋の人たちが4ⅿ(記憶では建物がせり出しておりそれを壊さないといけないので緩和するとかあったような・・(市街地密集地に関する法律)を確保するのに協力してくれるか?です。
不動産会社は地上げとか、売買は得意なのですが、このようなケースは、どうでしょうか?
それより、接路している人たちの連携が必要です。
鶴崎より
相談については、下記に連絡ください。できるだけ対応します。
k-tsurusaki@nifty.com
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ユーザーの返答

2016年10月16日

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回答いただき、ありがとうございます。
やはり不動産会社ではないのですね、、
接路している人達の連携、これについてはデリケートな問題でもあるので、まだ全く相談できていないのです、、
こういった話で、今うまくいっている関係がギクシャクする、ともよく聞くので、
もう少し下調べをしっかりした上で、
近隣のお宅には相談したいと思います。

2016年10月16日
Ayumiさん
以前板橋区で、お寺の借地にたっていた住宅について
同じような状況で相談を受けたことがあります
行政に現状の説明を行い、協議を重ねるしか無いと思います
板橋区の物件は、結局立て替えは不可、行政届け出の不要な
改修工事の対応となりました。
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ユーザーの返答

2016年10月16日

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行政と協議、とのこと、一度市役所に行き、話をしてみようと思います。
全面改修についても視野に入れつつ、
少しでも前に進められればと思います。
ありがとうございました。

2016年10月16日
Ayumiさん、はじめまして。

大田区で設計事務所をしております河野と申します。
42条ただし書きの案件は都内、都下、横浜などで行ったことがあります。

それぞれ計画地の状況に大きく影響しますし、自治体や担当者によっても対応がすべて異なります。
建築士でも詳しい方とそうでない方もおります。建築基準法だけでなく、土地の権利関係との調整など、かなりのテクニックが必要です。
勿論、審査会でOKがでないこともあります。

必要であればご相談にのらせて戴きます。

河野秀樹建築研究所一級建築事務所
http://kohnok.la.coocan.jp/


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ユーザーの返答

2016年10月16日

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ご回答いただきまして、ありがとうございます。
やはり、再建築不可を可にするテクニックをお持ちの専門家にお願いしないと厳しいのですね。
そういった物件を専門に扱っている会社などは見かけないので、
建築士の方で、実績のある方にお願いする方向で検討したいと思います。

星マーク
相談者が役に立った
2016年10月17日
こんにちは。プランプランの山下と申します。
接道していない土地の建築許可についてですね。

新築する場合は建築確認申請の許可の前に、43条ただし書きの許可が必要となります。
今まで世田谷区、練馬区でその案件がありました。
接道していない敷地については行政の方で情報、方針を持っていることが多いです。
状況にもよりますが、テクニックというよりその方針(建築審査会を通る)を確認するだけかなと思います。
そして、相談相手は土地の売買/権利関係の整理が必要な場合は不動産業者を使うことが必要でしょうが、そうで無い場合は設計事務所で良いかと思います。
ただ、ご自身でも概略は調べられると思います。

相談先の行政は特定行政庁(建築確認申請などの業務を行うところ)になります。
23区の場合はその区役所になりますが、市町村の多くは東京都の合同庁舎(いくつかに分かれています)になります。
市役所に聞けば担当行政がどこか教えてもらえます。
下記で確認もできます。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/tamakenchikushidou/annai.html
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ユーザーの返答

2016年10月18日

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ご回答いただき、ありがとうございます。
今回は権利関係の整理、場合によっては土地の売買も必要となりそうなので、不動産業者さんに依頼するのが良いのですね。
一度、行政に相談して、概略を調べてきます。
ありがとうございました。

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