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重層長屋 建築費用について

町田市内で950平米の土地を相続する予定です。
1Kの重層長屋を建てて賃貸経営をしたいと思っています。
分割して2棟でも良いですし、1棟でも良いと思っています。
周辺賃料を考えると20戸ほど取れれば、
引ける融資に対して良い投資になると考えているのですが、
建築費用の概算と何戸くらい取れるのか知りたいです。

現状雑種地ですが宅地にする予定です。
前面道路は5m、
建ぺい40、容積80の平坦地です。

ご回答を宜しくお願い致します。

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2018年 4月21日
ツゲツゲさま

はじめまして

東京・白金の設計事務所:前田敦計画工房の前田と申します。

面積、前面道路、建蔽率、容積率の情報から推察すると1Kの重曹長屋は20戸は確保できそうですね。

容積率80%ですから、約230坪の延べ面積が確保できると仮定して
建築工事費および設計監理報酬の目安として
木造で ¥170,000,000- ➕ 設計監理報酬¥17,000,000-
RC造で ¥250,000,000- ➕ 設計監理報酬¥25,000,000-

ただし、所在地、敷地形状、都市計画情報の内容によって確保できる戸数や工事費等の内容がが変わってきますので、詳しく教えていたければ、より正確なアドバイスが可能だと思います。

下記まで、ご連絡頂きますれば
いろいろとお手伝いができると思います。
どうぞよろしくお願いします。

■前田 敦 / atsushi-maeda   
 一級建築士事務所 前田敦計画工房 / mac-atelier
〒108-0072 東京都港区白金2-1-1 パセオ三光坂408
TEL : *****
FAX: *****
mobile:*****
URL: www.mac-atelier.com
mail*****telier.com
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ユーザーの返答

2018年04月21日

ツゲツゲのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。

意外と建築費がかかるという事がわかりました。
助かりました。

少し収支を見直さないといけないかもしれません。

また検討あればご連絡させて頂きます。

2018年 4月21日
ツゲツゲ様
賃貸重層長屋のご計画を拝見しました。当方、横浜馬車道と川崎中原区にアトリエのある設計事務所 感共ラボの森と申します。
町田市でも住宅2軒と新築店舗1棟、あと大規模改装店舗1件の設計監理実績がございます。

さて、ご質問の建設可能面積と予算について試算したのでお返事いたします。
まず最初に、敷地面積が500m2を超えると開発指導要綱がかかり細かな行政指導が入る可能性があるので、2分割が可能なら分筆しておいたほうがいいでしょう。

〇建築可能面積
 敷地面積と建蔽率容積率から計算して19m2×40戸=760m2(230坪)の建築が可能です

〇総予算
 建設総予算は20500万円(2億500万円)になります。下に内訳を示します。
 ・建物本体 14950万円
 ・外階段   1150万円
 ・上記消費税 1288万円
 ・地盤改良   460万円
 ・上記消費税   37万円
 ・外構工事   600万円
 ・上記消費税   48万円
 ・設計監理費 1356万円
 ・上記消費税  108万円
 ・水道引込費  160万円
 ・上記消費税   13万円
 ・諸経費、予備 330万円

〇利回り
 表面利回り14%、実質利回り11.7%、税引き後10%程度の
 超優良賃貸物件になりそうです。(1部屋6万円/月で計算した場合)

開発指導要綱にかかる場合はプラス予算が必要になります。
最初にお話しした敷地の2分割が可能か、分割する場合は配棟を検討してからにしたほうがいいので具体的な動きが出たときにでもご連絡いただければラフスケッチ作成いたします。
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
  一級建築士事務所 感共ラボの森
代表 森健一郎 / TEL:*****
〒211-0052 川崎市中原区等々力17-5
横浜atelier:横浜市中区本町6-50-1YCC
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□


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2018年 4月21日
ツゲツゲ様

高田馬場で、高品質で高利回りのアパートマンションを多く設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

