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家づくり相談

工事の見積もりの妥当性について

中古マンションを購入し、リノベーションを検討しております。
複数社依頼しており、1社から見積もりが出ました。
その1社はいわゆる中古マンションのおしゃれリノベーションをしている会社で、自社内には大工などはいないと思いますが、特定の工務店と提携しているように思います。
現在、予算の関係で節約できる項目を洗い出しておりますが、下記のような見積もりは普通なのでしょうか?

■見積もり項目1
室内の建具(リビングやトイレ、寝室、仕事部屋の扉)が4箇所あり、それぞれの取り付け費用に3万、3万、3万、4万となっておりました。
4万のものはスライド式の3枚ドアなので高いかなと思います。

私の認識では建具を取り付ける大工さん?が同日に全部つけると仮定するならば、1人工3万円とのことでしたので、取り付けに1日かかったとしても3万円で済むのではないかと思いました。
それを箇所毎の費用がかかるのは高すぎるのではないかと思いました。
例えば、1箇所、建具が壊れて、大工さんに新しい建具の取り付けをお願いするなら、3万円は妥当かと思いますが、それが箇所が増えただけで倍々になるのは納得ができませんでした。
ちなみに担当者さんは実際は3万、3万、3万、4万とかは掛からなく、私の認識のような費用が工務店にかかると正直に口を滑らしてくれたので、こういった部分に利益を載せているのかと思いました。

ただ、見積もりの中には設計料と現場監督料金が入っていて、ここがリノベーション会社さんの取り分だと私は認識しており、実際の施工部分にはリノベーション会社さんの利益は載せていないという認識です。
それとも施工部分にも利益を乗せるが当たり前なのでしょうか?

そのほかにも似たようなものがあり、下記があります。

■見積もり項目2
水道管の切り回しがユニットバス 、洗面所、キッチンの3箇所必要で4万、4万、5万となっておりました。
こちらが別日の作業であればしょうがないと思いますが、仮に同日の作業だった場合でも、箇所毎の費用がかかるのでしょうか?
水道屋さんの1人工(3-4万円)+材料費で実際はできるんじゃないかと思います。

このような見積もりは当たり前なのでしょうか?
また、同一作業なので値段交渉はできるものでしょうか?

リノベーションの見積もりに詳しい方、何卒ご教授ください。

ちなみに現在、中古マンションのリノベーションができる設計事務所なども探しております。
設計事務所であれば、設計と施工が完全に分かれており、費用がある程度明確になるだろうと期待しているためです。

専門家の回答

8件

2020年 5月 3日
実際の人工は18000-22000円ですので
3割ほどの利益をのせているということになります
人工や材料費に見えないように利益をのせる見積もりは一般的です
そして大きな会社ほど利益率が高いです
その見積もりが当たり前かと言われますと
当たり前の見積もりだと思います
残念ながら日本では本当の材工分離は難しいです
設計と施工を分けて費用を明確にしてもかえって全体の金額が増える場合もあります
セルフビルドや自社施工でコストは下げられますが簡単ではありません
時間的に余裕があるのでしたら
ご相談に応じます
矢印
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矢印
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2020年 5月 3日
ご察しの通りそういう見積りをする施工者さんは多いです。
わからないだろうと思って、全部に人工をいれたり
少し多めにして経費を混ぜて出す。。。というのはよくあります。
人工も、最近は職人さん不足もあり、25000くらいは普通な印象です。
当然妥当性があれば値段交渉もできると思います。

ただ、建具については
職人さんが一度現地を見に来て、
製作前に実測して
製作後取り付けに来て、と最低3回は現地に来ます。
そういうことがしっかりわかっていれば、
一概にまとめて3万でやれっというのも横暴ではあるのですが、、、。

上記のようなわずらわしさをなくし、
デザインとコストコントロールを行う意味で
設計事務所のご依頼されるメリットは大いにあります。
メリットの割になかなか設計料やデザイン料についての理解をいただけない
クライアント様も多いのが、心苦しいですが。。。

弊事務所ではもちろんリノベーションもお請けしています。
連携をとれる誠実な施工者さんも
何社かおりますのでご協力できるかもしれません。
是非お気軽にご連絡くださいませ。
矢印
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2020年 5月 3日
こういう時はご自分で時価発注されるべきです。実際やってみると人に頼んだ方が良かったかと思うか思わないか経験されるとよいです。職人さんが来て工事取り合いが悪くてそのまま帰っても=何もしなくても請求書が来ます。それを前提に神経とりすましてやってみると餅屋は餅屋っと思うかもしれません。実践あるのみです。
矢印
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矢印
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2020年 5月 3日
TKさま

はじめまして、
文京区の佐竹勝郎建築設計事務所と
申します。

リノベーションの業界は今でこそ、
大変大きな市場になっていますが、私が
設計事務所を開いた12年前くらいは、
今世の中にあるようなリノベ会社はまった
くありませんでした。

