住宅性能表示の認定について

建築家の皆様

皆様の助言を頂きたく投稿いたしました。

来年末に向けて、賃貸併用住宅（木造２階建て）の新築を検討しており、現在HMと打ち合わせを進めています。
先日の打ち合わせで、今回の物件は住宅エコポイントの対象外になると、私にとっては唐突な話が出てきました。


■HM側の言い分
①HMのモデル住宅は、「型式認定制度」を利用して建物の構造安全性を確認している。
②併用住宅（共同住宅・長屋住宅）は、「型式認定制度」を利用できない。
③木造併用住宅でエコポイント対象になるには、省エネ対策等級4に対応する必要がある。
④賃貸住宅でエコポイントに対応する条件の一つに、天井高が2.4m以下という条件が盛り込まれているため、
　今回のプランにおいては対応できない。

上記①～③は理解できるのですが、④について理解・納得できません。
次回のHMとの打ち合わせの際に詳細説明を求める予定ですが、アドバイスを頂きたく思っております。


■皆様へのご質問事項
[Q1] 住宅性能表示認定を受けるのに天井高の高さ制限はあるのでしょうか？
[Q2] 型式認定を受けていない施工者は住宅性能表示認定をどのように行っているのでしょうか？
[Q3] (推察ですが)HM側は、手間が掛かるので省エネ対策等級4の認定を受けないと言っているのでしょうか？



当然、エコポイントを受けたいとは思ってますが、その前提になる省エネ等級4に対応できないということに、
驚きと不安を感じてます。

建築家の皆様がお建てになる住宅は、どのように省エネ等級の認定(申請)を行っていらっしゃるのか、
アドバイスをいただければ幸いです。


追伸：
　・自宅部分の一部の天井高は3.4mあります。
　・賃貸(1R)は勾配天井で、一部ロフトを付けるプランです。