築44年リノベーションで長期優良住宅相当の性能を持たせることは可能ですか

建築とは新築だけでなく、増築･改築･移転(←敷地内)も該当します。

まず、抜本的リノベーションとして、構造部分からの大規模改修を行なうことになると
法律上は大規模な補修･模様替えではなく、改築となりますので、
再建築不可の状態であれば、改築不可ですので、工事できません。
つまり、長期優良住宅レベルへの変更は出来ません。

『構造耐力上主要な部分』に該当しない部分で、主に火災に対して重要な『主要構造部』の変更であれば、大規模な補修･模様替えで、建築ではないので、確認申請＆完了届でリノベーションを行なえます。
その場合は、埼玉であれば、40万円/坪(税別)程で請負工事は可能だと思います。
リノベーション設計監理報酬は弊社では10,000円/㎡(税別)です。

水道管が第三者の敷地にあるのなら、取り替える時、当該敷地所有者の許可が必要です。

昔、確認申請が出せない物件で60坪の戸建住宅を4000万円程で改修した覚えがありますが、その時の法解釈なら可能なのですが...
以下の様に説明サイトがあるので勝手にリンクしておきます。
https://110adr-hb.jimdo.com/2012/02/20/4%E5%8F%B7%E7%89%A9%E4%BB%B6%E3%81%AE%E5%A4%A7%E8%A6%8F%E6%A8%A1%E4%BF%AE%E7%B9%95%E6%A8%A1%E6%A7%98%E6%9B%BF%E3%81%88%E3%81%AB%E3%81%A4%E3%81%84%E3%81%A6/
長期優良仕様はどこまで近づけれるかですが、予算的には行けそうな気もしますし、法解釈等は具体的に専門家に相談するのが良いので、このsumika上でプロジェクトとして立ち上げれば、結構参加者が集まると思いますよ。

①先ずは、予算ですが、長期優良住宅程度の改修については、
44年の経過で、劣化もありますし
耐震改修促進法に基づく耐震改修も含めた、
全面改修をしなければ満足のいくものでは無いと思います。
但し、こるらさんは、グレードなど話し合う余地はありますが、
進めても良い予算ではないかと思います。
②建築不可について
当方の住んでいるさいたま市内も当時ミニ開発により、接道幅１Ｍ程度のところが存在します。また、地主が家作などを建て、最初は賃貸だったのですが、その部分だけ売ってしまったと、いうケースも存在したようです。
他の方の敷地に余裕があれば、買うなり、借りるなりできるのですが、都会では、密集しているのでできません。現在のところ、残念ながら、行政も救済処置の手立てを持っていないようです。難しい問題ですね。再建築不可の理由の一番は避難の問題ですから、改修の際、家族を守るため、準耐火建築物程度で改修した方が良さそうです。
③水道管については
さいたま市内でも当方が耐震改修したお宅でもおっしゃるようなケースがありました。
そこは、他人の水道管が敷地内に入っていました。
止めることは、できないので、なにかと邪魔にならない位置に移動させました。
水道管は、生活のできる最低の要素となりますので、居住権と同様な権利のあるものです。区画形質の変更があるなど事情が出ない限りそのまま維持となると思いますので、問題は少なかろうと思います。但し、その地主とあいさつ程度の関係は保った方が良いと思います。

他に質問あれば、さいたま市内で事業をしていますので同県内ということで力になれそうです。
すみかのメッセージしすてむ利用か、直接メール下さい。
k-tsur*****.com
鶴崎より

初めまして。再建築不可のリノベーションですね。30坪相当の建物ですので全面改修しても大丈夫と思われる予算と考えられます。リノベーションの場合の重要なポイントは第一に耐震、第二に防水・断熱、第三に動線や採光、通風、快適性・・・など順序があります。と同時に住宅性能を単に満たすだけでなく家族の夢や希望の詰まった家にすることが大事です。そのためには専門家とその施工順列やコストバランスも含めた入念な打合せが必要です。相談相手を見出すことが最優先かもしれません。
又、水道管の件ですがきっちりと相手にも了解を得ていただき簡単な同意書等をお互い交わすことも必要かもしれません。ちなみに私のうちの配水管も隣地を通って流れてますがお互い認識してますので問題はありません。要は誠意をもって相手に接する態度が必要と考えます。リフォームの事例も多く載っている当方のHPを下記に付記しておきますので参照していただけたら幸いです。

(株）空間設計研究所　　代表　高橋孝栄
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