なので、
リノベされたいお客様のほとんどは、
設計事務所に依頼されてました。
躯体を現しにするようなスタイルは、
まだまだ前衛的でしたし、それを求める
方も、先進的な感覚をもつ少数派だったと
感じています。

そんな時代に、私も手探りでマンションリノベ
の設計を行いました。施工は、近所の小さな
工務店さんに頼み、大工さん一人、設備屋さん
一人、電気屋さん一人と、ごくごく少人数の
体制で実現しました。

そのような少数精鋭のチームでしたので、
誰にいくら払うのか?、誰が何をするのか?
が、顔も見えていましたので、明確で、透明性も
ありました。当然ながら費用を上乗せした
りもしませんでした。また、材料のほとんども、
私や施主がネットで購入して支給してましたので、
材料費にも透明性があります。

それで、
ご質問の件ですが、大手のリノベ会社の見積り
には、結論から申し上げますと、材料と工賃の
双方に、利益がのせてあります。TKさまの、
ご想像の通りです。

お客様には、設計料と経費だけが、自社の利益
のように明示された見積書を提出いたしますが、
実際は、それ以上の利益があるのです。

大手のリノベ会社は、営業、マーケティング、
設計、経理、その他ブランディングのための
ITチームなど、人件費がとんでもなくかかり
ます。

ネットで簡単に検索でき、見つけられる会社
というのは、それだけ大きなコストをかけて
いるので、見積もり金額も大きくなるのは、
当然かもしれません。

もし、
純粋に物づくりに対してだけの費用で、リノベ
をされたいのならば、設計事務所に図面を
描いてもらって、ある程度現場も管理してもらう。
施工は解体、塗装、左官、木工など幅広くこなせる
多能工(大工さん)を一人と、設備屋さん、
電気屋さんを各一人づつ雇う。そして材料はネット
で購入して支給するという分離発注の仕組みが
良いかと思います。

ただ、
それをやるには、ワンストップで勝手に完成
するリノベとは違って、TKさまの労力も
相当なものになります。
ですが、こうしてSuMikaを利用して
情報収集をされたりしているところをみますと、
そういった労力は惜しまない方だと感じます。
きっと上手くいくのではないかと思いました。

なにはともあれ、
家づくり楽しんでくださいませ。
ご成功を願っております。
矢印
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2020年 5月 3日
TKさん
リノベーション会社の見積もりは工事原価に利益と広告宣伝費がかかります。
細かく言うとリノベーションの設計原価とリノベーションの工事原価に
リノベーション会社の利益と広告宣伝費が大体3割程度かかっています。

ハウスメーカーや建売でも同じです
簡単な説明をしていますので興味あればご覧ください
https://www.syotaku.jp/cost/

建具の取り付けは一日で数か所できますから
一か所当たり3万ということはないですね

水道の切り回しは現地を見ないと分からない面もありますが
一人で一日で終わるか二日かかるかどうかでしょうか?
一人人工は4万もかかりません。

設計事務所でも職人との連携ができるところと
できないところで工事費の金額が変わります。
いくつか相談されてはと思います。

簡単ですが参考になれば幸いです。
矢印
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2020年 5月 3日
TKさん
はじめまして、日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
敷地の特性を活かし個性的かつシンプルモダンな住宅を数多く手掛けております。
「渡辺篤史の建もの探訪」やTV東京「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、数年前に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」(主演の福士蒼汰君が建築家を目指す卵で、本田翼さんとのラブストーリー)の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

ご質問の件ですが、一般的には職方さんの人件費は作業料によるもので、材料ごとにかかることはありません。ハウスメーカーや設計施工一貫で請負う企業などは、単純に一件分それぞれの見積もりの中に、企業がかける広告宣伝費や営業に費やす費用を分散させます。
ただ、諸経費等に大きな数字を計上すると一目瞭然なので、一般の方にはなかなか分からないよう今回の例のように各項目に分散させることは稀にあります。

お考えの通り、設計と施工を分離すれば確かに手抜き工事や明朗な会計にはなります。(設計事務所が工事見積もりを精査しコストダウンも図りますので)ただし、総額は安く上がるかどうかはケースバイケースです。

2015年は木造の暖かさを強調したサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。微力ではありますが、お手伝いが出来ることがありましたらご連絡下さい。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
http://hha.bz/
矢印
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矢印
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2020年 5月 3日
こんにちは。
リノベーションの見積りは、詳細な竣工図があれば話は別ですが、一般的には
配管や下地などは壊して確認してみないと分からないのが現状です。
それらの確認が出来れば「一級建築士事務所 匠拓」様の言っている事が正し
いと思います。

確認できていない場合は、建具の取付に関しても下地の補強費や壁の取合い部
分の調整費なども含めれているのかもしれませんね。

工事がちゃんとわかっている工務店などは、建具の取付費以外とは別に壁取り
合い部調整費、下地手直し補強費などの項目で金額を入れてくるものです。

建具取付費一式4万円などは、経験の基づいた金額であれば問題ないのですが、
そうでない場合は、あまりにも大雑把な見積りと言わざるを得ません。
他にも2〜3社くらいで相見積をした方がいいでしょう。

