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築22年の3階建てリノベーションの相場について

築22年の3階建てをリノベーションしたいのですが、以下条件の場合はそもそも建替えするべきでしょうか。

土地:62㎡
延べ床面積:約100㎡
 ・1階:ビルトイン駐車場、和室、トイレ、風呂
 ・2階:LDK、トイレ
 ・3階:洋室2部屋

要望ですが、3階はそのままでOK、2階は対面キッチンに変更希望。
問題は1階の駐車場を部屋に変更、風呂場を今より広くしたい。
台風時や速足の階段昇降等で揺れるので耐震補強したい。
外壁・屋根(スレート)も古いので変更したい。

以上の要望ですが、リノベーションの際、予算規模は凡そどの程度でしょうか。
また、そもそも建替えしないと難しいでしょうか。

アドバイスや予算規模の概算等お教え頂けると有難いです。

専門家の回答

6件

星マーク
相談者が役に立った
2020年10月26日
申請図や検査済証、構造はありますか?
建物の状況を拝見しないと詳しくはわかりませんが、
建て替えで同じ規模建物を建てようと思うと、解体+建築費だけで3000万以上かかりそうです。予算的にはリノベーションの方がよさそうですね。
内装のフルリノベーションなら1000万程度、
上記に外装のやり替えと耐震補強という感じになりそうです。
建て直すほどの費用は掛からないと思います。

HPなどご覧いただきご興味持っていただけましたら
直接お話伺えれば、お手伝いできることもあるかもしれません。
参考にされてください。
矢印
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ユーザーの返答

2020年10月26日

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ご回答ありがとうございます。建売新築で購入したのですが検査証等や設計図等は一切ありませんでした。内装のフルリノベーションに外装・耐震のプラスということですね。大きな間取り変更は1階のみですが、それでも耐震が可能なのですね。てっきり耐震するためには2階、3階の間取りや構図変更が必須なのかと思っていました。大変参考になります。

星マーク
相談者が役に立った
2020年10月26日
大阪市の設計事務所です。

伺っております内容ですと、リノベーションでも実施できそうですが、外装や水回りを変えられる予定なので、そこそこ金額はかかってくるように思います。

以前に125㎡の木造家屋で耐震補強、屋根・外壁のやりかえ、内装全てやりかえで設計費含めて1500万円ほどだったので、近い数字は必要だと思われます。耐震補強のニュアンスがわからないのですが、家全体の耐震補強を行う場合は、内装を一旦解体して構造体を露出する必要がありますので、金額は膨らみそうです。

最終は既存建物の状況や周辺の情報にもよりますので、詳細を教えて頂きましたら、より具体的にアドバイスできるように思います。
同府内ですし、お気軽にご相談ください。

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矢印
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ユーザーの返答

2020年10月26日

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ご回答ありがとうございます。耐震補強については、家自体の耐力壁が少ないという指摘を以前に受けたことがあり、実際台風時や1~2階、2~3階の階段昇降を速足で行うと2階、3階で揺れを感じる程です。そうした状況を打開したく補強を考えております。また、水回りについては2階のキッチンを対面にしなければ予算の規模も軽減されるでしょうか。大きな間取り変更というか構造の変更は1階のみで、プラス耐震補強と外壁・屋根のやり替えがメインです。引き続きのコメントがあれば頂戴できると有難いです。

星マーク
相談者が役に立った
2020年10月26日
今、お住まいの住宅でしょうか?注文住宅ですか、それとも建売を購入されたのですか?建売の場合、耐震補強などがそこそこかかってくると思います。
3階は仕上げだけで済むので、工事費としては1300万円~1500万円ほどになるのではと思います。サッシをペアガラスにしたり、外壁や屋根裏の断熱材を増やしたりすると、もう少しかかるかもしれません。図面があれば診断できますが、なければまず現況調査から始める必要があります。
矢印
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ユーザーの返答

2020年10月26日

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ご回答ありがとうございます。購入時は建売です。設計図などの類いは一切ありませんでした。とにかく台風時と階段昇降時に揺れるため、それを解消したいのですが、10年以上前に耐力壁が少ないという指摘を受けたことがあります。また、部屋数を追加したいのと耐震目的で、1階のビルトイン駐車場を部屋に変更しようと考えています。3階そのまま、2階は予算的に対面キッチンへの変更が無くてもOKですが、それでも予算的に1500程は見ておく必要があるでしょうか。

2020年10月26日
2*4は変更はほとんどききません。在来である事ねがっております。
矢印
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ユーザーの返答

2020年10月27日

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ご回答ありがとうございます。2*4ではありません。専門知識が無いので詳しくは分かりませんが、通常の木造建築ですが、在来工法か否かまでは存じません。

星マーク
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2020年10月26日
ひで様

初めまして。堺市の建築事務所「Studio REI」の嶽下(たけした)と申します。

築22年で建替えの必要性は低いと思いますが、
現状の建物の状況にも依りますので、リノベーションの場合は先ず現地を確認し
ご要望の他に、どこまで手を入れないといけないか?を判断する必要があります。
ご要望拝見するに、各項目それほど問題なく改修できそうですが、耐震性の向上については現状建物の構造チェックも必要です。3階建てですので建築確認申請図書があれば、通常は構造計算書も添付されているので、判断可能かと思います。

上記で申しました通り、どこまで手を入れるか?によって
費用も随分変わってきますが、屋根・外壁を含めた全面改修になると、工事費だけでも35~45万円/坪あたり(30坪だと1050~1350万円)は必要かと思います。
加えて設計監理費、諸費用等でしょうか。

同じ大阪ですし、詳しくお話お聞かせ頂ければ調査も含めてお力になれるかと思います。よろしければ、どうぞお気軽にご相談下さいませ。
矢印
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2020年10月27日

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ご回答ありがとうございます。分かり易いご説明感謝いたします。建築確認申請図書などの類いは一切手元にないのです。建売で購入しましたが、同じ堺市ならご存知かと思いますが、購入後の平成12~3年ごろに同地域の3階建てのみ自治体から調査が入り、その際に調査員から耐力壁が少ない旨指摘を受けました。当初から突風時の揺れなどを解消したく、建て替えしか手段がないのかと思っていたところ、フルリノベーションのことを知りました。単純に耐震補強だけでなく、どうせなら1階を総改修したいと考え予算などの相場も知りたくこちらに投稿しました。

2020年11月 6日
ひでさま

東京でデザイン事務所をやってます、STUDIO KAZの和田と申します。

確認申請書類、検査済証は購入される時に渡されていませんか?だとすると開発業社(もしくは施工会社)が持っているかもしれません。

築22年ですから、外壁補修や屋根スレートの交換もいいタイミングだと思います。耐震補強となると、内壁も剥がして補強する必要があります。となると、ほぼ骨組みだけを残してのリノベーションということ人ありますので、結構な費用がかかると思われます。
1500〜2000万円くらいかかると思われます。リノベーションで変更する部材や設備(キッチンや浴室、トイレ、洗面など)のグレード次第では、もっとかかる可能性もあります。(ウチがこれまで関わった物件でキッチンだけの最高額が2500万でした)

ひとつ気になるのが、1階のガレージを部屋にする件ですが、容積率がどうなっているかです。おそらく現状は床面積に含まれていないと思われますが、部屋にした場合、床面積に算入されますので、容積率オーバーになるようなことはできません。

そういった意味でも、確認申請書と検査済証は手元に置いておきたいところです。
矢印
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