950㎡の敷地で80%の容積率ですので、最大法面積760㎡の建築が
可能です。

上記をそのまま建築すると、1Kタイプ20㎡が約38戸建築可能です。
しかし、町田市も今年1月より、指導要綱が出ましたので、それに準拠
することが必要です。

仮に、予算調整のために、20戸の建築を考えた場合、工事費は
約9,500万になります。
よって、予算に応じ、色々調整できると思います。

宜しければ、下記まで、測量図・住宅地図・ご希望条件・最大予算等を
メールして頂けないでしょうか。
k*****t-g.co.jp
ラフプラン・工事費概算・事業計画書を作成致しますので、ご検討ください。

土地探しからのアパート・マンション:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
新築アパートによる不動産投資:http://apart-toushi.jp/
作品集:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/sakuhin/?page=1
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2018年 4月21日
ツゲツゲさま

初めまして、渋谷区恵比寿の中辻正明・都市建築研究室の中辻と申します。
集合住宅や一戸建ての住宅をメインに設計しています。

建蔽40、容積80から察するに、低層住居専用地域のようなので、
木造2階建てを想定して書かせていただきます。

1K24~28m2(2階への階段含む)想定で、30戸まで可能だと思います。
少しゆったりできる面積にすると28戸ぐらいです。

延床面積760m2で計算すると建築コストが高くなってしまうので、
1K1室あたり450~500万円を目安にする方が良さそうです。

中間値の計算で・・・
475万×29戸=13775万円。

上記の金額に地盤改良費、ライフラインの引込み費用、外構工事費など、
そして設計料、申請料などが加わり、

16000万円(税抜き)ぐらいが目安になります。

これまで私たちが手掛けてきた集合住宅の一例を紹介させてください。

大きな敷地を2つに分けて2棟建てた例(RC造3階建て)。30戸です。
http://m3-naka.at.webry.info/201802/article_5.html

重層長屋(木造3階建て)。12戸です。
http://m3-naka.at.webry.info/201802/article_1.html

重層長屋(木造2階建て)。8戸です。
http://m3-naka.at.webry.info/201803/article_1.html

上記を含む集合住宅の一覧です。
http://m3-naka.at.webry.info/201804/article_4.html

ご参考になれば幸いです。
何でもお気軽にご質問ください。
よろしくお願いいたします。

中辻正明
中辻正明・都市建築研究室
m*****esh.ne.jp
http://www2u.biglobe.ne.jp/%7Em-naka/
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2018年 4月21日
はじめまして

収益物件を検討している場合は建築の見積を概算で計画すると非常に危険です
当社は北海道、湘南エリア、沖縄などで多くの収益物件に携わっていますが
失敗する大きな原因です

表面利回り、実質利回りどちらで計画するかによっても金額は大きく変わります
当然、建設後のランニングコストなども検討するか、否かによっても変わります

融資限度額は利回りや収益との関係性がありますが
土地の担保設定などから想定することが多く、また銀行との関係性も関係します
よって、ボリュームを知りたい場合はボリューム設計をしていくことで
戸数がどの程度割り当てられるかが分かります

ボリューム設計も経験がないと、戸数を取得することをメインとするか、デザイン
や住環境をメインとするかで大きく変わります

お気軽にお問合せ下さい


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tekine.com
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2018年 4月27日
初めまして。賃貸物件の相談ですね。私は町田市に住んでいるものですが、賃貸物件は市街地を中心にたくさん供給されていますが、付加価値のある将来を見据えた計画が強く求められます。建築コスト等は他の方々が述べている数字に大きな隔たりはありません。大事なことは早い段階から専門家の良き話し相手を見出すことだと思います。まだ詳細が決まっていなくても気楽に声をかけ協力してくれる人を探されることをお勧めします。

(株)空間設計研究所  代表 高橋孝栄
住所:〒160-0022東京都新宿区新宿2-4-2カーサ御苑404
TEL:03-3359-2863
FAX:03-3359-2864
HP :http://www.ne.jp/asahi/takahashi/kuukansekkei/
MAIL ; taka*****.email.ne.jp





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2018年 5月 4日
こんにちは
土地の広さからですが
建物数2棟 総世帯数1K20戸の計画をご提案します
アメリカからの直輸入建材使用でローコストな賃貸住宅の建築が可能で
工事費、設計料、外構工事費等込みで15000万円程度の
インダストリアルデザインの洋館賃貸をご提案したいと思います
浜町に東京事務所がございますのでお気軽にお問合せください
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