築48年　戸建賃貸アパートのリノベか建て替えかの検討

一番大切なのは付加価値です。震度7を震度５に変える安全な耐大災害住宅手掛けています。直下型地震対策等している建築は殆どありません。ふつうより長持ちします。場所を教えていただければ視察に伺います。こちら自由が丘です。都内のようですのですぐ伺います。きがむきましたらどうぞ。
まず、こちらを見る事が大切です。
https://www.youtube.com/watch?v=Bgge-cDL-J4
二重債務させない家つくりを基本としています。

いろいろ調べると、ほんとに分からなくなりますよね。
状況を見ると、建て直しの方が適切なような気もしますが、ちょっと実物見て、
収益の計画等、お話を聞かないとなんとも言えないような感じではありますが。

まずは、地元をよく知る、誠実な不動産屋さんに相談するのが一番良いと思います。
計算上は、一戸あたりの面積を小さくして、数を多くすれば数値は出るのですが、
実際の運用上、そうもいきません。小さいなら、小さいなりに適切な計画があります。
それを知っているのが地元をよく知る不動産屋さんです。ただ、誠実なところに限ります。

建設会社のお話ですが、
大手の場合、特定の名前を上げることはできませんが、しっかりしているところは
しっかりしてます。○○ハウスなどは、長年使っていてもびくともしません。
○○建○などはえらい評判悪いですが。
我々のような建築家は、比較的家賃が高く取れるところで、差別化で大きな力を発揮します。
そのような場所では、周りの普通の賃貸より、収益率は高いですね。
学生の街とかでは、地元に強い不動産屋さんと組んだ工務店が力を発揮します。

取り急ぎこんな所でしょうか。

こんにちは。
最近は「戸建の賃貸」がとても人気です。
まこ様は「戸建アパート」と書いてありますが、長屋形式の平屋の建物でしょうか。賃貸オーナーの一番の魅力は「ローンが終わってから」だと思います。数年前のオーナーチェンジの時のローンが残っていなければ、安い材料を使ってセンス良く「簡易リフォーム（簡単な耐震補強も必要）」をすれば、入居者はあると思います。
東京の「良心的な設計事務所」で直営工事で行えば600〜700万円くらいで収まるかもしれませんよ。それくらいの投資でしたら6年くらいで元は取れると思います。大きな災害が起こらなければ後20年以上（配管設備の確認は必要）は使えると思います。
直営工事で300万円（設計料別途）でリノベーションした「築45年の戸建借家」の資料を添付いたします。参考にして下さい。
https://sumika.me/p/works/24477b78ff436663f4d57906765af7c9d333fe7a

アース・アーキテクツ一級建築士事務所　鷲巣（ワシズ）

まこ様

初めまして、アトリエシーユーの竹石と申します。
大田区の設計事務所です。

今までも経営されている方に改めてお話しするもの恐縮ですが、賃貸経営はキャッシュフローが先ずは一番大切です。
また新築においては、近隣相場や需要を見越して様々な想定をしながら検討しないといけないと思いますが、そこで一番大きな要因は建築コストです。

今のアパート賃貸需要は、ニッチなニーズ対応が必要になってきました。
そうなりますと、大手メーカさんは標準仕様があるために、
その状況や相場に合わせて建物仕様を細やかに設定するのは難しいです。
すなわち建築コストも細かな設定ができないという問題があります。

私どものような設計事務所でしたら、細かくターゲットを決めて建物仕様を決めます。
また２社から３社の建設会社に見積依頼しますので、適正価格がどのあたりなのか理解いただきやすく、納得感もあります。

特に私どもにご依頼いただくお施主様は、ハウスメーカーで色々検討した後に、ご相談される方が多いので、設計事務所という選択肢も視野に入れてみてください。

株式会社アトリエシーユー
竹石　明弘
https://ateliercu.jp