私の場合は、お施主様の了承を得てから、部分的に下地や配管の調査の為の開
口部を開けて、詳細な見積りを提出しています。
それでもリノベーションの場合は、何があるか分からないのが現状ですので「
予備費」をお施主様に用意して頂いています。

参考にして下さい。
アース・アーキテクツ一級建築士事務所 鷲巣(ワシズ)
矢印
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2020年 5月 5日
TK様

初めまして。
新宿区にてマンションリノベーションを中心に内装設計を行っております、
サワアーキテクツの小澤拓夢と申します。
全般的に金額についての疑問点だと思います。

◼︎建具について
既製品の建具を使用する場合でしたら高いと思います。
オーダー建具の場合は妥当な金額だと思います。
◼︎水道管切り回しについて
水道管についてはどこまで変更するのかにもよるので一概には言えません。
特にユニットバスを交換する場合は部分的に壁を壊したりすることもあるので判断は難しいです。
◼︎マンションリノベーションの頼み方について
ご質問にもあるように、1「設計施工一貫会社」に頼む方法。2「設計事務所に頼み、施工会社を探す方法」があります。1と2のそれぞれについてメリットデメリットを書かせて頂きます。

1メリット(設計施工一貫)
・最終金額が確定している(一番の強み)
・物件数が多いので値段の割に良い材料多く知っていることもある。
設計施工一貫の場合、最初から金額が分かりやすく、自分の支払う金額が確定し、キャッシュフローのシミュレーションがしやすく、ローンの紹介などの面倒を見てくれる所も多いです。
1デメリット(設計施工一貫)
・利益の不明瞭さ
・担当者の当たり外れ
・設計施工一貫の弊害
会社によっても違いますが、大手ですと、設計料を低く見積書に記載して「材料」「人工」に利益を上乗せしています。工務店の利益は工事費用の20〜25%を利益として頂戴するのが通常と言われていますが、設計施工一貫の場合、元会社が利益25%、下請け工務店が15%取っているケースもあり、下請け会社の見積もりを叩いて、元請けが儲かるようなシステムになっています。なので見積書の内訳は意味がなく、利益がどれだけ出ているかわからないようになっています。
また担当者の当たり外れもあります。会社によっては外部設計者に丸投げしていることもあり、この場合は外部設計者に支払われている金額は非常に少なく、サービスの質は安定しません。(会社名と外注、業務委託などでWEB検索するとわかることがあります。通常設計管理費は工事費の10〜15%程度必要ですが業務委託では5%程度しか支払われず、発注などの業務外作業をやらされているケースもあります。)
設計施工一貫の場合は金額が決まっているので、見えない部分の仕様が適当になる場合もあります。例えば、水道管の経路変更に伴い壁に穴を開けて補修した部分の直しが下地に当たっておらず、突っ張り棒をすると簡単に壊れてしまうような補修の仕方をする。古い下地で痛みが激しいものをそのまま再利用して、後々床がなるようなリスクが増える。など今後20年住む上で相応しくない様な物もあります。

2メリット(設計施工分離)
・センスの合う設計者、設計事務所に頼むことができる
・設計者が施工に関してセカンドオピニオンを言えたり、工事を第三者として監理する事ができる。
担当者を選べるのでセンスの合う人や、信頼できる人に頼むことができます。また設計者と施工者が別会社なので、後々隠れてしまうところも正しく施行されているか?図面通り工事されているか?などをお客さんの代わりに確認して、問題がある場合はお客さんに変わって工事をやり直させることができます。
2デメリット(設計施工分離)
・支払い総額が分かりづらい。
・施工者を探すのが難しい。
設計施工分離の場合、予算を伺ってから、予算に収まるような図面を作成していきます。(工事金額の10~15%が設計監理費用として設計事務所の利益になります。)工事費が予算内に収まるように考えた設計図面をもとに工務店に見積依頼します。予算を超えてしまった場合は、材料や機材を変えたりして減額調整を行ったり、予算をあげたりして、最終案と最終支払額を決定するまでに時間や手間がかかります。
施工者を探す手間もかかります。特に東京の場合は能力のないリフォーム工務店が多数いて、信頼できる施工者を探すのは手間がかかります。(お客様の信頼できる知り合いや、以前工事を頼んだことのある方に依頼するのが安心です。)

以上がそれぞれのリットデメリットになります。
それぞれ一長一短な部分はありますが、TK様がおっしゃっていた上乗せされた利益は設計施工一貫で全て責任を負う責任料と思ってもらうのが良いかもしれません。
またどのようなリノベーションがしたいかによって、設計事務所に頼んだ方がいいのか設計施工一貫の会社に頼んだ方が良いのか変わってくるのでご連絡いただけましたらアドバイスさせていただけると思います。

どうぞよろしくお願いいたします。
矢印
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矢印
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