既存不適格か違法か

きゅう太さん

はじめまして、マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

ご質問の内容では、違反建築物ですね。

既存不適格建築物とは、建設当時の関係各法令に基づき、確認申請・検
査済証を受理しており、その後の法改正により、適合できなくなった場合
のみ既存不適格建築物と呼びます。

今回の場合、建蔽率・容積率が、法改正により、それぞれ下がってしまっ
たために、リフォーム等をして適合させるには、現状面積より小さくしなけ
れば、適合させることはできません。

しかし、面積を大きくして適合させることも可能な方法があります。

それは、リフォームではなく、建て替えです。

現在当社でも設計中の案件がありますが、地下や半地下により、容積率
の緩和規定を利用した計画とするのです。
このことで、全体の３０％まで面積を増やすことができます。
また、ロフトも利用すれば、１００㎡以上の住宅も可能ですよ。

しかし、地下や半地下にする場合は、カビの発生に注意してください。
確かな技術と経験がないと、カビ臭くて住めなくなります。

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はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
「適法証明」と「建ペイ率」について説明すると、
１、適法を証明するためには、建設が完了した際に役所の検査を受け、それに合格していなければなりません。その時に発行される書類が「完了検査済書」です。これを自分で保管していることが原則ですが、無い場合は区役所の建築指導課で調べる事が来ます。合格していれば書類の再発行も可能です。但し、２５年前だとこの検査を受けていないケースがとても多いのが現状です。その場合に適法を証明するのは大変な調査を必要とします。
２、建ぺい率については、地積ではなく、実際（実測）の敷地の面積が基準となりますので、おそらく地積面積とは違った敷地面積で申請している物と思われます。